親が売る？子が売る？不動産売却で揉めないための判断ポイント

【結論】原則は「名義人である親が主体」、ただし“判断力・資金・相続”を踏まえて「親主導＋子サポート」で進めるのが一番揉めにくい

親名義の家や土地を売る場面では、

• 「親が自分で売るべきなのか」
• 「子どもが主導して売っていいのか」
• 「相続してから子が売った方がいいのか」

で多くのご家庭が迷います。

結論からいうと、

1. 売却の主体は、原則として「名義人」である親
2. ただし、高齢・判断力・手続きの複雑さを考えると、
   「親主導＋子どもが実務をサポート」する形が、もっとも揉めにくい
3. 「親が売る」か「子が相続してから売る」かは、
   • 親の健康状態・判断能力
   • 不動産の状態・市場性
   • 相続人の人数・関係性
   • 税金（譲渡所得税・相続税）の見込み
     を踏まえて、家族全員で“数字と本音”を出し合って決めるべき

です。

以下では、

• 「親が売る場合」と「子が売る（相続後に売る）場合」の違い
• 揉めやすい典型パターン
• 判断するときのチェックポイント
• 実際に動くときの進め方

を整理して解説します。

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親が売る？子が売る？まず押さえるべき「基本ルール」

名義人＝原則として「売却の決定権を持つ人」

• 不動産の売買契約を結べるのは、
  原則として登記上の名義人本人（親名義なら親）です。
• 子どもが勝手に売ることはできません。
  • 親の委任状＋実印・印鑑証明で代理人として契約することは可能だが、
    **あくまで“親の意思にもとづく代理”**という位置づけ。

認知症・判断力の問題がある場合

• 親の判断能力が低下していると判断される場合、
  「売買契約の有効性」が問題になります。
• この場合は、
  • 成年後見制度（後見人の選任）
    などを検討する必要が出てきます。
• 「ギリギリ判断できそうだから、子どもが急いでハンコを押させる」
  という進め方は、後からトラブルの火種になりやすいです。

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「親が売る」場合の特徴とメリット・デメリット

親が生きているうちに親名義で売るメリット

1. 意思決定がシンプル
   
   • 相続人が多数いる状態より、
     親と（＋家族）の話し合いで決めやすい。
2. 空き家・管理放置のリスクを減らせる
   
   • 親が施設入居・小さな住まいに住み替える前後に売ることで、
     「誰も住まない家」を長期間放置するリスクを避けられる。
3. 売却代金を老後資金・介護資金に充てやすい
   
   • 親自身の生活費・介護費として使えるので、
     子ども世代の負担軽減にもつながる。
4. 相続時の「不動産の分けにくさ」を減らせる
   
   • 不動産を現金にしておくことで、
     将来の遺産分割がシンプルになる。

親が売る場合のデメリット・注意点

1. 高齢になるほど手続き負担が大きい
   
   • 役所・金融機関・不動産会社など、
     多くの手続きを親一人でこなすのは現実的ではない。
     → 子どものサポート前提で考える必要がある。
2. 子どもの“気持ち”を無視すると後々わだかまりに
   
   • 子どもが「実家を残してほしかった」「相談してほしかった」と感じると、
     親子関係・将来の相続で尾を引く。
3. 税金の確認をしないまま売ると“手取りが思ったより少ない”
   
   • 自宅なら3,000万円特別控除などの特例もある一方、
     取得費・譲渡費用の把握が甘いと、
     予想以上に税金がかかる／逆にほとんどかからない場合もある。
     → 売却前に一度、税理士・FPに確認しておくべき。

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「子が売る（相続後に売る）」場合の特徴とメリット・デメリット

相続後に子が売るメリット

1. 子ども側の自由度が高い
   
   • 自分たちのライフプラン・資金計画・兄弟間の事情に合わせて
     売る／貸す／住む／建て替える、などを判断できる。
2. 相続税とのバランスで有利になる場合がある
   
