【結論】地方の収益不動産は「感覚」ではなく、残り10年の“数字とシナリオ”で判断すれば答えが見える
地方に収益物件（アパート・戸建て賃貸・テナントビルなど）をお持ちのオーナーの多くが、
- 「このまま持ち続けるべきか、そろそろ売るべきか」
- 「空室も増えてきたが、まだローンも残っている」
- 「将来の修繕費や人口減が不安だけど、決めきれない」
という迷いを抱えています。
特に地方物件は、
- 人口減少・賃料下落・空室率上昇
- 売却市場の流動性低下（“売りたいときにすぐ売れない”リスク）
- 大規模修繕・設備交換などの突発的コスト
といった影響を、都市部より強く受けやすいのが現実です。
しかし、「何となく不安」「いつか悪くなりそう」という感覚だけで
売る・持つを決めると、次のようなミスにつながりがちです。
- まだ十分稼げる物件を、早すぎるタイミングで安く手放してしまう
- 逆に、明らかに悪化していく物件をダラダラ持ち続けて、トータルでマイナスになる
重要なのは、
- 「今まで」ではなく「これから10年」の収支を、現実的に数字で出してみる
- 「持ち続ける」「売る」「リフォームして再生」「一部売却」など複数シナリオを比較する
ことです。
以下で、リフォーム・再生を得意とするホームワーク株式会社の視点から、
地方の収益不動産を「持つべきか・手放すべきか」を判断するための考え方と、
実際の事例をお伝えします。
なぜ地方の収益不動産は「持ち続けるかの判断」が難しいのか
① 過去の成功体験が判断を鈍らせる
- 購入当初は高稼働・高利回りだった
- ローンも順調に返済してきた
- 「これまで問題なくやってこれた」という安心感
こうした“過去の手触り”が強いほど、
- 賃料下落や空室増加を「一時的なもの」と見てしまう
- 「もう少し様子を見よう」が続き、気づけば数年経っている
という状態になりがちです。
② 地域の変化が「じわじわ」進むから
地方では、
- 人口減少・少子高齢化
- 大型商業施設の撤退・移転
- 近隣の新築アパート・戸建て分譲の増加
といった変化が“急に”ではなく“じわじわ”進みます。
そのため、
- ある年を境にガクッと収益が落ちるのではなく、
- 徐々に賃料が下がり、空室期間が伸びる
という形で、気づきにくく進行していきます。
③ 「売りたくなった時に売れる」とは限らないから
地方物件の大きな特徴は、
- 売り出してもすぐ買い手が見つかるとは限らない
- そもそも検討者の母数が少ない
という「出口の弱さ」です。
つまり、
- 「そろそろ売りたい」と思ってから動き始めても、
- タイミングによっては1〜2年売れないこともある
という前提で考える必要があります。
だからこそ、
- “売るべきか”を検討し始めるタイミングを早めに取る
- 「売る」と決めた時に慌てて安売りしないよう、事前準備をしておく
ことが重要です。
まず整理すべき「地方収益不動産の現在地」5つのポイント
「持つ・売る」を議論する前に、まずは以下の5点を整理してみてください。
1. 実質利回り（手残りベース）で何％出ているか
- 満室想定利回り ではなく、
- 実際の入居率・賃料・経費を反映させた「実質利回り」
を確認します。
【計算のイメージ】
（年間家賃収入 − 空室損・募集費・管理費・修繕費・固定資産税 等）
÷ 物件購入価格（ローン残高ではなく、実際の投資額）
これが、
- 地域のリスク（空室・将来の賃料下落）に見合う水準か
- 他の投資（都心の小ぶりな物件・投資信託・自分の事業など）と比べてどうか
を冷静に見ることが大事です。
2. 直近3〜5年で「賃料と空室」にどんな変化があったか
- 成約賃料はじわじわ下がっていないか
- 空室期間は長くなっていないか
- 借り手の属性（単身・家族・外国人・高齢者など）はどう変わってきたか
「ここ3〜5年のトレンド」を見ることで、
- その地域・物件が“まだ攻められるステージ”なのか
- “守りに入るべきステージ”に入っているのか
がおおよそ見えてきます。
3. 今後10年で必要になりそうな修繕・投資額
地方の収益物件で見落とされがちなのが、これから必要な修繕コストです。
- 屋根・外壁の塗装・張り替え
- 共用部（廊下・階段・駐車場）の補修
- 給水管・排水管・浄化槽
- 空室リフォーム・設備更新（エアコン・給湯器・キッチン・浴室など）
これらの「ざっくり総額」を把握し、
- 今のキャッシュフローで本当に賄えるのか
- ローン完済時に“修繕の山”が一気に来ないか
を見ておく必要があります。
4. ローン残債と売却想定価格の関係（含み損益）
- ローン残高はいくらか
- 売却想定価格（現状のまま／リフォーム後）はどの程度か
この差額によって、
- 売却したらいくら手元に残るのか
- 逆に、売ってもローンが残る可能性はあるのか
が見えてきます。
「含み益が十分あるなら、いつでも“逃げられる”」状態ですが、
「含み損の可能性が高いなら、どう解消していくか」を早めに計画する必要があります。
