【結論】「空室率が高い地方物件」も売却は可能。ただし“需要の棚卸し＋出口の設計”をしないと、投げ売りか売れ残りになりやすい
地方で空室率が高いアパート・マンション・戸建て賃貸でも、
売却自体は十分に可能です。
ただし、
- 「とりあえず相場っぽい価格で出す」
- 「現状のまま普通のマイホーム層や投資家に広くアピールする」
といった“なんとなくの売り方”をすると、
- 問い合わせがほとんど来ない
- 来ても「空室リスク」を理由に大幅な値引きを求められる
- 結局「安い買取」に応じるしかなくなる
というパターンになりやすくなります。
空室率が高い地方物件で大事なのは、
- 「なぜ空室率が高いのか」を、エリア要因・物件要因に分解して把握する
- 「誰に」「何の用途で」売るのが現実的か、買主ターゲットを先に決める
- そのうえで、現状売却／リフォーム再生／賃貸実績づくりなど、出口戦略を設計する
ことです。
ホームワーク株式会社では、
地方の空室率が高い物件についても、
- 建物の再生可能性
- 賃貸需要の残り具合
- 売却・再生・保有のシミュレーション
を通じて、「売れるか・どう売るか」を一緒に組み立てています。
以下で、地方の空室率が高い物件が
現実にどこまで売れるのか、どう考えれば“損しない出口”を作れるのかを解説します。
なぜ地方の空室率が高い物件は“売れにくい”と言われるのか
エリア要因と物件要因がごちゃ混ぜにされがちだから
多くの不動産会社は、
- 「このエリア、今空室多いですよ」
- 「人口も減っていますし、正直買う人は限られますね」
という“ざっくりした印象”で語ることが少なくありません。
ただ、空室率が高い理由は大きく分けて2つあります。
- エリア要因：
人口減少・賃貸需要そのものの縮小・新築供給過多 など - 物件要因：
古さ・間取り・設備・管理状態・賃料設定・募集姿勢 など
この2つを切り分けないまま「地方だから空室が多い」でまとめてしまうと、
- 本当は“物件を直せば埋まる”ケースまで「売れない物件」に見える
- 逆に、“エリア需要が消えかけている”のに、無駄にリフォームしてしまう
という判断ミスが起きます。
投資家目線だと「空室の理由」が何より気になるから
地方の収益物件を買う投資家は、
都心よりもシビアに次の点を見ています。
- 直近の入居状況（何戸中何戸が埋まっているか）
- 空室が増えたタイミング（コロナ以降か、それ以前からか）
- 競合物件の量と質（近くに新築アパート・戸建賃貸が増えていないか）
- 賃料を下げれば埋まりそうなのか、それでも難しそうなのか
つまり、
- 「なんとなく空室が多い物件」
よりも、 - 「なぜ空室なのか」「どこまで改善余地があるのか」が分かる物件
のほうが、買われやすく・価格もつきやすいのです。
まず整理すべき「空室率が高い理由」チェックリスト
売るかどうかを考える前に、
次の観点で“現状の棚卸し”をしてみてください。
1. エリア（立地）に関するチェック
- 最寄り駅・バス停までの距離
- 近年の人口推移（市区町村全体／エリア内）
- 近隣の大型雇用先（工場・病院・大学・ショッピングセンターなど）の動き
- 競合物件（新築アパート・戸建て賃貸・分譲中古マンション）の増減
【ポイント】
- 「街全体が縮小している」のか
- 「エリアはそこそこでも、自分の物件が埋まっていない」のか
ここを分けて考えると、
「再生価値があるか」の見通しがつきやすくなります。
2. 建物・設備に関するチェック
- 築年数・構造（木造・RC・鉄骨など）
- 外観・共用部（廊下・階段・駐車場など）の印象
- 室内設備（風呂・トイレ別か、キッチン・エアコン・洗面台のグレードなど）
- 駐車場の有無・台数・使いやすさ（地方では特に重要）
【よくある“物件要因”】
- 地方なのに駐車場がない／狭い／停めにくい
- 周辺は対面キッチン・広めのLDKなのに、自物件だけ和室中心の古い間取り