   • 自宅として使われていた実家なら、
     小規模宅地の特例（330㎡まで評価減）などを利用したうえで、
     その後の売却を検討できるケースもある。
3. 親の老後は「親の資産＋公的年金」でまかない、
   子どもは自分たちのタイミングで不動産を動かせる
   
   • 親の生活を優先しつつ、
     将来のタイミング（市場・自分の生活）を見て売却できる。

子が売る場合のデメリット・注意点

1. 相続人が多いほど、意思決定が難しく・時間がかかる
   
   • 子どもが複数、さらに配偶者・孫世代が絡むと、
     「売る・売らない」「いくらで売るか」でまとまらないことが多い。
2. 空き家期間が長くなりがち
   
   • 親の死後、感情面と手続き面の負担から、
     数年単位で実家が放置されるケースが少なくない。
     → 老朽化・固定資産税・近隣トラブルのリスクが増大。
3. 親がどんな意図でその不動産を持っていたかが分からず、
   「本当はどうしてほしかったのか」が見えづらい
   
   • 結果として、兄弟間で「父（母）はこう考えていたはずだ」という
     “想像”をめぐって対立しやすい。

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揉めないための「判断ポイント」5つ

親が売るか、子が売るかを判断するうえで、
最低限チェックしておきたいポイントは次の5つです。

ポイント① 親の「判断能力」と「体力」

• 日常会話・お金の話・契約内容を理解できているか
• 役所や銀行に出向く体力・気力があるか
• 医師から認知症などの診断を受けていないか／程度はどうか

【目安】

• しっかりしている今のうちに「親主導＋子サポート」で進めるか
• すでに判断が難しそうなら、無理に売らず、
  後見制度や信託なども含めて専門家に相談するか

ポイント② 不動産の「利用予定」と「市場性」

• 親も子も、今後そこで住む予定があるか
  → ないなら売却・賃貸など“動かす前提”で検討すべき。
• 立地・築年数・周辺環境から見て、
  「まだ十分売れるゾーン」なのか「売却が厳しくなりつつあるゾーン」なのか。

【イメージ】

• まだ市場性があるうちに
  → 親が売るか・子が相続後すぐ売るかを検討
• 明らかに需要が先細りしているエリアなら
  → 「持ち続けるリスク」を早めに家族で共有

ポイント③ 家族構成と相続人の人数・関係性

• 子どもは何人か、それぞれの生活状況はどうか
• 既婚か・配偶者の意向はどうか
• 親子・兄弟間の関係性（対立がないか）

【ポイント】

• 相続人が多く、関係性も微妙な場合ほど、
  「親が元気なうちに方向性だけでも決めておく」価値が高い。
• 親が売る／生前贈与／遺言で指定するなど、
  死後に火種を残さない設計を意識したい。

ポイント④ 税金とお金のシミュレーション

• 親が売る場合：
  → 譲渡所得税・住民税はどのくらいか
  → 自宅なら3,000万円特別控除が使えそうか
• 子が相続後に売る場合：
  → 相続税の有無・金額
  → 相続後売却の譲渡所得税の見込み
• どちらのパターンが「手取り」「安心感」のバランスが良いか

税金だけで決めるのは危険ですが、
ざっくり比較しておくことは必須です。

ポイント⑤ 親の「本音」をどこまで尊重するか

• 親は本当はどうしたいのか（売りたい／残したい／子どもに任せたい など）
• 親の“希望”と“現実”のギャップはどこか
• 子ども側は、その希望をどこまで支えられるのか

ここを話し合わずに、

• 子ども「こうした方が得だから」と主導
• 親「自分の家なのに、意見を聞いてもらえない」と不満

となると、
売却自体は成功しても、人間関係に大きな溝を残します。

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実務的にはこれが一番：親主導＋子サポートの進め方

「揉めない」「現実的」「負担が偏らない」進め方として、
次のような形がもっとも多く、うまくいきやすいです。

ステップ① 親が「売却を含めて悩んでいる」と子に共有

• 親：「実家をどうするか考えている。売ることも含めて悩んでいる」
• 子：「どうしてそう思うのか」「どんな不安があるのか」を聞く

まずは決意ではなく“悩み”を共有する段階から。

ステップ② 家族で一度、将来の話をする場を持つ

• 親の老後の暮らし方（どこで・誰と・どのくらいの生活水準で）
• 子ども側の生活（どこに住むか・親をどこまで支えられるか）
• 実家の利用予定（誰かが住む／誰も住まない）

