旧耐震ビルは売却できる？耐震基準と市場評価の現実

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】旧耐震ビルでも売却は可能。ただし「そのままでは評価は厳しい」のが現実で、耐震リスクをどう織り込むかが勝負

旧耐震（おおむね1981年5月31日以前に建築確認を受けた）ビルでも、
売却自体は十分に可能です。

ただし現実の市場では、

金融機関の融資が付きにくい
投資家・事業法人は「耐震リスク＋改修コスト」を重く見る
大地震リスク・テナント募集のしにくさも価格に反映される

ため、

新耐震ビルよりも明らかに“安く・買い叩かれやすい”
買主の中心は「リノベ・建替え前提のプロ（業者・投資家）」になりがち
一般企業の自社ビル需要や、銀行融資頼みの投資家からは敬遠されやすい

という厳しい評価になるのが一般的です。

だからこそ、

そのビルの耐震性（診断の有無・結果）をまず明確にし、
「そのまま売る」のか「耐震補強・用途変更・建替え余地まで含めて売る」のか
想定買主（投資家・事業法人・買取業者など）を絞って戦略を立てる

という**“現実的な出口設計”**が、旧耐震ビル売却のカギになります。

旧耐震ビルとは？耐震基準の基本とリスク

耐震基準の境目

一般的な区分は次の通りです。

旧耐震基準
→ 1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物
新耐震基準
→ 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物

新耐震では、

中地震（震度5強程度）→ 軽微な損傷
大地震（震度6強〜7）→ 倒壊・崩壊を免れること

が目標とされており、
大地震時の安全性に重点を置いた設計が義務づけられています。

一方、旧耐震ビルは、

「中地震で倒壊しない」レベルが主な前提で、
大地震時の“粘り強さ”は、現基準ほど厳しく求められていませんでした。

旧耐震ビルが抱える代表的なリスク

大地震時の倒壊・大破リスクが、一般に新耐震より高いとされる
鉄筋コンクリート・鉄骨の経年劣化（鉄筋腐食・コンクリートの中性化など）
1階ピロティ・セットバック・不整形な平面形状など、
元々の構造的弱点があるケース
法令・用途変更を繰り返した結果、
現行法規とのズレ（避難経路・耐火・用途制限など）が大きくなっていることも

これらの要素は、
買主のリスク評価・金融機関の融資判断・テナントニーズに
直接影響するため、そのまま「価格」に跳ね返ってきます。

市場から見た「旧耐震ビル」の評価の現実

実務上、旧耐震ビルは次のように見られることが多いです。

① 金融機関の融資姿勢：新耐震より明らかに厳しい

ノンリコースローン・プロジェクトファイナンスでは、
旧耐震ビルは融資対象外、またはLTV（融資比率）大幅ダウンが一般的。
オーナー個人・中小企業向けのプロパーローンでも、
- 「耐震診断で一定基準以上」
- 「補強済証明」があるかどうか
  が重視される傾向。

→ 結果として、**「現金リッチな投資家」か「自己資金厚めの事業法人」**でないと
手を出しにくくなり、市場の買主層が狭くなります。

② 投資家の目線：利回りと出口リスクを厳しく見る

投資家は、旧耐震ビルを見るときに、

耐震補強・建替えコスト（数千万円〜数億円単位になりうる）
テナント募集のしにくさ（「旧耐震」表示への抵抗感）
将来の売却時にも同じ理由で評価が下がるリスク

をすべて割り引いたうえで価格をつけます。

そのため、

同立地・同規模の「新耐震ビル」と比べて
数割ディスカウントされることも珍しくありません。
家賃がそこそこ取れていても、
「いつ大規模投資を迫られるか分からないビル」として
利回りのハードルを高めに設定されます。

③ 一般の事業法人・自社ビルニーズ：安全性・イメージ面で敬遠

本社・支店オフィスとしてビルを購入する企業は、
社員・来客の安全性や企業イメージを重視します。
そのため、
- 「旧耐震」と明記されているビル
- 耐震診断結果が基準未満のビル
  は、よほどの事情がない限り候補から外れることが多いです。

