横浜市緑区の借地権売却が難しい理由｜契約内容と立地の関係

2026年3月13日

【結論】横浜市緑区の借地権売却は「契約内容の個別性」と「立地ポテンシャルの差」を同時に読み解けるかで結果が変わる

横浜市緑区で借地権付き建物（戸建て・アパートなど）の売却を検討する際、
多くの方が最初に迷うのは、

借地権でも「普通の持ち家」と同じように売れるのか
地主の承諾がどの程度必要なのか
建物が古くても、買い手が付くのか

といった点です。

緑区は横浜市内でも、

横浜線・東急田園都市線沿線の利便性の高いエリア
旧来の農地由来の借地や、古い住宅地も多いエリア

が混在しており、

「契約内容」が一本化されていない
「立地の力」がエリアごとに大きく異なる

という特徴があります。

そのため、
借地権の売却が難しい／条件が厳しくなりやすい最大の要因は、

借地契約ごとの個別性（旧借地法か・期間・承諾の条件など）
駅距離・高低差・周辺環境といった立地要素

をセットで整理しないまま、
「とりあえず普通の売却査定」をしてしまうことにあります。

この記事では、横浜市緑区の借地権売却について、

なぜ難しくなりやすいのか（契約と立地の構造）
売却の可否・条件を左右するチェックポイント
費用や進め方の全体像
リフォーム・再生を踏まえた出口の考え方

を、ホームワーク株式会社の実務経験にもとづき整理します。

なぜ横浜市緑区の借地権売却は難しくなりやすいのか

理由1：契約内容のバラつきが大きく「一律の相場」があてはまりにくい

緑区の借地には、

昭和40〜60年代に契約した「旧借地法」ベースの契約
平成以降に結ばれた「借地借家法」ベースの契約
契約書はあるが更新覚書がなく、実務上の運用で続いているもの

など、パターンが複数存在します。

その結果、

契約期間がいつまでなのか
更新料・建替承諾料の考え方
名義変更時の承諾料の要否

が物件ごとに異なり、
「緑区の借地権はだいたい〇〇万円／坪」といった単純な相場が通用しづらいのが実情です。

理由2：同じ緑区でも「駅近〜郊外」で立地ポテンシャルが極端に違う

緑区内でも、

中山駅・長津田駅周辺 → 乗換利便性が高く、需要が厚いエリア
鴨居・十日市場 → 生活利便性と住宅需要が安定しているエリア
バス便メイン・高台・坂の多い住宅地 → 若年層からの需要が弱まっているエリア

というように、立地ポテンシャルに大きな幅があります。

同じ「借地権」でも、

駅徒歩圏で平坦・生活利便性が高い → 買取・再活用の余地が大きい
バス便＋坂・狭い前面道路 → 建替・転売の採算が取りづらい

といった違いから、「売却できる条件」「買い手の付きやすさ」が大きく変わります。

理由3：借地人・地主・買主の「3者調整」が必須になることが多い

借地権売却では、

売主（借地人）
地主（底地所有者）
買主（個人・業者）

という少なくとも3者の利害を調整する必要があります。

緑区の場合、

地主が横浜市内在住で比較的話がしやすいケース
代替わりして、相続人が複数人・遠方に散らばっているケース

などがあり、
「誰と」「どの順番で」話を詰めていくかによって、売却の難易度と時間が大きく変わるのが特徴です。

横浜市緑区の借地権売却で、まず押さえるべき「契約内容」のポイント

金額の話に入る前に、
ホームワーク株式会社が必ず確認する契約面のチェックポイントを整理します。

① 契約の種類：旧借地法か、借地借家法か

契約開始時期・契約書の記載により、
- 旧借地法適用（昭和の古い借地に多い）
- 借地借家法適用（平成以降に締結・更新したものが中心）
  に分かれます。

これにより、

地主側からの解約のしやすさ・難しさ
更新の前提・更新料の考え方
建替え承諾の必要性・条件

が変わるため、売却の「安全性」や「期間」に直接影響します。

② 契約書・覚書・地代の実態

手元にある書類を確認しながら、

元々の借地契約書の内容
更新覚書や条件変更の合意書の有無
現在の地代（月額／年額）と支払い状況
更新料や一時金を支払った記録（領収書など）

を整理します。

ポイント

「古いから意味がない」と思われがちな契約書が、実は重要な判断材料になる
書面がない場合でも、長年の地代の授受実績が「黙示の更新」として扱われるケースがある

③ 権利関係：名義・相続・共有状況

借地権者の名義：
- 現在住んでいる方と一致しているか
- 親名義のまま放置されていないか
地主の名義：
- 先代の名義のままになっていないか
- 相続人が複数いるかどうか

