横浜市金沢区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月14日

【結論】金沢区の借地権買取は「契約内容の整理」と「地主・借地人双方の出口設計」ができれば十分成立しうる

横浜市金沢区で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による借地権の買い取り／底地とセットでの整理など）を検討する際、
多くの方が最初に迷うのは次のような点です。

借地権だけを売ることは本当に可能なのか
地主に買い取ってもらえるのか、それとも第三者に売るべきなのか
古い契約（旧借地法）のままでも、買取は成立するのか

横浜市金沢区は、

古くからの地主さんがいる住宅地（釜利谷・六浦・寺前など）
区画整理された新しめの住宅地（金沢文庫・金沢八景駅徒歩圏）
海沿いの埋立地の住宅・店舗（幸浦・並木方面）

が混在しており、「借地の成り立ち」や契約内容にばらつきが大きいエリアです。

そのため、借地権買取の可否や条件は、

契約の種類（旧借地法／借地借家法）
契約書・覚書の内容
地主と借地人の関係性・意向
建物の状態・将来の再活用のしやすさ

といった要素によって、大きく変わります。

金沢区で借地権買取を「成立させる」ために重要なのは、

まず契約・登記・現況を整理して、交渉前の前提条件をクリアにすること
借地人・地主・第三者（買主・買取業者）の三者にとって無理のない「出口」を設計すること

です。

この記事では、横浜市金沢区の借地権買取について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
交渉前に整理しておくべき条件
金沢区で実際に成立しやすいパターンの事例イメージ
進め方と注意点

を、借地・底地を含む不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横浜市金沢区の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

理由1：古い借地契約と新しい住宅地が混在している

金沢区は、

昭和期から続く住宅地・農地由来の借地
再開発や区画整理でできた比較的新しい住宅地

が入り混じっています。

その結果、

契約開始が昭和40〜60年代の「旧借地法」物件
平成以降の「借地借家法」物件
契約書が簡易な覚書だけのケース
口頭更新のみで、書面の履歴がほぼないケース

など、借地ごとに条件が極端に違う状況になっています。

一見似たような立地・広さの借地権でも、
契約内容が違うだけで買取価格や成立しやすさが大きく変わるため、
「近所の◯◯さんと同じように進めよう」とは考えにくいのが実情です。

理由2：地形・交通条件による「再活用のしやすさ」の差が大きい

金沢区は、

駅徒歩圏の平坦地
坂の多い山側の住宅地
幹線道路沿い・海沿いエリア

など、同じ区内でも土地の使われ方・再活用のしやすさが全く違うエリアです。

再建築・建て替え・収益化のしやすさが変わるため、

借地権を買い取ったあとに「どう活用できるか」
その将来価値を踏まえて、今いくらまで出せるのか

という評価が、買取業者や第三者の買主によって変わりやすくなっています。

金沢区の借地権買取で「相場の前に」整理すべき3つの前提

「この借地権はいくらで売れるのか」を考える前に、
最低限整理しておきたい前提条件が3つあります。

① 契約の種類と内容（旧借地法／借地借家法・契約期間など）

真っ先に確認したいのは、

契約開始時期
契約書の有無・内容
更新の履歴（何年ごとに、どんな条件で更新してきたか）

です。

ここから、

旧借地法が適用される借地なのか
借地借家法（現行法）が適用される借地なのか
更新の安定性・地主側からの解約のしやすさ／しにくさ

といった「法的な強さ・安定性」が見えてきます。

ポイント

旧借地法：借地人側の権利が比較的強く、長期安定利用が前提
借地借家法：契約更新・期間等がより契約書に依存する傾向

買取の観点では、

長く安定的に利用できる借地権ほど「価値あり」と判断されやすい
契約期間が残り少なく、更新条件が厳しい借地権は、価格が抑えられがち

という方向性になります。

② 登記と実態のギャップ（名義・相続の状況）

金沢区でもよくあるのが、

実際に住んでいる人と、登記上の借地権者名義が違う
地主（底地所有者）の名義が先代・先々代のまま（相続登記未了）
建物は増築・改築されているが、登記に反映されていない