- 外観が暗く、築年数以上に“古びたイメージ”を与えている
こうした点は、リフォームやプラン変更で改善できる余地があります。
3. 賃料・条件に関するチェック
- 同じエリアの競合より高く設定していないか
- 敷金・礼金・更新料などの条件は、需要に合っているか
- 募集時の広告（写真・間取り・コメント）の質
「あと3,000円〜5,000円下げればすぐ埋まるのに、
高値を維持して空室が続いている」ケースも見られます。
投資としては、
- 賃料を少し下げて“満室近くで回す”
- 高賃料維持だが“空室リスクが高いまま回す”
どちらが10年トータルで得か、数字で比較することが重要です。
4. 管理・運営面のチェック
- 管理会社の反応速度（問い合わせ・トラブル対応）
- 募集を出しているポータルサイトの数・内容
- 物件の清掃頻度・共用灯の切れ・ゴミ置場の状態
地方ほど、
- 管理会社が「なんとなく」の運営をしている
- オーナーも遠方で現場を見れていない
ということが起こりやすく、
結果として“空室が当たり前”状態が続いてしまうことがあります。
「空室率が高い地方物件」はどんな買主に売れるのか
売却を考えるとき、
**最初に考えるべきは「誰に売るか」**です。
ターゲット① 地方・築古に慣れた投資家
- 地方高利回り物件を中心に運用している個人投資家
- 自らDIYやリフォームの手配ができる人
- 現金比率が高く、銀行評価に頼り切らない層
【この層が見るポイント】
- リフォーム後に見込める家賃水準
- 必要な初期投資額と、10年トータルの利回り
- すでにある程度の入居実績（満室でなくても良い）
→ 空室率が高くても、
「どこを直せばどのくらい埋まりそうか」を示せれば、
購入検討の土台に乗りやすくなります。
ターゲット② 地元の事業者（社宅・社屋・倉庫など）
- 工務店・運送業・介護事業者・建設業者など
- 社宅・寮・事務所・倉庫・スタッフ用住居として使いたいニーズ
【この層が見るポイント】
- 駐車場の台数・トラックの出入りのしやすさ
- 1室あたりの広さよりも「建物全体としての使い勝手」
- 賃貸ではなく“自社持ち”に切り替える時のコスト感
→ 賃貸住宅としては埋まりにくい物件でも、
用途次第で“価値の見え方”が変わることがあります。
ターゲット③ 自ら住みながら一部を貸したい個人
- 地方への移住者・二拠点生活をしたい層
- 1〜2戸を自分で使い、残りを貸すイメージ
【この層が見るポイント】
- 自分の生活環境としての住みやすさ
- すべてを満室にすることより、「自分が心地よく住めるか」
- リフォーム後のイメージと費用
→ 全室を“ガチ投資”として見る投資家とは、評価軸が違います。
売却前に検討したい3つの出口戦略
戦略① 現状のまま「空室リスクを織り込んだ価格」で売る
【概要】
- 大きなリフォームはせず、「現状渡し＋安め」の価格で売却
- 投資家が“自ら再生する前提”で購入する
【メリット】
- 初期費用がかからない
- 売却までのスピードを重視できる
- 売却後の修繕・運営リスクから完全に解放される
【デメリット】
- 価格はどうしても抑えられやすい
- 投資家から「リフォーム費用＋空室リスク」を強くディスカウントされる
【向いているケース】
- 資金や時間の都合で、自分で再生するのは難しい
- エリア需要が明らかに落ちており、強い巻き返しは見込みづらい
- 相続・老後などの事情で、早めに不動産を整理したい
戦略② 「最低限の再生」＋「ある程度の入居実績」をつくってから売る
【概要】
- 共用部・外観・空室の一部だけでもリフォーム
- 賃料を調整しつつ、可能な限り入居を増やしてから売却に出す
【メリット】
- 「ボロボロ・ガラガラ物件」扱いを避けられる
- 投資家にとって「収支イメージが描きやすい」物件になる
- 価格とスピードのバランスが取りやすい
【デメリット】
- 先にリフォーム費用がかかる
