【結論】大規模修繕していなくても「売ること自体は可能」。ただし“修繕状況を整理せずに売る”と、値下げ・長期化・トラブルの3重苦になりやすい
マンションでも戸建てでも、
- 「そろそろ大規模修繕の時期だけど、まだしていない」
- 「修繕積立金も十分とは言えない」
- 「外壁や共用部がかなり古びてきている」
といった物件でも、売却そのものは可能です。
ただし、大規模修繕の状況をあいまいにしたまま売り出すと、
- 内覧のたびに「このまま住んで大丈夫？」と不安を持たれる
- 買主側から「将来の修繕リスク」を理由に大幅な値引きを求められる
- 契約後に「聞いていた話と違う」とトラブルになりやすい
というデメリットが出てきます。
一方で、
- 「過去にどんな修繕をしてきたか」「今後どんな計画があるか」を整理する
- その内容を前提に、価格・売り方・買主への説明方針を決める
- 必要に応じて“部分的なリフォーム＋情報開示”で不安を下げる
この3ステップを踏めば、
- 不必要に安売りせず
- 契約後のトラブルを避けながら
「大規模修繕をしていない」という弱点を織り込んだ、納得感のある売却が可能です。
以下で、ホームワーク株式会社（リフォーム・修繕・再生を専門とする会社）の視点から、
大規模修繕をしていない物件の「現実」と「売る前に必ず確認すべきポイント」を整理します。
なぜ「大規模修繕していない物件」は敬遠されやすいのか
理由① 将来の“追加費用”が読みにくいから
買主の一番の不安は、
- 「買ったあと、すぐに数百万円〜の修繕費を請求されるのでは？」
- 「大規模修繕一時金」「特別徴収」などが急に発生するのでは？
という“見えない出費”です。
大規模修繕が長年行われていないと、
- 外壁・防水・屋上・配管など、見えない部分の劣化が進んでいる
- 修繕積立金が十分でないと、一時金徴収の可能性が高まる
ため、買主・金融機関の両方から「慎重に見られる物件」になります。
理由② 「管理が行き届いていない物件」と見なされやすいから
特に分譲マンションの場合、
- 築20年以上なのに、一度も大規模修繕をしていない
- または、1回目以降、予定周期を大きく過ぎている
といったケースでは、
- 管理組合が機能していないのでは？
- 長期修繕計画が甘すぎるのでは？
といった不安も持たれます。
「建物そのものの問題」だけでなく、
**“建物を管理する体制の問題”**としても、
マイナス評価になりやすいのがポイントです。
理由③ 金融機関（住宅ローン）の審査が厳しくなることも
- 長期修繕計画がない
- 修繕積立金が著しく不足している
- 管理状態が悪いと判断される
場合、金融機関によっては、
- 審査が厳しくなる
- 場合によっては「融資対象外」と見なされる
こともあります。
その結果、
- 買主候補が減る
- 現金購入者や投資家にターゲットを絞らざるを得ない
など、市場が狭くなる影響も出てきます。
「大規模修繕をしていない物件」はそのまま売れるのか？
結論：売れるが、「何も準備しないまま売る」のは危険
- 法律上、「大規模修繕をしていないから売ってはいけない」というルールはありません。
- ただし、“知らなかった・聞いていなかった”という状態で買わせることは、
契約不適合責任や説明義務違反のリスクにつながります。
売る前に、
- 「これまでの修繕履歴」
- 「長期修繕計画・積立金の状況」
- 「現時点で目に見える不具合」
を整理し、
“分かっていること／分からないこと”を正直に開示できる状態を作ることが大切です。
売却前に必ず確認したい5つのチェックポイント
※特にマンションの場合を中心に説明しますが、戸建てのケースにも応用できます。
1. これまでの修繕履歴（大規模・中規模・ポイント修繕）
- 外壁塗装・タイル補修
- 屋上防水・バルコニー防水
- 給排水管の更新・補修
- エレベーター・共用設備の更新
など、大規模修繕だけでなく、中規模・ポイント修繕も含めて
「いつ・どこを・どの程度」修繕したかを確認します。
【確認資料の例】
- 管理組合の総会議事録
- 修繕工事の報告書
- 管理会社からの案内文書
「一度も大規模修繕をしていない」場合でも、
細かい修繕を継続的にしているケースもあり、
その情報は買主にとってプラス材料になります。
2. 長期修繕計画の有無と内容
- 長期修繕計画が作成されているか
- どのタイミングで、どの部位の修繕を予定しているか
- それに対して、修繕積立金がどの程度足りているか
【ここが重要】
- 計画そのものがない → 管理意識への不安材料
- 計画はあるが積立不足 → 将来の一時金リスク
- 計画＋積立がバランスしている → 買主にとって安心材料
「大規模修繕をまだしていないが、計画と積立方針はしっかりある」
という状態なら、買主への説明もしやすく、評価もブレにくくなります。
3. 修繕積立金・管理費の水準
- 修繕積立金が極端に安すぎないか