といった「登記と現実のズレ」です。

これを整理しておかないと、

交渉相手が誰なのか不明確
契約・決済の直前で相続手続きが必要と判明してストップ

など、買取以前の問題で時間とコストが膨らむ可能性があります。

交渉前に確認したい点

借地権登記の名義と、実際に所有している人・相続人
地主の登記名義と連絡が取れる現所有者（または相続人）
建物登記の有無（未登記建物かどうか）

③ 誰が最終的に「何を手に入れたいのか」（出口設計）

借地権買取は、次の3者の利害が絡みます。

現在の借地人（借地権者）
地主（底地所有者）
将来の買主・買取業者

それぞれが最終的に何を望んでいるかによって、
妥当なスキームと価格水準が変わります。

よくあるパターン

借地人：老朽化した家に住む予定がなく、資産として整理したい
地主：地代収入は続けたいが、将来的な相続を見据えて底地を現金化したい
第三者（業者）：最終的に「所有権」にまとめて再開発・再販したい

こうした意向を整理したうえで、

借地権だけ売るのか
借地権＋底地を同時に整理するのか
地主に買い取ってもらうのか／第三者に売るのか

といった「出口の形」を決めていきます。

横浜市金沢区で実際に多い借地権買取パターン（イメージ事例）

※実際のご相談内容をもとにした「傾向イメージ」であり、
　個人が特定される情報は含みません。

事例①：六浦エリアの借地付き戸建てを、第三者買取→建て替え

エリア：金沢区六浦周辺
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造2階建て戸建てが老朽化（雨漏り・設備不良）
- 子どもは独立し、親世代は施設入所予定。家に戻る予定なし

【課題】

借地人：借地権を現金化したいが、地主との関係は普通〜やや疎遠
地主：地代収入よりも、将来的な相続負担の方が不安

【整理した条件】

契約：旧借地法・更新は継続的に実施・更新料支払い履歴あり
登記：借地権者は父名義だが、相続により子どもが実質所有 → 相続登記を実施
エリア：駅徒歩圏ではないが、バス利用で実需ニーズあり

【スキーム】

ホームワーク株式会社が借地権を一括買取
地主と建て替え承諾・将来の再契約条件を事前合意
老朽建物を解体し、新築戸建て用地として再販

【結果イメージ】

借地人：解体費などを差し引いたうえで、借地権の価値分を現金化
地主：地代水準を維持しつつ、長期的に安定した借地関係を継続
新しい買主：新築戸建てを「借地物件として」相場より抑えた価格で取得

事例②：金沢文庫近くの借地権付き古アパートを、底地ごと一括整理

エリア：金沢文庫駅徒歩圏
状況：
- 借地上にある2階建てアパート（築40年以上）
- 空室増＋修繕費負担で、賃貸経営が重荷に
- 地主も高齢で、底地をまとめて整理したい意向

【課題】

借地権だけ、または底地だけを単独で売っても、買主がつきにくい
アパートはそのままでは利回りが悪く、将来性が薄い

【整理した条件】

契約：旧借地法・長期にわたり安定利用
相続：借地人・地主とも相続登記済みで、交渉当事者が明確
エリア：駅徒歩圏・平坦地で、将来の所有権化ニーズが高い

【スキーム】

ホームワーク株式会社が「借地権＋底地」をセットで買取
アパートを一旦運営しつつ、区画整理・一部建て替え計画を策定
完全所有権の宅地・新築戸建て／一棟アパートとして再販

【結果イメージ】

借地人：老朽アパートと借地権を同時に手放し、賃貸経営から卒業
地主：底地をまとめて売却し、相続財産を現金ベースに整理
将来の買主：借地ではなく「所有権」として物件を取得可能に

