【結論】築40年以上は「今の状態」ではなく「これから10〜15年で何が起きるか」を見ないと判断を誤りやすい
築40年を超えた家・アパート・店舗を前に、
- そろそろ売った方がいいのか
- リフォームして住み続けるべきか
- 賃貸に出して収益化した方がいいのか
迷われている方はとても多いです。
築40年以上になると、
- 給排水管・屋根・外壁・防水・構造の劣化
- 設備（キッチン・浴室・給湯器・エアコンなど）の寿命
- シロアリ・雨漏り・耐震性といった“見えにくいリスク”
が一気に表面化しやすくなります。
にもかかわらず、
- 「今すぐ困っていないから」
- 「愛着があるから」
- 「とりあえず税金は払えているから」
という理由だけで持ち続けると、
- ある日突然の高額な修繕費
- 空き家化・老朽化による資産価値の急落
- 相続のときに「処分に困る不動産」を残してしまう
といった“じわじわ効いてくるリスク”を抱えることになります。
重要なのは、
- 築40年時点での「建物の健康状態」と「お金の状態」を一度見える化すること
- 売却・リフォーム・建替え・賃貸・空き家管理など、複数の選択肢を数字で比較すること
です。
以下で、築40年以上の建物を「持つ・売る」を判断するうえで
押さえておきたいリスクと、現実的な選択肢を整理します。
なぜ「築40年以上」は転機になりやすいのか
1. 建物の“見えない部分”の寿命が一気に近づく
築40年を超えてくると、表面だけでなく内側の劣化が問題になり始めます。
- 給水管・排水管の劣化・サビ・漏水リスク
- 屋根下地・防水層の劣化による雨漏りリスク
- 外壁のひび割れ・タイルの浮き・落下リスク
- 床下のシロアリ被害・土台の腐食
これらは、見た目が比較的きれいでも進行していることが多く、
- 小さな不具合 → “その場しのぎ”の修繕を繰り返す
- 結果としてトータルでは高くつく
というパターンになりがちです。
2. 耐震性・安全性の問題
1981年（昭和56年）6月以前の建築確認の建物は、
「旧耐震基準」の可能性が高くなります。
- 大きな地震が来たときの倒壊リスク
- 将来売るときに「旧耐震」というだけで、買い手が絞られる
- 耐震診断や補強工事が必要になる可能性
など、「住むリスク」と「売るときのリスク」が両方出てきます。
※築40年以上＝必ず旧耐震ではありませんが、
年代的に“境目を過ぎている”物件が多いゾーンです。
3. 資産価値が「土地＞建物」に完全にシフトする時期
多くの不動産は、築年数が進むほど、
- 建物の価値：徐々にゼロに近づく
- 土地の価値：エリア・立地次第で保たれる／下がる
というイメージになります。
築40年を超えると、査定では
- 「土地値＋古家付き」扱い
- 建物は“おまけ”か“解体費が必要な負債”扱い
になることも少なくありません。
このタイミングで、
- まだ建物を活かすべきか
- いったん更地や建替えを視野に入れるべきか
を考える価値が高くなります。
築40年以上の建物を「所有し続ける」主なリスク
リスク① 突発的な大きな修繕費が発生しやすい
- 給湯器が壊れた
- 雨漏りがした
- 水道管が破裂した
といったトラブルは、築年数が進むほど増えます。
さらに、
- 一部を直す → 別の箇所が壊れる → また直す
という“イタチごっこ”になりやすく、
- その場その場では数十万円
- 数年単位で見ると数百万円単位
というコストになることも珍しくありません。
計画的に一度しっかり見直すのか、
その場しのぎを続けるのかで、
10〜15年トータルの支出は大きく変わってきます。
リスク② 「空き家化→老朽化」の負のスパイラル
- 実家として残しているが、誰も住んでいない
- 将来使うかもしれないから、とりあえずそのまま
という状態で築40年を超えると、
- 雨風・湿気で建物の傷みが加速（人が住まない方が傷みやすい）
- 庭木の繁茂・雑草・不法投棄・不審者侵入のリスク
- 近隣からの苦情・行政からの指導・「特定空家」指定リスク
など、**資産というより“負債化”しやすくなります。
さらに老朽化が進むと、
- 解体費用が高額になる
- 解体しないと売れない
- 結果として「土地値−解体費」しか評価されない
という状態になる恐れがあります。
リスク③ 将来の相続で家族に負担を残す
