横浜市緑区の再建築不可物件は売却できる？接道条件の影響

2026年3月13日

【結論】横浜市緑区の再建築不可物件も「接道条件の整理」と「出口戦略」を押さえれば売却は可能

横浜市緑区で、いわゆる「再建築不可物件」を売却しようとすると、多くの方がまず不安に感じるのが、

そもそも本当に売れるのか
いくらくらいであれば現実的に成約し得るのか
接道条件を改善しないと、買い手が付かないのではないか

といった点です。

再建築不可物件は、

建築基準法上の「接道義務」を満たしていない
現状のままでは原則として新築が建てられない

という制約があるため、通常の戸建てよりも売却ハードルが高いのは事実です。

ただし、横浜市緑区のように、

既存の住宅地が多く、昔の区画割のまま残っているエリア
土地相場や賃貸需要が一定程度あるエリア

では、

価格設定と買主ターゲットを適切に絞る
接道条件の「どこまで改善可能か」を事前に整理する

ことで、再建築不可物件でも十分売却が成立するケースは少なくありません。

この記事では、横浜市緑区の再建築不可物件について、

なぜ売却が難しくなりやすいのか（接道条件の構造）
売却の可否や価格に影響するポイント
接道条件の改善余地と、その現実的な限界
実務的な売却の進め方と費用のイメージ

を、再生リフォームを得意とするホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横浜市緑区の再建築不可物件は売却が難しいと言われるのか

「再建築不可」とは何か：接道義務を満たしていない土地

建築基準法では、原則として、

幅員4m以上の道路
その道路に2m以上接している

土地でなければ、新たに建物を建ててはいけない（＝再建築できない）とされています。

この条件を満たしていない土地が、一般に「再建築不可物件」と呼ばれます。
横浜市緑区では、

私道の奥にある旗竿地
昔からの路地状の通路を通って入る住宅
2m接道が取れていない細長い敷地

などが該当しやすくなります。

緑区特有の事情：古い区画と地形条件

横浜市緑区は、

古くからの住宅地・農地由来の宅地
坂や高低差のある地形

が多く、

当時の基準では建てられたが、現行法では接道要件を満たさない
前面道路が狭く、道路と見なされない里道・通路で接続している

といった土地が少なからず存在します。

その結果、

現在の建物を壊すと、新しい建物が建てられない
金融機関からの住宅ローンが付きにくい（現金購入が多くなる）

という理由から、一般のエンドユーザーには敬遠されやすく、売却が難しいと言われがちです。

横浜市緑区の再建築不可物件｜売却可否と価格を左右するポイント

① 接道状況：どんな「道路」に、どれくらい接しているか

再建築不可かどうか、また接道改善の余地があるかどうかを見る際には、

接しているのは「建築基準法上の道路」か
公道か、位置指定道路か、私道か
接道の長さがどれくらいあるか（2m未満／ギリギリ2m／それ以上）
前面道路の幅員（4m未満か以上か）

といった点を確認します。

ポイント

実務上、「道路だと思っていたものが道路扱いでない」ケースがある
逆に、私道でも、位置指定道路であれば建築可能なケースもある

ため、図面・現地だけの印象で決めつけないことが重要です。

② 現在の建物の状態と用途

再建築不可物件では、

今ある建物を「どれだけ活用できるか」
解体せずに、リフォームや用途変更で価値を出せるか

が、売却のしやすさを大きく左右します。

たとえば、

構造がしっかりしており、リノベ前提で住める状態 → 自己居住・賃貸用としての需要が見込める
傾き・雨漏り・腐食が激しい → 解体前提となり、再建築不可のデメリットが前面に出る