をざっくり出し合う。

ステップ③ 不動産会社に査定を依頼し、「売った場合の数字」を知る

• 売却価格の目安
• 売れるまでの期間
• リフォームや片付けがどこまで必要か
• 買取の場合の金額（時間優先の場合）

を、親と子が同席して聞くと、共通認識がつくりやすいです。

ステップ④ 税理士・FPに税金・老後資金の相談をする

• 親が売る場合と、子が相続後に売る場合
  それぞれの税額・手取りの違いをざっくり試算
• 実家の売却資金を、
  親の老後資金としてどう配分するか

ここまで来ると、

• 親が今売る
• 親名義のまましばらく保有してから売る
• 一旦は親が住み続け、将来は子が売る前提で相続計画を立てる

など、現実的に比較できる「選択肢」が見えてきます。

ステップ⑤ 親の意思を最終確認し、書面も残す

• 「親が売る」と決めたなら
  → 親名義で売却・住み替えを進め、
  子どもの役割（手続きサポート・引っ越し支援など）も明確にする
• 「相続後に子が売る」と決めたなら
  → 親の希望（誰に残したいか・どう使ってほしいか）を
  メモや遺言の形で残すことも検討する

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よくある「揉めパターン」と回避策

パターン① 子どもが主導して、親が“置いてけぼり”になる

• 子どもが不動産会社とどんどん話を進める
• 親はよく分からないまま書類にサイン
• 後から「本当は売りたくなかった」と不満が噴き出す

【回避策】

• 重要な説明（価格・条件・引き渡し時期）は、
  必ず親本人に対しても、不動産会社から直接行ってもらう。
• 子どもは「通訳・補足説明役」に徹し、
  “決めるのはあくまで親”というスタンスを崩さない。

パターン② 親が勝手に売却を決め、子どもに事後報告

• 「子どもに迷惑をかけたくない」と、
  親が一人で売却・住み替えを決めてしまうケース。
• 子どもが「相談してほしかった」「相続のことも考えてほしかった」と感じる。

【回避策】

• 親側：
  「迷惑をかけたくない」気持ちこそ、
  一度は子どもに「こう考えている」と話してみる。
• 子側：
  親が“自分で決めたい”気持ちを尊重しつつ、
  「知っておけてよかった」と前向きに受け止める姿勢も大切。

パターン③ 兄弟間で意見が割れ、親が板挟みに

• 長男は「売るべき」、長女は「残してほしい」など、
  兄弟の意見が分かれ、親が決められなくなる。

【回避策】

• 兄弟だけで話しても感情論になりやすいので、
  不動産会社・FPなど第三者を入れて
  「それぞれの案のコスト・リスク・メリット」を“見える化”する。
• 最終的には、親の意思を尊重すると全員が共通認識を持つ。

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専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売却・相続・老後資金相談担当）

• 親子で一緒に来店される不動産売却相談を年間100件以上対応
• 「親が売る／子が売る」をめぐるトラブル事例と、その回避サポートも多数

コメント

「親御さん名義の不動産については、

• 『親が売るべきか』
• 『相続してから子が売るべきか』

というご相談が本当に多いです。

実務の感覚としては、

• “誰が得か”だけで決めると、だいたい人間関係がこじれます。
• 逆に、
  “親がどうしたいか”と“子どもが現実的にどこまで支えられるか”を
  きちんとテーブルに出して話せたご家庭は、
  結果としてお金の面でも人間関係の面でもうまくいきやすいと感じています。