5. そのエリアの中で「相対的にどうか」
- 同じエリアの競合物件（築浅アパート・マンション・戸建賃貸など）
- 新築アパート・建売住宅の供給状況
- 大学・工場・病院・大企業社宅など、賃貸需要の源泉の動き
などを踏まえ、
- 「エリア全体が沈んでいるのか」
- 「自分の物件だけが見劣りしているのか」
を把握することも大切です。
後者なら、リフォーム・コンセプト変更で巻き返せる余地があります。
「持ち続ける」か「売却する」か検討するときの4つのシナリオ
地方の収益物件では、単純な二択ではなく、
次のような「4つのシナリオ」で考えると整理しやすくなります。
シナリオ① 何も手を入れず、このまま持ち続ける
【メリット】
- 追加投資が不要
- 今のキャッシュフローがプラスであれば、とりあえず収入は続く
- 売却のための手間や仲介手数料がかからない
【リスク】
- 賃料・入居率が徐々に悪化する可能性
- 将来の大規模修繕時に資金ショートするリスク
- 売却タイミングを逃すと、含み益が減る／含み損化する可能性
「今の状態」があと何年続きそうかを、かなり悲観的な目で見る必要があります。
シナリオ② 最低限リフォームして、あと◯年“延命運用”する
【イメージ】
- 外観や共用部をある程度整え、客付け力を回復させる
- コスパの良い内装・設備リフォームで“あと10年持たせる”イメージ
【メリット】
- 賃料・入居率の下げ止まり・改善が見込める
- 売却時にも「ボロボロ物件」扱いを避けやすい
- ローン完済まで運用を続けて、その後売却という選択も取りやすい
【リスク】
- 初期のリフォーム費用を回収できるかどうか
- エリア自体の需要が大きく落ちると、リフォーム効果が限定的になる
ここでは、
「リフォーム費用 ÷ （年間家賃増加＋空室減少による収入増）」
で、ざっくり何年で回収できるかを見ます。
シナリオ③ 思い切って“今のうちに売却”して、資金を組み替える
【メリット】
- 地方物件特有の“将来の下振れリスク”から解放される
- 手元資金を、別の投資（都市部の物件・自分の事業・老後資金など）に回せる
- 相続時に「地方の管理しづらい物件」を残さずに済む
【リスク】
- まだ稼げる期間を手放してしまう可能性
- 売却による税金（譲渡所得税）の発生
- 売却価格次第では「思ったほど手元に残らない」ことも
「今売った場合の手取り」と、
「持ち続けた場合の10年トータルの手取り」を比較するのがポイントです。
シナリオ④ 一部売却・一部保有／他物件との“ポートフォリオ見直し”
複数棟持っているオーナーの場合、
- 特にリスクが高いものから順番に売却
- 将来性のある物件だけ残し、集中投資・リフォームで強化
- 地方から都市部・中核都市への“物件入れ替え”
といった「組み換え」も有効です。
- “全部手放す”か“全部持つ”かの両極端ではなく、
- 「どの物件を核にしていくか」を決める
という発想が重要になります。
実際の事例：地方収益物件で「持つ or 売る」を判断したケース
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例①：地方の築古アパートを「10年延命」か「売却」かで迷ったオーナー
- 物件：地方都市 郊外／木造アパート 8戸／築30年超
- 状況：
- 入居率：ここ3年は70〜80％を行き来
- 修繕履歴：外壁・屋根は未手入れ、給湯器・室内設備は交換済みが多い
- ローン：残り12年、残債は売却想定価格とほぼ同程度
【ホームワーク株式会社の対応】
- 現地調査で建物状態をチェック
- 屋根・外壁は“今すぐ危険”ではないが、近い将来補修が必要
- 共用部の印象が悪く、客付けにマイナスとなっている状態
- 3パターンでシミュレーション
- A：何もせず今の運用を続ける
- B：外観・共用部に絞って約300万円のリフォーム → 10年運用
- C：現状のまま、1年以内の売却を目標に動く
- それぞれについて
- 10年トータルのキャッシュフロー
- ローン完済時の残債・売却可能性
を数値化して比較
【結論】
- A：維持はできるが、10年間で見た手取りはそれほど大きくない
- B：リフォーム費用を考えても、10年間で最も手取りが多くなる試算
- C：今売ると手残りは出るが、他の投資先に明確なアイデアがない
→ オーナー様は「B」を選択。
ホームワーク株式会社で共用部中心のリフォームを実施し、
入居率と賃料を少しずつ改善させながら“ローン完済＋将来売却”を視野に運用を継続。
事例②：地方のテナントビルを“今売却”して、都心ワンルームに組み替え
- 物件：地方中核市 駅徒歩10分／小規模テナントビル／築35年
- 状況：
- ここ数年テナントの入れ替わりが激しく、空室期間も長期化
- 将来的な耐震補強・大規模修繕コストが重荷になりそう
- 相続を考えると、子ども世代が地方物件を引き継ぐのは難しい
【対応】
- 10年間保有した場合の