という具合です。

横浜市緑区は賃貸需要も一定あるため、

再建築不可の古家を、リフォームして賃貸に出す
投資家・事業者に「利回り重視」で売却する

といった出口戦略も現実的になりやすいエリアです。

③ 立地条件：駅距離・生活利便性・地形

同じ再建築不可物件でも、

駅徒歩圏で平坦な立地 → 投資家・再生事業者からのニーズが比較的強い
バス便＋坂・階段の多い立地 → 再販・賃貸ともにハードルが上がる

という違いが出ます。

緑区では特に、

中山駅・長津田駅・鴨居駅の徒歩圏かどうか
周辺にスーパー・学校・公園があるか
車の出入りがしやすいか（駐車スペースの確保）

といった要素が、再建築不可でも「買いたい」と思う層の多さに直結します。

④ 私道・共有持分・近隣との関係

再建築不可物件は、私道・路地・共有地を経由するケースが多く、

私道の持分を持っているか、持っていないか
他の所有者（隣地所有者など）との関係性
道路位置指定やセットバックの可能性

といった要素が絡みます。

これらは、

接道条件を改善できる余地があるか
将来、再建築可に変更できる可能性があるか

という中長期の「ポテンシャル評価」にも影響します。

接道条件の改善余地と「再建築可」への道筋

「再建築不可」と言われた土地でも、
ケースによっては接道条件の改善により「再建築可」へ近づける可能性があります。

ただし、多くの場合は、

時間・費用・近隣調整の負担が大きい
必ず成功するわけではない

という前提を理解しておく必要があります。

パターン① 私道持分の取得・位置指定道路化

現状：

私道に接しているが、その私道が「建築基準法上の道路」として扱われていない
私道の持分を持っていない／一部の人しか持っていない

対応の方向性：

私道所有者と交渉し、持分を取得する
行政と協議し、位置指定道路としての指定を受けられないか検討する

課題：

私道所有者が多数・連絡がつきにくい
行政の基準（幅員・舗装・排水設備など）を満たすための工事費がかかる

パターン② 隣地の一部を購入して2m接道を確保

現状：

道路に接しているが、接道部分が2m未満
隣地との境界付近にわずかな余地がある

対応の方向性：

隣地所有者と交渉し、土地の一部を分筆・購入することで2m接道を確保する

課題：

隣地所有者が売却を了承しない可能性
買い取る価格が高額になり、採算が合わなくなるケースも

パターン③ セットバックによる接道義務の充足

現状：

前面道路が4m未満で、道路中心から2m下がった位置まで敷地を下げる（セットバック）必要がある

対応の方向性：

敷地の一部を道路として提供（現実には建築不可部分として扱う）し、接道義務を満たす

課題：

有効宅地面積が小さくなり、建物規模が制限される
もともと小さい土地だと、現実的なプランが難しくなる

「再建築不可のまま」売却する現実的な戦略

接道条件の改善は、

費用対効果が合わない
近隣・私道所有者の協力が得られない

といった理由で、現実には難しいケースも多くあります。
その場合、「再建築不可のまま売る」戦略を現実的に組み立てることが重要です。

戦略① 投資家・業者向けに「利回り重視」で売却

建物を最低限リフォームし、賃貸として貸せる状態にする
家賃収入ベースで利回りを計算し、「収益物件」として販売する

横浜市緑区は住宅需要が安定しているため、

再建築不可でも、家賃水準と購入価格のバランス次第で魅力的な投資対象になり得る
特に駅徒歩圏・生活利便性の高い立地では、投資目線が有効

となります。

戦略② 現況のまま、買取業者・再生事業者に売却

老朽化が進み、リフォームコストが大きい
自分で賃貸運用する余力がない

という場合は、

再建築不可・現況のまま、一括で買取業者に売却する

方法も選択肢のひとつです。

この場合、

価格は「エンドユーザーへの売却」より低くなりがち
その代わり、スピード重視・手離れの良さを優先できる

というトレードオフがあります。

戦略③ 自己利用前提の買主（リノベ希望者）を狙う

「新築にはこだわらないが、立地重視で中古戸建に住みたい」
「戸建感覚の持ち家を、賃貸より少しプラスの負担で持ちたい」

といった層に向けて、

初期費用を抑えられる「持ち家」として提案する戦略です。

ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が間に入ることで、

具体的なリノベーションプラン・概算費用をセットで提示
「この価格＋このリフォーム費用で、ここまでの住まいが実現できる」

と見せられるため、再建築不可でも納得して購入してもらいやすくなります。

横浜市緑区の再建築不可物件売却でかかりやすい費用

契約・登記関連費用

所有権移転登記費用（司法書士報酬・登録免許税）
相続登記が未了の場合の相続登記費用

※再建築不可だから特別に高くなるわけではありませんが、
　相続登記など「長年放置されていた」ケースも多く、
　その分の手続き費用が発生しやすい傾向があります。

リフォーム・クリーニング・一部補修費用

最低限のクリーニング・簡易補修
雨漏り・水回り故障の応急対応

などを行うことで、

内覧時の印象を改善
投資家・自己居住希望者の検討ハードルを下げる

効果が期待できます。

ただし、高額なフルリフォームは費用対効果が合わないことが多いため、
ホームワーク株式会社では「売却に必要な最低限＋α」のラインを一緒に見極めます。

解体費用（かけるかどうかの判断）

完全に朽ちている建物の場合、「更地にした方が売れるのでは？」と考える方も多いですが、
再建築不可の場合、更地にすると「利用価値のイメージ」が逆に湧きづらくなることもあります。
解体費用は数百万円規模になることもあるため、
解体前提で動くか、現況のまま売るかは、価格シミュレーションをしたうえで判断するのが安全です。

