私道トラブルを抱えた不動産は売れる？放置リスクと対処法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】私道トラブル物件も「売れる」が、未整理のままは危険｜“どんなトラブルか整理→リスク説明→価格・売り方調整”がカギ

私道に関する問題（通行承諾がない・持分がない・通行・掘削で揉めているなど）を抱えた不動産でも、

売却自体は十分に可能です。
ただし、
- 金融機関のローンが付きにくくなる
- 買主候補が減る
- 価格を下げざるを得ない
  といった影響は避けられません。

一方で、私道トラブルを放置したまま長期間所有し続けると、

建替え・リフォームができず、資産価値が下がる
相続のたびに問題が持ち越され、子どもや親族が困る
近隣トラブルが慢性化し、売却どころではなくなる

といったリスクが積み上がっていきます。

だからこそ重要なのは、

まず「何が私道トラブルなのか」を具体的に整理する
解決できるものは可能な範囲で事前に手を打つ
解決しきれない部分は、リスク内容を開示したうえで
価格・売り方を調整する

という“現実的な対処＋出口戦略”です。

以下では、

そもそも「私道トラブル」とは何か
なぜ売却に影響するのか
どこまで直すべきか／直せないときどう売るか
放置した場合のリスク
実際に動くときのステップ

を整理して解説します。

「私道トラブル」と言われる主なパターン

私道とひとことで言っても、
トラブルになるポイントはいくつかに分かれます。

1. 通行承諾・掘削承諾がない／曖昧

自分の家に行くためには、他人所有の私道を通るしかない
ところが、その私道所有者との
- 通行承諾
- 配管を通すための掘削承諾
  などが書面で残っていない／期限付き／そもそももらっていない

【よくある問題】

上下水・ガスの工事時に「勝手に掘るな」と揉める
建替えのタイミングで承諾を渋られる・高額な承諾料を請求される
金融機関が「将来的な通行リスクあり」と判断し、住宅ローンが通りにくくなる

2. 私道の持分がない／足りない

前面の道路が「私道」だが、自分の土地には持分（持ち分）がない
あるいは、通行に必要な幅に対して持分割合が極端に少ない

【問題点】

「通行の権利」を法的にどこまで主張できるかがグレーになる
持分を持っていない所有者と、持っている所有者の間で不公平感が出やすい
新たな建築確認やローン審査でマイナス評価になりやすい