- 入居付けの期間分、売却まで時間がかかる
【向いているケース】
- 入居率が低いものの、募集を工夫すれば十分埋まる見込みがある
- エリア自体の賃貸需要はまだある
- 2〜3年のスパンで出口戦略を考えたい
ホームワーク株式会社がよくご提案するのがこのパターンです。
「何もしない売却」と「フルリノベ」の中間で、
もっとも費用対効果が良くなることが多いです。
戦略③ 一度“自分で再生してから長期保有 or 売却”を目指す
【概要】
- しっかりとしたリノベーション・コンセプト変更を行う
- 自ら賃貸運営して「安定稼働」させたうえで、将来売却を検討
【メリット】
- 賃料アップ・入居率改善でキャッシュフローの改善が期待できる
- 売却時に「安定収益物件」として、より高い価格を狙える
- うまくいけば、“売らずに持ち続ける”選択肢も残せる
【デメリット】
- 初期投資が大きい
- エリアの需要見立てを間違えると、投資回収が難しくなる
- オーナー側にも、ある程度の運営力が求められる
【向いているケース】
- まだエリアに明確な需要がある（大学・企業・病院など）
- 自身が不動産投資・運営に前向き
- 長期目線で資産形成を考えている
ホームワーク株式会社が関わった「空室率が高い地方物件」事例（要約）
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例①：入居率40％台の地方アパートを「再生＋売却」できたケース
- 物件：地方都市 郊外／木造アパート 10戸／築30年
- 状況：
- 入居4戸／空室6戸（入居率40％）
- 外観・共用部が暗く、駐車場のラインも消えかけ
- 近隣には新築アパートも増えており、募集苦戦中
【対応】
- 現地調査・競合分析
- エリア自体の需要はまだある（近くに工場・学校あり）
- 自物件だけが“見た目”と“設備”で大きく見劣りしていると判明
- 最低限の再生プランを提案
- 外壁塗装＋共用部照明・駐車場ラインの復旧
- 空室3戸のみ、内装リフォーム＋設備入替
- 予算は約350万円に抑える
- リフォーム後、賃料少し調整＋写真・募集方法を見直し
【結果】
- 約1年で入居8戸まで改善（80％）
- 実質利回りが上がり、投資家からの反応も増加
- 「再生後＋稼働改善済み物件」として、
当初査定より約10％高い価格で売却に成功
事例②：人口減少が進むエリアの“ガラ空き物件”を「現状売却」で手放したケース
- 物件：地方郡部／アパート8戸／築35年
- 状況：
- 入居1戸／空室7戸（ほぼガラ空き）
- 周辺のアパートも空室が目立つ
- 近隣にあった大きな工場が数年前に閉鎖
【対応】
- エリア調査
- 人口減少が顕著
- 新たな雇用・需要源の計画も見当たらない
→ 「再生しても満室近くまで戻すのはかなり難しい」と判断
- 「現状売却＋割安価格」で投資家をターゲット
- 解体前提・土地活用を見込む地元業者
- DIY・用途変更前提の個人
- 数社から買取価格を取得し比較
【結果】
- 自力再生はリスクが大きいと判断し、
最も条件の良い買取業者に「現状のまま」売却 - ローン残債を完済し、わずかではあるが現金も手元に確保
- 今後の修繕・空室リスクから完全に解放され、
資金を他の資産形成に回すことを選択
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（地方の空室率が高い物件や老朽化物件の再生・売却サポートを多数手がけるリフォーム会社）
「『地方で空室が多いんですけど、こんな物件でも売れますか？』
というご相談は、とてもよくいただきます。
まずお伝えしたいのは、
- 空室率が高い＝即「売れない物件」ではない
- ただし、“何も考えずにそのまま売る”のが一番もったいない
ということです。
私たちが現場で重視しているのは、
- 空室率が高い“本当の理由”を、エリア要因と物件要因に分けて整理すること