再建築不可物件売却の進め方（横浜市緑区の場合）

① 売却の目的・期限・優先順位を整理する

いつまでに手放したいか
価格とスピードのどちらを優先するか
自己利用・賃貸運用の可能性をどこまで検討するか

を整理することで、
「仲介でエンドユーザー狙い」か「業者買取」かといった方向性が見えやすくなります。

② 接道状況・建物状態の現状把握

図面・登記・現地状況をもとに、
- 接道条件
- 私道・共有持分の有無
- 建物の傷み具合
  を専門家とともに確認します。

この段階で、**「本当に再建築不可なのか」「将来改善の余地がどの程度あるか」**を整理します。

③ 売却パターンと価格帯のシミュレーション

ホームワーク株式会社のような再生リフォーム会社であれば、

現況のまま売る場合の価格帯
最低限リフォームしてから売る場合の価格帯
自社買取（業者買取）で売る場合の価格帯

など、複数パターンのシミュレーションを行い、
費用（リフォーム費・解体費）と手取り額のバランスを比較しながら検討できます。

④ 売却方法の選定（仲介／買取／ハイブリッド）

ある程度時間をかけても高値を狙いたい → 仲介メイン
早期現金化・手離れ重視 → 業者買取
まず仲介で一定期間出し、反応がなければ買取に切り替える → ハイブリッド

といった形で、優先順位に合わせた売却方法を選びます。

⑤ 売却活動・交渉・契約

再建築不可物件の売却活動では、

「再建築不可」であることを明確に告知する
利用イメージ（賃貸・セカンドハウス・倉庫利用など）をセットで提案する
金融機関のローンが付きにくい点を説明し、現金or借入条件を事前に確認する

といった点が重要です。

契約時には、

再建築不可であること
接道条件・私道の扱い
将来の建替え可否について、現時点での知り得る範囲の情報

を、重要事項説明書・契約書の特約に明記しておくことで、
後々のトラブルを防ぎます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（再建築不可物件・訳あり物件の再生とリフォームを多数手がける会社）

「横浜市緑区の再建築不可物件は、
『売れない土地』ではなく、『売り方と相手を選ぶ土地』だと考えています。

実務で多いのは、

“再建築不可”と言われた瞬間にあきらめてしまうケース
接道条件を詳しく確認しないまま、過度に安く手放してしまうケース

の2つです。

私たちが大切にしているのは、

まず本当にどこまでが“不可”なのか、接道状況を正確に整理すること
そのうえで、『賃貸用』『自己利用』『業者買取』など、複数の出口をテーブルに並べて検討すること

です。

接道条件の改善は、時間とコストがかかるため、
すべての案件で現実的とは限りません。
ただ、『改善の余地がゼロなのか』『将来に希望があるのか』を知っておくだけでも、
売却判断の納得感は大きく変わります。

『再建築不可と言われたが、本当にそうなのか確認したい』
『緑区のこの場所なら、どんな活用や売却が考えられるのか知りたい』

という段階からでも構いません。
図面と現地を確認しながら、一緒に最適な出口戦略を考えていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件は本当に売れるのでしょうか？
A. 条件にもよりますが、横浜市緑区でも再建築不可物件の売却事例は多数あります。価格帯を調整し、投資家・業者・自己利用希望者など、適切なターゲットに向けて販売することで、成約に至るケースは少なくありません。

Q2. 不動産会社から「再建築不可だから買取しか無理」と言われました。そういうものですか？
A. すべてがそうとは限りません。不動産会社によっては、リスクや手間を避けるために買取前提で話を進めることもあります。物件の立地や建物状態によっては、仲介でエンドユーザーや投資家に売る選択肢もあり得ます。

Q3. 接道条件を改善してから売ったほうが得ですか？
A. 場合によります。改善にかかる費用・時間・近隣調整の難易度と、改善後にどれだけ価格アップが期待できるかを比較して判断する必要があります。費用対効果が見合わない場合は、再建築不可のまま売るほうが合理的なことも多いです。

Q4. 再建築不可物件だと、ローンは一切使えませんか？
A. 多くの住宅ローンは難しくなりますが、金融機関や商品によっては例外的に利用できる場合もあります。実務上は、現金購入・投資用ローン・担保を別に取る方法などが検討されます。ただし、借入条件が厳しくなるため、現金比率が高い買主が中心になります。

Q5. 更地にしてから売ったほうが良いですか？
A. 再建築不可の場合、更地にすると「建てられない土地」というマイナス面がより強調されることがあります。古家付きのほうが、リフォーム・賃貸活用などのイメージを持ってもらいやすいケースも多いです。解体費用も踏まえ、シミュレーションしてから判断するのが安全です。

Q6. 再建築不可でも、リフォームして住み続けるのは問題ありませんか？
A. 既存建物の範囲であれば、原則としてリフォームや修繕は可能です（増築などは別途確認が必要）。「建て替えはできないが、現建物を使い続ける」ことを前提に、長期的な維持管理や将来の売却も含めて検討することが重要です。

Q7. 接道条件がギリギリよく分かりません。どこに相談すべきですか？
A. 建築士・不動産会社・行政（建築指導課など）を含めた確認が必要になることが多いです。ホームワーク株式会社のような再生リフォーム会社であれば、図面・登記・現地を確認したうえで、必要に応じて専門家や役所との連携も含めてサポートできます。

Q8. 税金面で、再建築不可物件を今売るメリットはありますか？
A. 税制上「再建築不可だから特別な優遇がある」というわけではありませんが、