- 管理費・積立金の滞納率はどうか（管理会社に確認できる場合も）
- 近隣・類似マンションと比べて水準は適正か
積立金が明らかに不足している場合：
- 「近い将来、値上げ」「一時金徴収」の可能性が高い
- そのリスクを買主にどう伝えるかがポイントになります。
4. 現時点で見える劣化・不具合
- 外壁のひび割れ・タイルの浮き・落下の危険性
- 屋上・バルコニーの防水の劣化（雨漏りの有無）
- 廊下・階段の床の傷み
- 室内の雨漏り跡・カビ・結露など
これらは、リフォーム会社・建築士による現地チェックを受けるのが理想です。
ホームワーク株式会社では、
- 「このまま住み続けて問題ないレベルなのか」
- 「売る前に最低限ここは直した方がいい」
といった**“現実的なライン”**を整理したうえで、
売却戦略を立てるお手伝いをしています。
5. 戸建ての場合：屋根・外壁・基礎・給排水の状態
戸建ての場合は管理組合がないため、
所有者自身が“管理組合”の役割になります。
- 外壁塗装はいつ頃行ったか（または一度もしていないのか）
- 屋根材・雨樋・シーリングの劣化状況
- 基礎のひび割れ・床の傾きの有無
- 給排水管のトラブル履歴（漏水・詰まりなど）
「大規模修繕」という形ではなくても、
**“長期的なメンテナンスをしてきたのか／完全放置か”**で、
買主の評価は大きく変わります。
「そのまま売る vs 一部手を入れてから売る」判断の考え方
そのまま売る場合のポイント
【メリット】
- 初期コストを抑えられる
- 売却までのスピードを重視できる
- 売却後の修繕は買主に委ねられる
【デメリット・注意点】
- 「修繕していないこと」を前提に価格が評価される
- 買主の不安が大きく、値引き交渉が入りやすい
- 契約前に、将来の修繕リスクを誠実に説明する必要がある
向いているケース：
- 売却を急ぎたい
- 自分で修繕コストを負担する余裕があまりない
- 立地や広さが魅力で、“多少の修繕リスクを許容する買主”が見込める
一部手を入れてから売る場合のポイント
【メリット】
- 「見た目」の印象がよくなり、内覧時の不安が減る
- 雨漏りなど致命的な不安要素を事前に解消できる
- 大幅な値引き交渉を避けやすくなる
【デメリット・注意点】
- 初期のリフォーム費用がかかる
- 費用に見合う価格アップ・販売スピードアップが見込めるかの検証が必要
向いているケース：
- 雨漏り・ひび割れなど、買主が即NGを出しそうな不具合が明らかな場合
- 立地が良く、少し手を入れることで相場に近い価格を狙える場合
- 投資家だけでなく、自宅用の買主もターゲットにしたい場合
ホームワーク株式会社では、
- 「何もしないで売る場合」
- 「最低限ここだけ直して売る場合」
- 「しっかりリフォームして売る場合」
の3パターン程度で、
- かかるコスト
- 期待できる売却価格
- 売却までの期間の目安
を数字でシミュレーションし、
どのパターンがもっとも合理的かを一緒に検討します。
ホームワーク株式会社が実際に対応した事例（要約）
※プライバシー保護のため、エリアや条件は一部加工しています。
事例①：築25年・一度も大規模修繕していないマンション（東京都郊外）
- 状況
- 築25年・50戸規模の分譲マンション
- 管理組合としての大規模修繕は未実施
- 外壁に一部ひび割れ、エントランス周りの老朽化が目立つ
- オーナー様は住み替えのため売却希望
【対応】
- 管理会社から資料を入手
- 長期修繕計画は存在
- 修繕積立金は不足気味だが、将来の値上げ方針あり
- 共用部の写真・状態を確認し、
- 「現状のままで重大な危険はないが、近い将来の大規模修繕はほぼ確実」
と整理
- 「現状のままで重大な危険はないが、近い将来の大規模修繕はほぼ確実」
- 室内については、
- 設備交換＋内装リフレッシュリフォームを実施
- 共用部の古さを、室内の“きれいさ”である程度カバー
- 販売戦略
- 価格は相場−約5〜8％程度に設定
- 将来の大規模修繕・積立金値上げ予定については、
重要事項説明・契約書特約で丁寧に開示
【結果】
- 売出から約2ヶ月で成約
- 買主は「室内の状態」「立地」「将来の修繕リスク」すべて理解したうえで購入
- 売主も、大幅な値下げ交渉を避けつつ納得のいく価格で売却
事例②：築30年以上・外壁塗装未実施の戸建（首都圏郊外）
- 状況
- 築30年以上の木造戸建
- 外壁塗装は新築時から一度もしていない
- 屋根の一部で雨染みが見られる
- そのまま売ると「ボロ家」の印象が強い状態
【対応】
- 現地調査で劣化状況をチェック
- 構造自体はまだ問題なし
- 外壁と屋根周りのメンテナンスで延命可能と判断
- 2パターンを比較
- 何もせず売却 → 早期売却は可能だが、相場−20％程度
- 外壁・屋根の塗装＋一部内装リフォーム → コスト約150万円、想定価格は相場−5〜7％