事例③：釜利谷エリアの高齢夫婦の借地権を、地主が買い取り

エリア：釜利谷東・釜利谷西周辺
状況：
- 高低差のある坂の途中にある借地付き戸建て
- 高齢夫婦が一人暮らしになり、バス利用や階段が負担
- 近くの子ども世帯も、ここには住む予定がない

【課題】

借地人：売却して駅近の賃貸や高齢者住宅へ移りたい
地主：長年の付き合いもあり、「見知らぬ第三者が借地人になる」のは避けたい

【整理した条件】

契約：旧借地法・地代は安めで長年据え置き
エリア：坂が厳しく、第三者買取後の利用が限定的

【スキーム】

地主が借地権を買い取り、土地・建物を一体で取得
将来的には、隣接する自己所有地とまとめて更地活用を検討

【結果イメージ】

借地人：借地権の対価を得て、生活しやすいエリアへ移住
地主：土地をまとめて所有権化し、長期目線での活用余地を広げる

交渉前に必ず整理しておきたい「条件のチェックリスト」

借地権買取の交渉に入る前に、次の点を確認しておくと、話がスムーズに進みます。

契約・権利関係に関する条件

借地契約書はあるか（原本・コピー問わず）
更新の覚書・合意書・地代改定の書面はあるか
借地権登記の名義と、実際の所有者（相続人）が一致しているか
地主の連絡先・相続人構成は把握できているか

土地・建物の現況に関する条件

土地の場所・面積・形状（不整形・高低差の有無）
建物の築年数・構造（木造／鉄骨／RC）
老朽化の程度（雨漏り・傾き・設備不良）
再建築可否・用途地域・接道条件

自分側の希望・許容範囲に関する条件

いつまでに現金化したいか（期限の目安）
価格とスピード、どちらを優先するか
解体・整地・測量費用を自分で負担する余地があるか
売却後の住まい・資金計画はどうするか

これらを整理しておくと、

「売れる／売れない」の見通し
借地権だけでいくか、底地も含めて考えるべきか
地主に話を持ちかける順番・内容

を、専門家と具体的に検討しやすくなります。

横浜市金沢区での借地権買取の進め方

① 現状整理の無料相談（情報の棚卸し）

まずは、

借地契約書などの書類
固定資産税の納税通知書
登記簿謄本（取得できる範囲で）

をもとに、ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、現状を整理します。
この段階では「売る」と決めていなくても問題ありません。