築40年以上の建物を何となく残したまま相続を迎えると、
- 子ども世代はそのエリアに住む予定がない
- 使い道がなく、売るにも解体やリフォームが必要
- 兄弟間で「誰が費用を出すのか」で揉める
といった問題が起こりやすくなります。
「とりあえず残しておく」は、
将来の家族に“決断と費用負担”を丸投げする選択になりかねません。
築40年以上の建物で「まず確認すべき5つのポイント」
具体的な選択肢を考える前に、
次の5つを整理しておくと、判断がしやすくなります。
1. 構造・耐震性
- 木造／鉄骨造／RC造（鉄筋コンクリート造）か
- いつ建築確認が下りた建物か（旧耐震かどうかの目安）
- 過去に耐震補強工事をしたことがあるか
→ 必要であれば、耐震診断を受けることで
「住み続けるリスク」と「リフォームの方向性」が明確になります。
2. 雨漏り・シロアリ・給排水の状態
- 天井や壁に雨染みはないか
- 浴室・洗面・キッチンの床に“ふかふか”する部分はないか
- シロアリ防除・点検をいつ行ったか
- 排水の流れが悪い・においが上がることはないか
→ ここはリフォーム会社・建築士による現地調査が有効です。
ホームワーク株式会社では、こうした「見えない部分」も含めた診断を行っています。
3. 外壁・屋根・防水の履歴
- 外壁塗装・屋根塗装（または葺き替え）をしたことがあるか
- したことがある場合、その時期は何年前か
- バルコニーや屋上の防水工事の有無
→ 一度も手を入れていない／前回から20年以上経っている場合、
今後10年内の大規模修繕コストを見込んでおく必要があります。
4. 立地・用途の将来性
- 今後、自分・子ども世代が住む可能性がどれだけあるか
- 賃貸需要（駅・バス・商業施設・学校・病院・工場など）の有無
- 商業・事務所・福祉施設・倉庫など、別用途の可能性
→ 「建物の寿命」と「その場所の需要」が、
どれくらい重なっているかを見るイメージです。
5. お金の状況（保有コストと投資余力）
- 固定資産税・都市計画税（年間いくらか）
- 火災保険・その他維持費
- ローン残高の有無
- リフォーム・建替えに回せる現金（または借入余力）の有無
→ 「持ち続ける」「直す」「建て替える」のいずれにしても、
お金の話は避けて通れません。
ここをざっくりでも把握しておくと、選択の現実度が見えてきます。
築40年以上の建物に対する5つの主な選択肢
ここからは、代表的な選択肢を整理します。
選択肢① 売却して現金化する
【こんなケースに向く】
- 自分も子どもも、今後そのエリアに住む予定がない
- 老朽化が進んでおり、大規模な修繕・建替えをする気持ち・余力がない
- 相続前に不動産を整理して、家族に負担を残したくない
【メリット】
- 将来の修繕・空き家・相続トラブルから解放される
- 現金化して、老後資金・別の不動産・子どもへの資金援助に回せる
- 問題を“自分の代で区切れる”安心感
【デメリット・注意点】
- 「古家付き土地」として、建物価値が低く評価されることが多い
- 解体費がかかる場合、その分手取りが減る
- 場所によっては、そもそも買い手がつきにくい
ホームワーク株式会社では、
- 「現状のまま売る」
- 「一部リフォームして売る」
- 「解体して更地で売る」
それぞれのパターンで、
手取り額と期間の目安を比較したご提案をしています。
選択肢② リフォームして住み続ける（または賃貸に出す）
【こんなケースに向く】
- 現在自分が住んでおり、今後も住み続ける予定がある
- 子ども世帯が「いずれこの家を使いたい」意向を持っている
- 立地・周辺環境にまだ魅力がある
【メリット】
- 愛着のある家を活かしながら、安全性・快適性を高められる
- 賃貸に出す場合、家賃収入で維持費やローンをカバーできる可能性
- 建て替えよりコストを抑えられるケースもある
【デメリット・注意点】
- 耐震・給排水・断熱・設備など、直す範囲が増えると費用は大きくなる
- リフォームしても、築年数そのものは変わらない（将来売却時の評価に影響）
- 賃貸に出す場合、家賃・空室リスク・入居者トラブルなど、運営面の負担が増える
リフォームは「どこまでやるか」で
- 数百万円
- 1,000万円超
と、大きく金額差が出ます。
ホームワーク株式会社では、
- 【最低限】安全・安心のために必要な工事