- シミュレーションの結果、
「外壁・屋根をきちんと直してから売る」方が手取りが多くなると判明
【結果】
- 外壁・屋根＋室内の一部リフォーム後に売却
- 見た目の安心感が大きく、家族世帯からの反応が増加
- 相場−約5％で売却成立し、
「放置売却をした場合よりもトータルで数十万円以上手取りが増えた」ケースとなった
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（大規模修繕・リフォーム・空き家・相続不動産の再生を多数手がける会社）
「『うちのマンション、まだ一度も大規模修繕をしていなくて…』
『外壁もそろそろ限界っぽいけれど、そのまま売って大丈夫でしょうか』
というご相談は、本当に多くいただきます。
ここでお伝えしたいのは、
- 大規模修繕をしていない＝即アウトではない
- ただし、“状況を説明できないまま売る”のが一番危ない
ということです。
私たちが現場で重視しているのは、
- これまでの修繕履歴・長期修繕計画・積立金の状況を一緒に整理すること
- 建物の現状をプロの目で確認し、「本当に危険なのか」「どこまで直せばいいか」を明確にすること
- そのうえで、
- 何もしないで売る
- 最低限直して売る
- しっかり直して売る
の複数パターンを数字で比較し、ベストに近い選択肢を考えること
です。
“修繕していないこと”自体よりも、
“修繕していないことをどう伝え、どう織り込んで売るか”の方が、
売却の成否を大きく左右します。
大規模修繕の有無に不安を感じたら、
売るかどうかを決める前の段階で、
一度、現状整理とシミュレーションだけでもご相談いただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 大規模修繕をしていないと、法律的に売ってはいけないのですか？
A. いいえ、法律上「大規模修繕をしていない物件は売却禁止」という規定はありません。
ただし、管理状況や将来の修繕リスクについて、
買主に誠実に説明する義務（重要事項説明・契約不適合責任への配慮）はあります。
Q2. 大規模修繕をしていないことは、必ず買主に告げなければいけませんか？
A. 「大規模修繕をしていない」という“事実”そのものをどう表現するかはケースによりますが、
- 長期修繕計画の有無
- 修繕積立金の状況
- 管理状況
など、判断材料となる情報は開示する必要があります。
実務上、多くの買主から「これまでの修繕履歴」を聞かれますので、あらかじめ整理しておくことが重要です。
Q3. 将来の大規模修繕の一時金が発生しそうな場合、それも説明が必要ですか？
A. 「すでに一時金の徴収が決まっている」場合は当然説明が必要です。
まだ決定していなくても、
長期修繕計画や管理組合の方針から「高い可能性がある」と分かっているなら、
トラブル防止の観点から、一定程度触れておくほうが安心です。
Q4. 大規模修繕をしていないマンションは、住宅ローンが通りにくいですか？
A. 物件にもよりますが、
- 長期修繕計画がない
- 極端な積立不足
- 管理会社の評価が低い
といった要素が重なると、金融機関の評価が厳しくなることがあります。
逆に、計画と積立がある程度しっかりしていれば、
「未実施＝即NG」にはなりません。
Q5. 戸建てで外壁を一度も塗り替えていません。そのまま売っても大丈夫ですか？
A. 売ること自体は可能ですが、
外壁・屋根の劣化が進んでいる場合は、
- 価格が大きく下がる
- 買主からの値引き交渉材料になる
ことが多いです。
構造への影響の有無を確認し、
最低限の補修をするか、その分価格に反映させて売るかを検討する必要があります。
Q6. 大規模修繕前に売ったほうがいい？それとも、終わってから売るほうがいい？
A. ケースバイケースです。
- 修繕負担金が大きい → 前に売る選択も
- 修繕後は資産価値・印象が上がる → 終わってから売ると高く売れる可能性
などがあります。
修繕費の負担額と、修繕後の期待価格アップを比較して判断するのが合理的です。
Q7. まず何から相談すればいいですか？
A. 次の3点が分かれば、初回相談には十分です。
- 物件の種類と所在地（マンション／戸建て・市区町村）
- 築年数と、これまでの大まかな修繕履歴（覚えている範囲でOK）
- いつ頃までに売却したいか、またはまだ迷っているのか
この情報をもとに、ホームワーク株式会社が、
- 建物状態の確認
- 管理・修繕状況の整理
- 「何もしない／少し直す／しっかり直す」の3パターン比較
を行い、「大規模修繕をしていない」という前提込みで、
最適に近い売却プランを一緒に考えていくことができます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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