② 契約・登記・相続状況のチェック

旧借地法か・借地借家法か
名義に問題がないか（相続登記の要否）
地主側の名義状況

などを確認し、「買取に向けて整えるべき課題」を洗い出します。

必要に応じて、

司法書士（登記・相続）
弁護士（契約内容の解釈・紛争予防）

と連携しながら進めます。

③ 金沢区エリアの市場性と活用シナリオの検討

立地・地形・周辺相場
再建築の可否・想定される活用（戸建て・アパート・駐車場など）
解体・リフォーム・区画整理の要否

を踏まえて、

「借地権としてのまま売る」
「借地権＋底地をセットで売る」
「一度当社が買取り、リノベ再販する」

といった複数シナリオの比較検討を行います。

④ 地主・借地人双方の意向確認と交渉方針の決定

借地人側からの相談であれば、地主側の意向をヒアリング
地主側からの相談であれば、借地人側の希望を確認

し、

誰が最終的に土地・建物をどうしたいのか
両者にとって「現実的な落としどころ」はどこか

を整理します。

第三者（ホームワーク株式会社など）が入ることで、

金額や条件を「相場」や「将来活用」を根拠に冷静に話し合える
長年の関係性を壊さずに交渉しやすい

というメリットがあります。

⑤ 条件調整・買取スキームの最終決定

買取価格
解体・測量・登記などの費用負担の分担
決済時期・明け渡し時期

を具体化し、スキーム（誰が誰から何を買うか）を最終決定します。

⑥ 契約・決済・その後の活用

売買契約書の作成・締結
代金決済・所有権移転登記
借地契約の終了 or 再設定（必要に応じて）

までを完了させます。

ホームワーク株式会社が買取りに入るケースでは、
その後のリフォーム・建て替え・再販まで一貫して対応し、
近隣への影響やエリア全体の価値向上も意識した形で進めます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「横浜市金沢区の借地権買取は、
『この場所だから無理』『借地だから売れない』と早合点されがちですが、
実際には契約内容とエリアのポテンシャルを整理すれば、
十分に成立しうる案件が多くあります。

ポイントは、

相場より前に契約と登記をきちんと整理すること
借地人・地主・将来の買主の“三方良し”になる出口を設計すること

の2つです。

感覚で『高い・安い』と議論するのではなく、

路線価・借地権割合といった評価の考え方
建て替え・リフォーム・再開発の可能性
税金や相続まで含めた将来像

を材料にしながら、一緒に判断していくイメージです。

借地権も底地も、放置していると代替わりや老朽化で問題が大きくなりがちですが、
早めに「どう整理していくか」を考え始めれば、選択肢は必ず広がります。

『うちの借地は売れるのか？』『地主とどう話を切り出せばいいか分からない』
という段階でも構いませんので、
まずは現状の棚卸しから、お気軽にご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 金沢区の借地権は、地主以外の第三者にも売れますか？
A. ケースによりますが、第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入する事例もあります。
ただし、契約内容やエリア特性、地主の承諾の可否によって成立可能性が変わるため、事前の契約整理とヒアリングが重要です。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも相談できますか？
A. 相談自体は可能です。契約書がなくても、更新時の書面や地代の領収書などから内容を推定できる場合があります。また、地主側が契約書を保管しているケースもあるため、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 地主との関係があまり良くありません。交渉はできますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、
感情的な対立を避けつつ、条件面の整理に集中する形で進めることができます。
委任状等の手続きを行えば、直接顔を合わせずに調整することもできます。

Q4. 古い借地権付きの家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態や再利用の可能性によっては、「現況のまま」買い取るケースもあります。解体費用を先にかけるかどうかは、買取価格シミュレーションをしてから判断するのが安全です。

Q5. 借地権だけでなく、地主側の底地もまとめて整理したいのですが可能ですか？
A. 借地人・地主双方の合意が前提となりますが、「借地権＋底地をセットで第三者に売却する」スキームは、金沢区でも実際に用いられています。双方にとってメリットが出やすいパターンです。

Q6. 借地権を売ったとき、どれくらい税金がかかりますか？
A. 借地権の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例によって税額が変わるため、具体的な金額は税理士によるシミュレーションがおすすめです。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今売るのとで迷っています。
A. 「どちらが得か」は、

残りの借地期間
建物の寿命・将来の修繕費
地代や更新料の負担
ご家族のライフプラン

によって変わります。ホームワーク株式会社では、
「リフォームして住み続ける場合」と「売却・買取する場合」を並べて比較し、
数字と将来像の両面から一緒に検討することができます。

Q8. 路線価や借地権割合は、買取価格にどの程度影響しますか？
A. 路線価や借地権割合は、税務評価や価格の“考え方の基準”として重要ですが、
そのまま実勢価格になるわけではありません。
実際の買取価格は、
契約条件・建物の状態・エリアの需要・再活用のシナリオなどを踏まえて個別に決まります。

Q9. 金沢区以外の借地でも相談できますか？
A. はい、横浜市内全域や周辺エリア（磯子区・南区・港南区など）も相談可能です。
エリアごとに地価水準やニーズが異なるため、それぞれの地域特性を踏まえて検討していきます。

Q10. まずは何から話せばいいか分かりません。
A. 「金沢区の借地付き戸建てを持っている」「親の代からの借地がある」
といった大まかな情報だけで十分です。

そこから、