3. 私道の老朽化・舗装・排水を巡る負担争い

私道の舗装が傷んでいる
排水が悪く、雨が降ると水が溜まる
陥没・ひび割れなどで危険だが、誰が費用を負担するか揉めている

【よくある状況】

「使っている人全員で按分しましょう」と提案しても、
払う人・払わない人で対立
結果として補修が進まず、
見た目も安全性も悪化 → 資産価値ダウン

4. 私道に車を置く・ゴミを出すなどのマナー問題

一部の所有者・住民が私道に常習的に駐車
私道に物置・植木鉢・ゴミ袋を置き、通行の妨げになる
雪かき・草刈りなどの負担を巡って揉める

【影響】

生活ストレスが大きく、
「ここに住み続けたくない」と売却を考える理由にもなりがち
買主から見ても、
内覧時にこうした状況を見ると心理的ハードルがぐっと上がる

5. 私道の名義が古いまま／相続未了／行方不明者あり

私道の名義が先々代・先々々代など古いまま
相続登記がされておらず、現所有者が誰か分からない
共有者のうち一部が行方不明・連絡不能

【問題】

通行承諾・掘削承諾を取りたくても
「誰と話せばいいか」分からない
将来的な権利調整が極めて難しく、
ローン審査・買主の不安材料になる

なぜ私道トラブルは「売却」にこれほど響くのか

理由① 金融機関のローンが厳しくなる

住宅ローンを出す金融機関は、

「万一、借主が返済不能になったとき、
担保としての不動産を売って回収できるか」

を常に見ています。

私道トラブルがあると、

将来の建替え・増改築に制限がかかるかもしれない
通行・ライフライン工事で揉めるリスクがある
トラブルがこじれると、担保として売却しづらくなる

と判断され、

融資自体がNG
融資額が減額
金利や条件が厳しくなる

といった扱いを受けやすくなります。

結果として、

「現金で買える人」や
「ローン条件が多少悪くても買う人」

など、買主候補が大きく絞られることになり、
売却に不利になります。

理由② 買主にとって“将来の不安要素”が大きい

内覧時に「私道トラブルがある」と聞かされると、
買主は次のような不安を感じます。

「将来自分が近隣と揉めるかもしれない」
「建替えやリフォームのたびに、いちいち承諾を取りに行くのは面倒」
「子どもに残すときに、同じことで悩ませたくない」

こうした将来不安は、
価格を下げてもなかなか薄れないため、

「他に問題のない物件にしよう」と候補から外される
買うとしても、かなり強めの値引きを要求される

といった結果になりがちです。

理由③ トラブル内容を隠すことはできない（告知義務）

私道トラブルは多くの場合、
不動産取引における「重要事項」に該当します。

通行権が曖昧
掘削承諾が得られない可能性
過去に重大なトラブルがあり、今も解決していない

などは、
買主の購入判断に大きな影響を与える情報であり、
後から隠蔽が発覚すると

契約解除
損害賠償請求

といった大きなリスクにつながります。

放置した場合のリスク：今は大丈夫でも、将来が危ない

リスク① 建替え・大規模リフォームができない・しづらい

いまは何とか住めていても、
- 老朽化
- 耐震性
- 間取りの使いづらさ
  などで、将来建替えが必要になることがあります。

そのときに、

建築基準法上の接道要件
通行・掘削承諾
私道所有者・共有者の同意

が得られないと、
「今と同じボリュームで建替えられない」「そもそも建築不可」
という事態になりかねません。

リスク② 売却のたびに“ハードルが高くなる”

周辺の相場は上がっているのに、自分の家だけ評価が伸びない
いざ売ろうとしたときに、
「トラブルが多すぎてローンが付かない」と言われる
結局、相場よりかなり安く現金買いの業者に売るしかない

というパターンも少なくありません。

リスク③ 相続人に「やっかいな資産」として残ってしまう

子どもや親族が、その土地の私道問題を詳しく知らない
自分が亡くなったあと、
相続人が初めてトラブルの存在を知って途方に暮れる
相続人同士で
「こんな土地はいらない」「誰が引き継ぐか」で揉める

こうした事態は、
「問題を知っていたのに何もしなかった」結果
として起こることが多いです。

私道トラブル物件を売る前にできる対処法

すべてを完璧に解決するのは難しくても、
次のような対処をしておくと、

売却のしやすさ
価格
買主の安心感

が大きく変わります。

対処① 「何が問題なのか」を紙に書き出して整理する

まずは、感情を横に置いて “事実ベース” で整理します。

私道の所有者・共有者は誰か（登記簿で確認）
自分は私道持分を持っているか／どのくらいの割合か
通行承諾・掘削承諾などの書面があるか（契約書・覚書・合意書）
過去にどんなトラブルがあったか（相手・内容・時期）
現時点で継続中の揉め事があるか

これを整理しておくだけで、
不動産会社や専門家に相談しやすくなります。

対処② 通行・掘削承諾書が取れそうなら、今のうちに取る

私道所有者・共有者と日常的に関係が悪くない
相手も将来のために権利関係をクリアにしたいと思っている

という状況なら、

通行承諾
水道・ガス・下水等の掘削承諾
将来の建替えに関する承諾の方向性

などについて、
簡潔な「承諾書」や「覚書」を交わしておくのが理想です。

もちろん、相手にもメリットが必要なので、

補修・清掃の協力
年間の私道使用料
一時金の支払い

など、現実的な条件をセットで検討することになります。

対処③ 自分の持分を増やせるなら、検討する

私道の持分をまったく持っていない
持分を多く持つ隣地所有者が「売ってもいい」と言っている

という場合、
私道持分を買い増ししておくのも選択肢です。

コストはかかるものの、
「法的に通行権を主張しやすくなる」
「将来の売却・建替え時の安心感が増す」

というメリットがあります。

ただし、

金額
売ってもらえる割合
他の共有者とのバランス

などを慎重に見極める必要があります。

対処④ 解決しきれない部分は“正直に開示”＋“現実的な価格設定”で勝負

どうしても通行承諾がもらえない共有者がいる
昔からの感情的対立があり、短期では解決が難しい
名義不明・相続未了の共有者がいて動かせない

こうした場合は、

無理に完璧な解決を目指さない
トラブルの内容とリスクを、不動産会社と一緒に“翻訳”して
買主に説明する
そのうえで、価格と売り方（仲介／買取）を調整する

という現実的な路線に切り替えるのが賢明です。

私道トラブル物件を「どう売るか」——仲介 vs 買取

仲介で売る（一般の買主に売る）

【メリット】

条件が合えば、もっとも高く売れる可能性
マイホーム購入層や投資家など、幅広い層にアプローチできる

【デメリット】

ローン審査で落ちる買主が出やすく、契約が長引く・白紙になることも
私道トラブルの説明→不安→価格交渉…というプロセスが精神的負担
問題の度合いによっては、買主がほとんど見つからない

【向いているケース】

通行・掘削承諾が一定程度クリアになっている
私道持分を持っている or 持分買い増しで解決のメドが立っている
トラブルはあるが、近隣関係が完全に決裂しているわけではない

買取で売る（不動産会社・業者にまとめて売る）

【メリット】

私道トラブルを含めた“難あり物件”の取り扱いに慣れている業者なら、
現況のまま買い取ってもらえることが多い
ローン審査が絡まず、
売却スピードが早い（査定〜決済まで1〜2ヶ月程度も現実的）
トラブル説明・交渉をプロに“バトン渡し”でき、精神的負担が軽い

【デメリット】

価格は仲介より低くなる（相場の6〜8割程度が一般的だが、
私道トラブルの度合いによってさらにディスカウントされることも）
買取業者によって「どこまでのリスクなら飲めるか」が違う