- 【標準】快適に住む／貸すために必要な工事
- 【充実】将来の売却価値も意識した工事
といったレベル分けで、
費用と効果のバランスをご提案しています。
選択肢③ 建て替える
【こんなケースに向く】
- 土地の立地・形状が良く、将来性もあるエリア
- 現在の建物の老朽化が激しく、リフォームより建替えが合理的
- 自分 or 子ども世帯が長期的に使う明確な計画がある
【メリット】
- 新耐震・最新設備・高断熱など、安全・快適な住環境が実現できる
- 将来の修繕リスクを大幅に軽減できる
- 売却・賃貸のどちらにとっても“商品力のある物件”になる
【デメリット・注意点】
- 建物解体費＋新築費用で、多額の資金が必要になる
- ローンを組む場合、年齢や収入次第で制約がある
- 再建築不可・接道条件などで建替え自体ができないケースもある
建て替えは「もっともパワフルだが、もっとも重い選択」です。
リフォーム・売却との比較は必須です。
選択肢④ 空き家管理しながら様子を見る（※基本的には“猶予策”）
【こんなケースに選ばれがち】
- 使う予定はないが、すぐに売るか決めきれない
- 相続人の話し合いがまとまっていない
- しばらくは保有しつつ、将来の使い道を探りたい
【メリット】
- すぐに大きな決断をしなくて済む
- 適切な管理を行えば、急激な劣化・近隣トラブルをある程度防げる
【デメリット・注意点】
- 固定資産税・管理委託費などのコストはかかり続ける
- 根本的な老朽化・耐震性の問題は解決しない
- “先送りにしている間に、建物の価値と売却のチャンスが下がっていく”リスク
空き家管理は「時間を買う」選択であって、
ゴールにはなりません。
選択肢⑤ 収益物件として再生する（アパート・戸建賃貸・店舗など）
【こんなケースに向く】
- 立地的に賃貸・店舗・事務所などの需要がまだ見込める
- 自身が不動産投資・賃貸経営にも前向き
- すぐ住む予定はないが、“働く不動産”として活用したい
【メリット】
- 家賃収入で固定資産税・修繕費をカバーできる可能性
- 資産として「働かせている」状態を作れる
- 将来、収益物件として売却する選択肢も生まれる
【デメリット・注意点】
- 初期リフォーム費用＋運営の手間がかかる
- エリア需要次第で空室リスクもある
- 個人では難しい場合、不動産会社・管理会社との連携が不可欠
ホームワーク株式会社では、
- 「戸建を1棟貸す」
- 「一部分を賃貸、残りを自己利用」
- 「店舗・事務所・教室用にコンバージョン」
などの再生案も含めて、収支シミュレーションを行っています。
ホームワーク株式会社での実例（概要）
※プライバシー保護のため内容は一部加工しています。
事例①：築45年の実家を「部分リフォーム＋売却」で整理したケース
- 場所：首都圏郊外・戸建
- 状況：
- 親が施設入居し、実家は空き家に
- 築45年・木造・外壁・屋根の傷みが目立つ
- 相続人の子どもたちは、全員別の場所に持ち家
【対応】
- 建物診断で、
- 大規模リノベをして住み継ぐのはコスト過多
- ただし、今すぐ危険ではなく、軽度の補修で数年は十分使える
と判明。
- 「現状売却」「解体更地」「最低限リフォーム＋売却」の3パターンで
手取り額を試算。 - 結果、「外装の美観回復＋軽微な補修のみ（約150万円）」を実施し、
相場に近い価格で「古家付き土地」として売却。
【結果】
- 解体費をかけずに済んだことで、
「解体更地売却」シミュレーションよりも手取りが増加 - 相続人全員に現金を分配し、
将来の空き家・老朽化問題を残さずに済んだ
事例②：築40年超の二世帯住宅を「フルリノベ＋自宅利用」で活かしたケース
- 場所：都市近郊エリア
- 状況：
- 親世帯の家（築約42年）の1階が空き、2階に親が一人暮らし
- 子世帯が近隣賃貸に住んでおり、将来同居も検討中
【対応】
- 耐震診断を行い、補強が必要な箇所を特定。
- 1階・2階をつなぐ形の二世帯リノベーション案を作成し、
- 耐震補強
- 断熱改修
- 水回り一新
を含むプランを提案。
- 「売る」案と「賃貸に出して別の場所に住む」案も
収支シミュレーションしたうえで比較。
【結果】
- 「立地が気に入っている」「親のケアもしやすい」との理由で、
フルリノベ＋同居を選択。 - 将来的にこの家をどう相続するかも含めて、