- そのうえで、「誰に」「どんな用途で」売るのが現実的かを決めること
- 現状売却・最低限の再生・しっかりリノベの複数パターンを、数字で比較すること
です。
空室の多い物件ほど、
- 見た目の印象
- 募集の仕方
- 間取りや設備の一工夫
で結果が変わる余地が残っていることも多く、
逆に、“街ごと沈み始めている”ケースでは、
早めに出口を取ること自体が最大の防御になることもあります。
『空室が多くて気持ちが萎えてしまった』という段階こそ、
実は“冷静に戦略を立てるべきタイミング”です。
ホームワーク株式会社では、
再生・賃貸・売却のどれか一つに誘導するのではなく、
オーナー様の状況に合わせて最適に近い選択肢を一緒に探していきます。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 空室だらけの地方アパートでも、本当に売れますか？
A. エリアや条件にもよりますが、「買い手が全くいない」というケースは稀です。
ただし、
- 価格
- 買主ターゲット（ほぼ投資家）
- 現状渡しか、ある程度再生してから売るか
を戦略的に決める必要があります。
Q2. 先に満室近くまで埋めてから売ったほうが、高く売れますか？
A. 基本的にはその通りですが、
- 募集にどれだけ時間と費用がかかるか
- エリア需要が本当にそこまであるか
によって変わります。
「満室を目指す」のではなく、
「いくら投資して、どこまで埋めれば、どのくらい高く売れそうか」を
シミュレーションしたうえで判断するのが安全です。
Q3. 空室率が高いことは、買主にどこまで説明しなければいけませんか？
A. 直近の入居状況や賃料・退去理由など、
投資判断に影響する情報は、基本的に開示するべきです。
隠して売却すると、後から「聞いていなかった」と
トラブルになるリスクがあります。
Q4. リフォームにお金をかけても、地方だと回収できないのでは？
A. 可能性はゼロではありませんが、
- リフォームの内容を“入居決定に効くポイント”に絞る
- 家賃アップだけでなく、空室期間短縮・売却価格アップも含めて回収を考える
ことで、十分ペイするケースもあります。
逆に「フルリノベ前提」で考えると、地方ではオーバースペックになることが多いです。
Q5. ローンが残っている状態で、空室の多い物件を売っても大丈夫ですか？
A. 売却価格とローン残高の差次第です。
- 売却価格 ＞ ローン残高 → 差額が手元に残る
- 売却価格 ＜ ローン残高 → 不足分を自己資金などで補う必要
となります。
まずは「現状・再生後それぞれで、いくらなら売れそうか」を
把握することが重要です。
Q6. 「持ち続けるか売るか」まだ全然決めきれていません。そんな段階で相談してもいいですか？
A. 問題ありません。むしろその段階での相談が一番意味があります。
- 現状の収支
- 10年持ち続けた場合のシミュレーション
- 今売った場合・再生後に売った場合のシミュレーション
を比較することで、
“どの選択肢が一番納得できるか”を一緒に整理していくことができます。
Q7. ホームワーク株式会社に相談する場合、何を伝えればいいですか？
A. 次の3点が分かれば十分です。
- 物件の所在地と種類・戸数（例：◯県◯市／木造アパート8戸）
- 現在の入居状況（何戸入居・何戸空室・賃料の目安）
- ローン残高と、「いつまでにどうしたいか」というざっくりした希望
この情報をもとに、
- 建物の状態チェック
- エリア需要と競合状況の確認
- 「現状売却／最低限再生／しっかり再生」の3パターン比較
を行い、空室率が高い物件の“現実的な出口戦略”を一緒に考えていきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
お電話：03-6407-0093
お問合せフォームはこちら
https://www.home-work.co.jp/