これらは、

誰と契約・交渉すべきか
途中で相続登記が必要になるか

に直結するため、売却スケジュールと費用に大きく影響します。

④ 建物の状態と「再建築の現実性」

木造か・鉄骨か・築年数はどのくらいか
大きな傾き・雨漏り・シロアリ被害などがないか
再建築する場合、現行の建築基準に適合できるか（接道・敷地形状など）

緑区では、

古家付き借地をそのままリノベーションして住みたい層
一度解体して、小さくても新築を建てたい層

の両方が存在するため、
「どこまで活用余地がある建物か」を見極めることが、売却戦略に直結します。

「立地」と借地権の売却条件の関係（緑区の特徴）

次に、契約内容とは別軸で重要な「立地」の話です。

立地① 駅徒歩圏か、バス利用か

大まかな目安ですが、

駅徒歩10〜15分圏内（特に中山・長津田・鴨居など）
→ 借地権でもエンドユーザー・業者双方のニーズが見込みやすい
バス便中心＋坂が多いエリア
→ 建て替え・転売の採算が合いにくく、買取価格が抑えられがち

となる傾向があります。

借地権の売却においては、
「借地だから安くなる」というより、「立地条件の弱さが、借地だからこそ強く出てしまう」
と理解したほうが実務に近い感覚です。

立地② 周辺環境：生活利便性・高低差・道路状況

近くにスーパー・学校・公園があるか
坂の上下・高低差の有無（高台／谷底／階段アクセスなど）
前面道路の幅員・車の出し入れのしやすさ

これらは、

将来、どのような層が購入する可能性があるか
建替え・再販のときにどれくらい価値を出せるか

に影響するため、
買取業者・再販業者ほどシビアにチェックします。

立地③ 将来の用途の幅（戸建てだけか、他用途もあり得るか）

2戸分の敷地に分筆できるか
小規模なアパート・店舗併用住宅など別用途にも転用できるか

などの「将来の使い道の幅」が大きいほど、

借地権でもチャレンジする業者が現れやすい
地主も将来の活用を見据えた話がしやすくなる

ため、売却条件が良くなる可能性があります。

横浜市緑区の借地権売却でかかりやすい主な費用

仲介手数料（仲介で第三者に売却する場合）

一般の不動産売却と同様、仲介会社を通してエンドユーザーに売る場合、
成約時に仲介手数料が発生します。
借地権は取引価格が所有権より抑えられる傾向にあるものの、
条件整理の手間がかかるため、「仲介手数料は上限いっぱい」のケースが多く見られます。

登記関連費用（相続登記・名義変更など）

相続登記（借地権・底地双方）の必要がある場合
建物所有者名義の変更登記
必要に応じた住所変更・氏名変更登記

司法書士報酬＋登録免許税がかかるため、
「誰の負担にするか」を事前にすり合わせておくことが重要です。

解体・測量・境界確定費用（必要な場合）

老朽化した建物を解体してから売るかどうか
将来の再開発を見据えて、測量や境界確定を行うかどうか

によって、数十万〜数百万円単位で費用が変わることがあります。

緑区の場合、

坂・高低差のある土地 → 解体・造成費用が高くなりがち
道路との高低差が少ない平坦地 → 相対的に工事費を抑えやすい

という傾向があるため、
「解体・更地化してから売るべきか」は、立地とセットで検討する必要があります。

譲渡所得税（売却益が出た場合）

借地権付き建物の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、
所有期間や居住状況に応じた譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。
自宅として長期保有していた場合は、特例適用の可否チェックが重要です。

横浜市緑区の借地権売却の進め方

① 売却の目的と期限を明確にする

老朽化した家を手放して住み替えたい
相続したが、自分たちは住む予定がない
地代や修繕負担が重く、将来のトラブルを避けたい

など、「なぜ今動くのか」を言語化します。

これにより、

価格重視なのか
早期現金化・リスク低減重視なのか

といった優先順位がはっきりし、
仲介か買取か・リフォームか解体かといった選択がしやすくなります。

② 契約書・登記情報・現況を整理する

借地契約書・覚書・古い手紙や通知類
登記簿謄本（借地権・底地双方）
固定資産税の納税通知書・建物図面

など、手元にある情報をできる限り集めます。
「すべてそろってから相談」ではなく、
分かる範囲で構わないので、まずは現状を見せてもらう形で進めたほうがスムーズです。

③ 現実的な「売却パターン」と相場感を把握する

ホームワーク株式会社のように借地・底地を扱う会社に相談すると、

借地権だけ第三者に売るパターン
地主に買い取ってもらうパターン
借地権＋底地をまとめて専門業者に売るパターン

など、複数案を並べて検討することができます。

ポイントは、

「理論上の最高値」ではなく、「実際に成立しやすいレンジ」を把握する
立地・建物の状態・契約条件を踏まえた“現実的な相場感”を共有する

ことです。

④ 地主とのコミュニケーション方針を決める

借地人側からの相談 → 地主にどう切り出すか
地主側からの相談 → 借地人にどう提案を伝えるか

を一緒に設計します。

第三者（ホームワーク株式会社など）が入ることで、

感情的なわだかまりを避けやすい
「法的なルール」「一般的な慣行」を根拠に説明できる

ため、話が前に進みやすくなります。

⑤ 条件調整・売却スキームの決定

売却価格の目安
地代・更新料・承諾料との関係整理
解体費・登記費用の負担割合
決済時期・引渡し条件

などを具体化していきます。

緑区では、
「リフォームして貸す／住み続ける」という選択肢との比較検討もよく行われます。
ホームワーク株式会社では、リフォーム案と売却案の両方を数字で比較し、
長期的に見てどちらが合理的かを一緒に検討します。