税理士・司法書士と連携しながら中長期の計画を整理。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（築古住宅・空き家・相続不動産の再生を多数手がけるリフォーム会社）
「築40年以上の建物は、
“まだ住めるから大丈夫”という感覚と、
“いつ何が起きてもおかしくないかもしれない”という不安が
同居するタイミングだと思います。
私たちが現場で強く感じるのは、
- “今どうか”ではなく、“これから10〜15年で何が起きるか”を
一度立ち止まって整理することの大切さです。
築40年を超えた家には、
- まだ十分に活かせるポテンシャルがある物件
- 正直なところ、早めに出口を考えた方が良い物件
の両方が存在します。
それを見極めるために必要なのは、
- 建物の状態（耐震・雨漏り・給排水・外装など）の正しい診断
- 立地・用途の将来性の確認
- 売る・直す・建て替える・貸す・空き家管理、それぞれの“数字で見た現実”
だと考えています。
ホームワーク株式会社では、
リフォーム会社としての視点に加え、
不動産会社・司法書士・税理士とも連携しながら、
- 建物診断
- リフォーム／建替えプランの作成
- 売却・賃貸・相続を含めた出口戦略
まで、一体的にサポートしています。
『築40年以上になってきたけれど、この先どうするのが正解か分からない』
という段階こそ、もっとも相談の価値が高いタイミングです。
結論を急がず、一緒に“選択肢の棚卸し”から始めていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年以上だと、もう売れないのでしょうか？
A. エリアや建物の状態によりますが、「売れない」ことはほとんどありません。
多くの場合、
- 「土地値＋古家付き」としての売却
- リフォーム後の“住める築古”としての売却
など、売り方と価格の調整で十分に売却は可能です。
Q2. リフォームしてから売る方が得ですか？ それとも現状のまま売る方がいいですか？
A. 一概には言えません。
- リフォーム費用
- リフォーム後に上乗せできそうな売却価格
- 売却までにかかる時間
を比較して判断する必要があります。
「最低限の美観回復だけして売る」が、もっとも費用対効果が良いケースも多いです。
Q3. 築40年以上の家は、耐震補強をしないと住んではいけませんか？
A. 法律上、「必ず補強しなければ住んではいけない」というわけではありません。
ただし旧耐震の可能性がある場合、
- 自身の安全
- 将来売るときの評価
を考えると、耐震診断だけでも受けておく価値は高いです。
Q4. 空き家のまま数年置いてから考える、はアリですか？
A. 「短期間の様子見」としてはアリですが、
- 空き家期間中も税金・管理コストがかかる
- 老朽化とともに売却条件が悪化する
ことを踏まえると、
“数年以上の放置”は基本的におすすめできません。
Q5. 子どもは『実家は要らない』と言っています。それでも残すべきでしょうか？
A. 子ども世代が使う予定がなく、管理・費用負担も難しいのであれば、
- 売却して現金または別の資産に変える
- コンパクトな自宅や都心の管理しやすい物件に組み替える
といった選択肢を検討する価値があります。
「親の思い出」と「子どもの現実」のバランスを一緒に考えていくことが大切です。
Q6. まず何から相談すればいいか分かりません。どんな情報があれば十分ですか？
A. 次の3つが分かれば、初回相談には十分です。
- 物件の場所と種類（戸建／アパート／店舗など）
- 築年数と、おおまかな状態（雨漏りの有無・リフォーム歴など）
- 「自分で住むか」「子どもが使うか」「売るかまだ決めていないか」といった現時点の考え
この情報をもとに、ホームワーク株式会社が
- 建物診断の段取り
- リフォーム／建替え／売却の概算シミュレーション
- 相続や税金も含めた検討ポイント
を一緒に整理していきます。
「築40年を超えた今」が、
家と向き合い直すちょうどいいタイミングです。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
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