不動産会社としては、
『売るか／売らないか』を急いで決める前に、

• ざっくりした査定と売却の流れ
• 税金や老後資金のイメージ
• 家族それぞれの本音

を一緒に整理するお手伝いをするのが役割だと思っています。

『親が売るべきなのか、子どもが動くべきなのか分からない』
という段階でも構いませんので、
まずは“選択肢の整理”から始めていただければと思います。」

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よくある質問（FAQ）

Q1. 原則として、親と子どちちらが売るのが正解ですか？
A. 一般論としては、「親が元気なうちに、親主導＋子サポート」で進める形が
いちばん揉めにくく、現実的です。
ただし、親の健康状態・不動産の内容・家族構成によって最適解は変わります。

Q2. 子どもが親の代理で売却手続きを進めることはできますか？
A. 可能です。
親の委任状・印鑑証明書などを用意し、子どもが代理人として契約することはよくあります。
ただし、契約内容を親が理解・同意していることが大前提です。

Q3. 親がすでに認知症気味です。この状態で売却しても大丈夫ですか？
A. 判断能力の程度によります。
明らかに契約内容を理解できない状態であれば、
売買契約が無効と判断されるリスクがあります。
医師の診断書や専門家（弁護士・司法書士）への相談を必ず挟んでください。

Q4. 相続してから子どもが売る方が、税金的に有利なことはありますか？
A. ケースによってはあります。

• 小規模宅地等の特例
• 相続税の有無・金額
• 親が自宅として使っていた期間
  など、多くの要素で変わるため、
  「必ずどちらが得」とは言えません。
  親が売る場合と子が相続後に売る場合、両方を税理士に試算してもらうのが安全です。

Q5. 兄弟で意見が割れて決められません。どうしたらいいですか？
A. まず、「最終的に決めるのは誰か」を整理することが大切です。

• 親が存命で判断能力がある → 親の意思が最優先
• 相続後 → 相続人全員での合意が必要（多数決ではない）
  そのうえで、第三者（不動産会社・FP・弁護士など）を入れて
  「それぞれの案のメリット・デメリット」を整理すると、感情論から一歩抜け出しやすくなります。

Q6. 親が『子どもに任せる』と言って何も決めてくれません。
A. 「全部任せる」は、実は子どもにとって非常に負担が大きい状態です。

• せめて「自分は売っても構わない／残しても構わない」といった
  “許容できる範囲”だけでも聞き出すことをおすすめします。
  必要に応じて、第三者が同席して話を整理するのも有効です。

Q7. 親の家を売る前に、子どもが同居を始めた方がよいですか？
A. 税金・相続の観点からは、

• 同居している子が、将来自宅を引き継ぐパターン
• 親が施設に入り、子どもが住みながら売却準備をするパターン
  など、さまざまな選択肢があります。
  「同居＝必ず得」とは限らないため、
  同居の前に一度、相続・税金も含めて専門家に相談しておくと安心です。

Q8. 不動産会社には、親と子どちらが最初に相談に行くのが良いですか？
A. どちらでも構いませんが、理想は親子一緒に相談です。
難しい場合は、まず子どもが情報収集し、
その後に親を交えて「第二回相談」を行う流れがスムーズです。

Q9. 親が売る場合と子が売る場合で、不動産会社に依頼する内容は変わりますか？
A. 基本的な売却の流れは同じですが、

• 名義人（親か子か）
• 相続の有無・予定
• 税金の検討ポイント
  が変わるため、最初の相談時に事情を正直に話しておくことが大切です。

Q10. 何から始めればいいか分かりません。最初の一歩は？
A.

1. 不動産の基本情報（住所・名義・築年数・ローン残高など）を紙に書き出す
2. 親と子で、「今後この不動産をどうしたいか」をざっくり話してみる
3. そのメモを持って、不動産会社に「売った場合の相場」と「進め方」を聞きに行く

この3ステップから始めると、
「親が売るべきか」「子が相続してから売るべきか」の判断材料がかなり整理されます。

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