→ 自社ビル需要を当てにしにくく、
どうしても**「プロ投資家・業者中心の市場」**になりがちです。

旧耐震ビルは「売れない」のか？実務での3つの売れ方

「売れにくい」のは事実ですが、「売れない」わけではありません。
実務上は、次のような形で売買されています。

① 現状のまま「収益ビル」として売却

すでにテナントが入居しており、賃料収入が安定している
立地が良く、土地としてのポテンシャルもある
耐震診断は未実施 or 基準未満だが、賃料水準が魅力的

このようなケースでは、

リスクを理解している投資家
将来の建替え・再開発も視野に入れる事業者

が、**「高利回り案件」**として購入することがあります。

ただし、

想定売却価格＝「土地値＋α」程度
「新耐震ならもっと高く売れたであろう」水準から
明確にディスカウントされる

のが一般的です。

② スケルトン化・耐震補強・リノベ込みのバリューアップ案件として売却

オーナー側で耐震診断を実施し、おおよその補強プラン・概算費用を提示
スケルトン状態にして、買主が自由にオフィス・店舗・ホテル等へコンバージョン可能にする

といった形で、

「旧耐震ビル」ではなく
「耐震補強・リノベで価値を上げられる素材」に見せて売る

戦略です。

買主は「リノベ後の賃料水準」や「出口価格」を逆算して評価するため、
何も情報がない旧耐震ビルよりは、
価格・スピードともに条件が良くなることが多いです。

③ 建替え前提の「土地値案件」として売却（インカム付き or 更地）

テナント全退去後に解体して更地で売る
→ 完全に土地として評価される
あるいは、テナントを残したまま
「将来建替え前提」のインカム付き土地として売る

いわゆる「ビルを見ずに土地を見る」売り方です。

駅近・商業地・容積率余りが多いエリアでは、
デベロッパー・建設会社・事業法人などのニーズが期待できます。
一方で、
テナント立退き・解体費用・環境対策（アスベスト等）を
誰がどこまで負担するかが交渉の焦点になります。

売却前に必ずやるべき「3つの事前整理」

旧耐震ビルを少しでも良い条件で売るためには、
次の3点の整理が不可欠です。

① 耐震診断の有無・結果を明確にする

すでに診断済みなら、その報告書（Is値など）と補強提案を整理
未診断なら、
- 診断をするのか
- あえて診断せず「現状有姿」で売るのか
  方針を決める

【ポイント】

診断して「基準未満」と分かると売りにくくなる面もありますが、
買主からすると「情報がない方が怖い」というのも事実。
特に、まともな融資を使って買いたい層に売りたいなら、
診断情報はプラスに働くことが多いです。

② テナント状況・契約内容・滞納の有無を整理

入居テナントの一覧表（業種・賃料・契約形態・残存期間）
滞納の有無・トラブルの有無
原状回復・更新条件・解約予告期間など

投資家・事業法人にとっては、

「今いくら入っているか」よりも
「将来いくらで貸せそうか」「どこまで柔軟に活用できるか」

が重要です。

賃貸借契約書・賃料台帳・入金履歴などの書類は、
事前に揃えておくことで、査定の精度と買主の安心感が上がります。

③ 建替え・補強・用途変更の「シミュレーション」を持っておく

現行法規での建替え可能ボリューム（用途地域・容積率・斜線制限など）
アスベストの有無・解体費の概算
用途変更（ホテル・SOHO・倉庫・店舗など）の余地

を、建築士や不動産会社と簡易的に整理しておくだけでも、

買主：「どこまで価値を伸ばせる物件か」がイメージしやすい
売主：値引き交渉に対して「将来価値」を根拠に抵抗しやすい

というメリットがあります。

売却か保有か迷うときの判断軸

旧耐震ビルを「売るべきか・保有すべきか」で迷う場合、
次のような観点で整理すると判断しやすくなります。

1. 今後10〜20年の保有コストとリスク

大規模修繕・設備更新・耐震補強にかかる費用
空室リスク・賃料下落リスク
地震による被害と、テナント・従業員への責任リスク

これらをざっくりでも数値化してみると、

「思った以上に保有リスクが高い」
「意外とキャッシュフローが持ちこたえられそう」

などが見えてきます。

2. 今売った場合の「手取り」と、将来売った場合の「手取り」

現在売却した場合の手取り額（税引き後）
5年後・10年後に売却した場合の想定価格（老朽化・規制強化も織り込む）
その間に必要となる投資額（修繕・補強など）

を並べることで、

「今、多少安くても売った方がトータルでは得」
「数年後まで保有して価値を高めてから売る選択肢もあり」

といった比較が可能になります。

3. 自分（会社）の本業・方針とのフィット感

そのビル経営は、本業なのか、あくまで「余剰資産」なのか
管理の手間・リスクに見合うだけのリターンがあるのか
資産を入れ替えた方が本業に資金・人員を振り向けられるのではないか