⑥ 売却活動〜契約・引渡し

仲介でエンドユーザーを探す場合 → ポータルサイト掲載・現地案内
業者買取で進める場合 → 条件交渉とスケジュール調整

を経て、契約・決済・引渡しへ進みます。

借地権売却では、
契約書の特約条項や、借地契約の扱い（承継か終了か）を慎重に詰める必要があるため、
不動産会社・司法書士・場合によっては弁護士と連携しながら進めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地権・底地を含む不動産再生とリフォームに強みを持つ会社）

「横浜市緑区の借地権売却は、“立地”だけ見ても、“契約”だけ見ても、正しい判断にたどり着きません。
両方を同じテーブルの上に並べて、『この条件なら誰がどう使える土地なのか』を一緒に考えることが大切です。

実務でよくあるのは、

『借地だから売れないだろう』と、最初からあきらめてしまうパターン
逆に『普通の持ち家と同じ感覚』で査定に出し、途中で条件整理が追いつかなくなるパターン

の両極端です。

私たちが緑区の案件で意識しているのは、

まず、契約書・登記・現地の状況をシンプルな図に整理すること
借地人・地主・将来の買主、3者それぞれのメリット・デメリットを見える化すること

この2つです。

『今すぐ売るかどうか分からない』『地主にまだ話していない』といった段階でも構いません。
早いタイミングで状況を整理しておくほど、

リフォームして住み続ける
時期を見て売却する
借地権と底地を一緒に整理する

といった複数の選択肢から、納得できる道を選びやすくなります。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 横浜市緑区の借地権でも、普通に売却できますか？
A. 契約内容と立地次第で「売却しやすさ」は大きく変わりますが、緑区でも借地権付き戸建・アパートが売買されている実績は多数あります。まずは「売れる／売れない」を決めつけず、契約と立地を整理したうえで可能性を確認することが重要です。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも相談できますか？
A. 相談は可能です。契約書がなくても、地代の領収書や古いメモ・地主とのやり取りなどから、ある程度内容を推測できる場合があります。また、地主側が契約書を保管しているケースも多いため、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 地主の承諾がないと、借地権を第三者に売ることはできませんか？
A. 多くの契約では、名義変更や譲渡に地主承諾が必要とされています。ただし、判例上は一定の条件で地主承諾に代わる「許可」を裁判所に求める道もあります。実務上は、まず話し合いによる合意形成を目指すケースが一般的です。

Q4. 建物がかなり古いのですが、そのままでも売れますか？
A. 状況によります。駅近・平坦地など立地が良い場合は、「古家付き借地」としてそのまま購入し、リノベーションして住む方や、建て替え前提で購入する業者もいます。立地・建物状態・解体費用を踏まえ、解体するか現況のまま売るかを比較検討することが重要です。

Q5. 借地権を売却した場合の税金はどのくらいかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出た場合、所有期間・居住の有無・相続の状況などによって所得税・住民税が変わります。自宅として長期保有していた場合は特例が使えることもあるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうのが安心です。

Q6. 借地権のままリフォームして住み続けるか、売却するか迷っています。
A. どちらが「得」かは、

残りの借地期間
将来の建て替えの可否と費用
ご家族の年齢・ライフプラン
緑区内での住み替えニーズ（駅近に移るなど）
によって変わります。ホームワーク株式会社では、リフォーム案・売却案を数値と将来像の両面から比較できるよう、同じテーブルで検討するお手伝いをしています。

Q7. 地主との関係があまり良くありません。間に入ってもらうことはできますか？
A. はい、第三者として間に入って条件整理や情報共有を行うことが可能です。直接言いにくいことも、専門家を通して「一般的なルール」「双方のメリット」を軸に説明することで、話し合いがスムーズになるケースが多くあります。

Q8. 緑区以外（青葉区・都筑区など）の借地権も同じように考えればいいですか？
A. 基本的な考え方は同じですが、エリアごとに地価水準・需要層・再開発の動きが違うため、「立地ポテンシャル」の見方は変わります。契約整理のステップは共通ですが、評価や出口戦略はエリアごとに調整が必要です。

Q9. 借地権と底地をまとめて売ることはできますか？
A. 可能です。借地人と地主の双方が「まとめて整理したい」という意向であれば、ホームワーク株式会社のような業者がセットで買い取り、完全所有権として再生・売却するスキームも検討できます。この場合、個別に売るよりもスムーズに整理できることがあります。

Q10. まずはどのタイミングで相談するのが良いですか？
A. 「建物が古くなってきた」「相続が見えてきた」「地代の負担が気になり始めた」と感じた時点が、最初の相談の良いタイミングです。今すぐ売ると決めていなくても、