- 想定家賃収入（保守的シナリオ）
- 想定空室率・修繕費
を試算 → 手取りは想定以上に薄いことが判明
- 一方で、「今売った場合の手取り額」を算出
- 都心部の築浅ワンルーム数戸＋現金を残す形への“組み替えプラン”を提案
【結果】
- 地方テナントビルは早期売却
- 手元資金＋一部ローンで、東京都内のワンルーム数戸に分散投資
- 子ども世代にとっても「管理しやすい資産」に組み替えられた
→ 「地方で大きな一棟」から「都市部で小ぶりな複数戸」へのシフトで、
リスク分散と相続のしやすさを両立させたケース。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（地方・都市部問わず、収益不動産の再生・リフォーム・売却サポートを行う会社）
「『地方の物件、この先どうするべきでしょうか？』
というご相談は、本当に多くいただきます。
私たちが一貫してお伝えしているのは、
- “今までどれだけ稼げたか”ではなく、
- “これから10年でいくら残るか”で判断しましょう
ということです。
そのために必要なのは、
- 現在の実質利回り（手残り）を正しく出してみること
- 今後の修繕コスト・賃料・空室リスクを、楽観ではなく“少し厳しめ”に見ること
- 「持つ」「売る」「一部直して延命」「組み替える」という複数シナリオを、数字で比較すること
です。
地方の収益不動産は、
- 手を入れればまだ十分戦える物件
- 早めに出口を検討した方が良い物件
に分かれますが、
それを感覚ではなく“見える化”することが、私たちの役割だと考えています。
ホームワーク株式会社では、
- 建物の現況診断（リフォーム・修繕の要否と概算）
- 賃貸・売却・再生それぞれの収支シミュレーション
- 必要に応じて、不動産会社・税理士との連携
を通じて、
『地方の物件、このまま持ち続けて良いのか』に対する
“数字ベースの答え”を一緒に探していきます。
迷っている段階こそ、
もっとも選択肢が多く、軟着陸しやすいタイミングです。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 今はまだ黒字ですが、この先が不安です。今のうちに売るべきでしょうか？
A. 「黒字か赤字か」だけでは判断が難しいです。
- 10年トータルの手取り
- 将来の修繕・賃料下落リスク
- 売却した場合の手取りと他の投資機会
を比較してみることが必要です。
数字で比較すると、「もう少し持つ方が合理的」なケースも、「今がベストな出口」というケースも両方あります。
Q2. 地方の物件は、今後必ず価値が下がるから手放すべきでしょうか？
A. 地域や立地によって差があります。
- 地方中核都市の駅近
- 特定の需要源（大学・工場・病院など）が安定しているエリア
など、まだ十分に戦えるエリアもあります。
「全国平均の人口減少データ」ではなく、
その街・その立地のデータと肌感覚を踏まえて判断することが重要です。
Q3. ローンが残っている状態で売っても大丈夫ですか？
A. 多くのオーナーがローン残債のある状態で売却しています。
- 売却価格 ＞ ローン残高 → 差額が手元に残る
- 売却価格 ＜ ローン残高 → 不足分を自己資金で補う必要
となります。
まずは「いくらで売れそうか」「いくら残高があるか」を把握することがスタートです。
Q4. 大規模修繕の前に売るべきか、終わってから売るべきか迷っています。
A. 修繕費の自己負担額と、修繕後に見込める
- 賃料アップ
- 売却価格の上昇
を比較する必要があります。
「修繕前に売った方がトータル有利」なケースと、
「修繕してからの方が手取りが増える」ケース、どちらもありえます。
Q5. 相続を考えると、地方の物件を子どもに残すのは不安です。
A. – 管理が難しい
- 空室リスクが高い
- 将来の修繕費負担
などを考えると、
「現金」または「管理しやすい都市部の物件」に組み替えておく方が、
子ども世代にとってありがたいケースも多いです。
将来の相続人の意向も踏まえて検討されると良いと思います。
Q6. まず何から相談すればいいですか？
A. 次の3点が分かれば、初回相談には十分です。
- 物件の場所・種類・戸数（例：◯県◯市の木造アパート8戸 など）
- 大まかな年間収支（家賃収入・ローン返済・経費のイメージ）
- ローン残高と、最近の空室・賃料の様子
この情報をもとに、ホームワーク株式会社が
- 建物の修繕必要度
- 10年運用した場合の収支イメージ
- 売却・延命・組み替えの各シナリオ
を一緒に整理していくことができます。
「地方だから不安」「何となくモヤモヤする」という段階こそ、
数字と現実に向き合う良いタイミングです。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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