を考えると、

「旧耐震ビルのリスク管理にこれ以上時間を割くべきではない」
「逆に、このエリア・ビルの価値を伸ばすのが戦略的に重要」

といった方向性が見えてきます。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（ビル売却・投資用不動産担当）

都心オフィスビル・商業ビルの売却・購入を多数サポート
旧耐震・築古ビルのバリューアップ案件や買取案件も多数

コメント

「旧耐震ビルのオーナー様からは、

『このまま持ち続けて大丈夫なのか』
『売るとしても、いくらくらいになるのか想像がつかない』
『耐震補強してから売った方がいいのか』

といったご相談を多くいただきます。

現場感覚としてお伝えすると、

旧耐震ビルでも売却は十分可能
ただし、“普通のビル”としてではなく、
『リノベ・建替えを前提にした素材』として評価されることが多い
その評価の精度を上げるためには、
耐震・テナント・法規制などの情報をどこまで開示できるかがカギ

という印象です。

『旧耐震だから売れない』のではなく、
“どういう物件として売るのか”の設計が不足しているだけ
というケースも少なくありません。

現在のバリュー（家賃・立地・テナント）
将来のポテンシャル（建替え・用途変更）
必要投資（耐震補強・解体など）

を整理したうえで、
売却か保有か、保有ならどのくらいの期間か、を一緒に検討していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 旧耐震ビルは本当に売れますか？
A. 売れます。ただし、

新耐震ビルと同じ感覚・価格帯では売れない
買主は主にプロ投資家・事業法人・買取業者
になるケースが多いのが現実です。
立地・収益・将来の建替え余地があれば、十分にニーズはあります。

Q2. 耐震診断をして「基準未満」と分かったら、かえって売りにくくなりませんか？
A. 一面ではそうですが、

買主にとっては「情報がない方が怖い」
融資を受けるには診断結果がほぼ必須
という側面もあります。
どの層に売りたいか（現金投資家中心か、融資利用の事業法人も狙うか）で、
診断の位置づけが変わります。

Q3. 耐震補強をしてから売る方が得ですか？
A. ケースバイケースです。

補強費用
補強後に上乗せできる賃料・価格
その工期中の空室損
を冷静に試算して判断する必要があります。
中規模以上のビルでは、補強費が非常に高額になり、
「補強しても投資回収が見合わない」ケースも多いです。

Q4. 旧耐震ビルを「土地値」で売ることはできますか？
A. 再建築可能で、容積率・立地が魅力的であれば、
「実質土地値＋α」で売れるケースはあります。
ただし、テナント立退き・解体費・アスベスト対策などを
誰がどこまで負担するかで実際の“手取り”が変わります。

Q5. テナントが満室なら、高く売れますか？
A. プラスにはなりますが、旧耐震のディスカウントを
すべて打ち消せるわけではありません。
買主は、

賃料の持続可能性
耐震リスクを織り込んだ将来の出口
を見て評価します。
「満室＝高値売却」とは限らない点に注意が必要です。

Q6. 旧耐震ビルの売却では、税金（譲渡所得税）は何か特別ですか？
A. 計算方法や税率は、基本的に他の不動産売却と同じです。
ただし、

建物の減価償却（ほぼ価値ゼロの扱いになることも）
解体費・アスベスト除去費用の扱い
など、規模が大きい分だけ税務も複雑になりやすいです。
売却前に税理士への相談をおすすめします。

Q7. 旧耐震ビルを相続しました。すぐ売った方がいいでしょうか？
A. 一概には言えません。

エリア・立地
賃料収入・空室状況
家族の方針（保有か現金化か）
を踏まえて判断する必要があります。
ただ、何もせず長期放置すると、老朽化と規制強化で
「ますます売りにくくなる」可能性はあります。

Q8. 旧耐震ビル売却に強い不動産会社はどう探せばいいですか？
A.

HPで「収益ビル」「築古ビル」「バリューアップ」「一棟ビル売買」などを明示している会社
実績紹介で旧耐震・築古ビルの売却事例を出している会社
を目安に選ぶとよいです。
査定依頼時には「旧耐震ビルの売却を扱った件数」を具体的に聞くのがおすすめです。

Q9. 旧耐震ビルだと、テナントに説明義務はありますか？
A. 法律上の明文規定は状況により異なりますが、
大地震リスクや耐震診断結果について、
オーナー側がどこまで把握し、どう説明していたかは、
将来のトラブル時に争点になる可能性があります。
安全配慮義務の観点からも、
重要な情報は適切に共有しておくことが望ましいです。

Q10. まず何から始めればよいですか？
A.