【向いているケース】

長年の私道トラブルに疲弊しており、早く整理したい
相続物件で、遠方のため近隣調整に関わる余力がない
金額よりも「確実に手放せること」「家族にトラブルを引き継がせないこと」を優先したい

実際に動くときのステップ

ステップ① 資料を集めて「今の状況」を見える化

登記事項証明書（土地・建物・私道部分）
公図・地積測量図
私道に関する契約書・覚書・同意書（通行・掘削・舗装など）
過去のトラブルに関するメモや記録（あれば）

これらを一式そろえるところから始めます。

ステップ② 不動産会社に「私道トラブルあり」と正直に伝えて相談

相談時点で、マイナス点を包み隠さず話すことが重要
「どの程度のレベルの問題か」を不動産会社の目で評価してもらう
仲介と買取の両方で、
- 想定売却価格
- 売却にかかる期間
- ローン可否・買主の想定像
  を比較する

ここで、「直した方がいいこと」と「このままで良いこと」の線引きを
プロ目線で教えてもらうと効率的です。

ステップ③ 必要に応じて、司法書士・弁護士など法律専門家にも相談

名義不明・相続未了の共有者がいる
過去からのトラブルが激しく、法的措置も検討している
誰にどこまで権利があるのか、複雑で分からない

といった場合は、

司法書士：登記・権利関係の整理
弁護士：トラブル解決・示談・合意書作成

との連携が効果的です。

ステップ④ 売り方（仲介／買取／ハイブリッド）を決めて実行

価格重視・時間に余裕あり → 仲介ベース
スピード・精神的負担の軽減重視 → 買取ベース
「最初は仲介 → 一定期間で売れなければ買取」のハイブリッド

など、
自分と家族の状況に合ったパターンを選びましょう。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・難あり物件相談担当）

私道トラブル・再建築不可・借地権など、権利関係が複雑な物件の売却サポート多数
司法書士・弁護士と連携し、権利整理から売却まで一貫サポート

コメント

「私道トラブルのご相談は、
『誰にどう話せばいいか分からず、10年以上放置してしまった』
というケースが本当に多いです。

正直に言うと、
時間が経てば経つほど“解決コスト”も“精神的負担”も大きくなる傾向があります。

私道の所有者が代替わりして話が通じにくくなる
お互いの感情がこじれて修復が難しくなる
建替え・相続といったタイミングで問題が一気に表面化する

といったことが、実務では珍しくありません。

私たちが心がけているのは、

まず“何が問題なのか”を冷静に整理する
すべてを完璧に直すのではなく、“現実的に手を打てる範囲”を一緒に探す
解決しきれないリスクは、
正直に開示したうえで“価格と売り方”で調整する

というスタンスです。

『こんな状態のまま、子どもや親族に渡したくない』
というお気持ちでご相談に来られる方も多いので、
“自分の代で整理して、次の世代へ問題を残さない”
という意味でも、早めのご相談をおすすめしています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 私道トラブルがあると、絶対に売れませんか？
A. そんなことはありません。
内容・深刻度によりますが、

一部権利関係を整理したうえで仲介で売る
現況のまま、トラブルを織り込んだ価格で買取に出す
など、売却自体は十分可能です。

Q2. 通行承諾書がなくても、今まで普通に通れていれば問題ないのでは？
A. 「実務上通れている」ことと「法的に権利が明確か」は別問題です。
現オーナーの代では問題が起きなくても、
将来の建替え・相続・所有者変更のタイミングで
トラブル化するリスクがあります。

Q3. 私道の持分がない物件でも、住宅ローンは組めますか？
A. 金融機関によります。

通行権・掘削権が書面で明確であればOKとする銀行もあれば、
原則NG・大きく評価減とする銀行もあります。
不動産会社を通じて、どの金融機関が対応可能か事前に確認する必要があります。

Q4. 私道を共有している近所の人が、協力的ではありません。売る前にどうにかするべきですか？
A. 可能なら対話や合意形成を試みる価値はありますが、
感情的対立が強い場合、短期での完全解決は難しいことも多いです。
その場合は、

現状を整理して買主に説明
価格調整や買取活用
など、“解決＋売却”を同時並行で考えるのが現実的です。

Q5. 私道の名義が先代のままです。相続登記をしてからでないと売れませんか？
A. 原則として、

私道の名義人が誰か
その人の相続関係がどうなっているか
を整理しないと、通行承諾・掘削承諾などの交渉が進めにくいです。
売却に先立ち、司法書士と連携して相続登記を進めるケースが多いです。

Q6. トラブル内容を正直に話したら、ますます売れなくなりませんか？
A. 確かに買主は減りますが、
隠して売り、後から発覚した場合のリスク（契約解除・損害賠償）は
はるかに大きいです。
最近の買主はネットでの情報収集も徹底しており、
「リスクはあるが、きちんと説明してくれる売主」の方が
信頼されやすい傾向もあります。

Q7. 不動産会社に相談する前に、自分で私道所有者に話をしに行った方がいいですか？
A. ケースバイケースです。
感情のもつれを避けるために、