さいたま市岩槻区の借地権売却が進みにくい理由｜契約と立地の影響

2026年2月23日

【結論】岩槻区の借地権売却は「契約のあいまいさ」と「郊外立地の需要の薄さ」が重なり、準備なしに動くとほぼ止まる

さいたま市岩槻区で借地権の売却を進めようとすると、

不動産会社に相談しても「難しいですね」と言われて終わる
地主に話を振ると、はっきりした返事が返ってこない
買い手候補が現れても、契約や承諾の話で止まってしまう

といった、「話は出るのに前に進まない」状況になりやすくなります。

その背景には、

契約書・更新の経緯・名義関係が整理されていない「契約要因」
駅距離・車依存・再建築性など、郊外エリアならではの「立地要因」

の両方が関わっています。

岩槻区の借地権売却で重要なのは、

「売れるかどうか」より前に、「何がどう邪魔をしているか（契約と立地）」を冷静に切り分けること
地主・借地人・将来の買主の“三者にとって現実的な出口”を描いてから動くこと

です。

以下で、さいたま市岩槻区の借地権売却が進みにくい主な理由を、
「契約」と「立地」の両面から整理し、
そのうえでどう準備すれば前に進みやすくなるかを解説します。

なぜ岩槻区の借地権売却は進みにくいのか

1. 契約内容が古く・あいまいなまま放置されている

岩槻区の借地は、

昭和40〜60年代に締結された旧借地法時代の契約
親族間の口約束から始まり、契約書が簡単な覚書だけ
更新のたびに口頭で済ませ、書面が残っていない

といったケースが珍しくありません。

その結果、

「旧借地法なのか現行の借地借家法なのか」がはっきりしない
契約期間がいつまでなのか、誰も正確に把握していない
更新料や承諾料のルールが分からない

という状態になり、第三者に売ろうとしたときに説明ができない＝買い手が不安になる、
という構造が生まれます。

2. 名義・相続が整理されておらず、そもそも売却主体が誰か不明瞭

よく見られるパターン：

実際に住んでいるのは子世代だが、借地権名義は亡くなった親のまま
地主（底地所有者）の名義が先代のままで、相続人が多数いる
借地権・建物が共有名義になっているが、一部の共有者とは連絡が取りづらい

この状態で「売りたい」と動き出しても、

誰が売主として契約に署名できるのか
誰に説明・同意を取らなければいけないのか

がはっきりせず、話し合いのテーブルすら整わないことがよくあります。

3. 郊外立地ゆえに「欲しい人の母数」がそもそも少ない

岩槻区の借地は、

岩槻駅からバス便・徒歩20分以上の住宅地
車生活前提の戸建てエリア
調整区域に近い、あるいは農地由来の土地

に多く、都心の借地に比べると、

「借地でもいいから欲しい」という人が限られる
あえて借地を買うなら、もっと都心寄りを選ぶ人も多い

という現実があります。

そのため、

自宅用に「借地権付き住宅」を積極的に探している実需層
借地でも利回りが取れる物件を探す投資家・業者

という買い手の母数が少なく、条件が整っていても売却スピードは読みづらいのが実情です。

「契約」が売却を止めてしまう主な要因

契約要因① 旧借地法か借地借家法かが曖昧

借地権の権利の強さ・更新・解約ルールは、

旧借地法（1992年以前に契約したケースが多い）
借地借家法（現行法）

で大きく異なります。

しかし岩槻区では、

契約書が古く、条文を見てもよく分からない
更新ごとに覚書を交わしているが、時代ごとの法改正が反映されていない

などの理由で、適用ルールが当事者自身も理解できていないことがよくあります。

買い手・金融機関・買取業者から見ると、

「この借地権はどれくらい安定しているのか」
「地主からの解約リスクはどの程度か」

が不明確な物件を積極的には買いづらく、結果として

買取価格が抑えられる
買い手が慎重になり、売却が長期化する

という形で「売れにくさ」に直結します。

契約要因② 譲渡・建て替え承諾の条件が不明または厳しすぎる

多くの借地契約には、

「借地権の譲渡・転貸には地主の承諾が必要」
「建て替えには事前承諾・承諾料が必要」

といった条項があります。

岩槻区では、

承諾料の水準が昔のまま高額に設定されている
条文はあるが、現実にはどう運用されてきたのか不明
地主が「原則反対」といったスタンスを取っている

ということが多く、第三者への売却や建て替え前提の売却が進めづらいのが実情です。

買い手から見ると、

いざ建て替えようとしたときに多額の承諾料を請求されるのでは
地主との関係が悪化したら、将来トラブルになるのでは

という不安があり、購入判断のブレーキになります。

契約要因③ 地代・更新料・条件変更の履歴が整理されていない

借地の評価には、

現在の地代（水準・支払い状況）
過去の更新時にどんな条件変更があったか
長期間の未払い・トラブルの有無

などの情報が必要です。

ところが実務上は、

お互いに「まあ今まで通りで」という感覚で更新してきた
増額・減額の話が口頭だけで行われ、書面に残っていない
地代の水準が周辺相場とかけ離れている

ことが多く、第三者が評価しづらい＝価格が付けづらい状態になっていることが少なくありません。

「立地」が売却を難しくしている主な要因

立地要因① 駅距離と車依存のギャップ

岩槻区の借地の多くは、

駅徒歩圏外（20分以上）
バス便＋徒歩／車前提のエリア

にあります。

自宅用として考える買い手から見ると、

「借地」なのに「駅近でもない」
将来売却しようとしても、同じように苦労しそう

という印象を持たれやすく、購入候補から外れやすくなります。

一方で、

車2台以上が楽に置ける
敷地が広い・庭がある

といった郊外ならではのメリットもあるものの、
「借地」の時点で候補から外されてしまうケースが多く、十分に評価されないまま売却が進まないこともあります。

立地要因② 用途地域・再建築性が不明瞭／不利

岩槻区には、

市街化調整区域に隣接した住宅
接道条件がギリギリ／再建築に注意が必要な土地
旗竿地・不整形地

などが少なくありません。

これらは、

借地でなくても売却に工夫が必要な立地
借地と組み合わさることで、さらに評価が難しくなる立地

であり、「借地権としてのポテンシャル」を伝えにくい＝値が付きづらい原因になります。

投資家や買取業者であれば、

用途地域・建ぺい率・容積率
接道条件・セットバックの要否

まで含めて評価してくれますが、
一般の実需層にはその説明が難しく、「よく分からないからやめておこう」となりがちです。

立地要因③ 近隣に新築分譲や売地がポツポツ出てくる

郊外エリアならではの特徴として、

数年ごとに近隣の農地が宅地化され、新築分譲が出てくる
古家を解体した所有権の土地が、相応の価格で売り出される

といった動きがあります。

その結果、

「所有権の土地＋新築戸建」と
「借地権付き中古戸建」

が比較されるマーケットになり、

少し頑張れば所有権を買える人たちが、「あえて借地を選ばない」
借地権の価格を相当下げないと競争力が出ない

＝価格調整をしない限り売却が進みにくい構造が生まれます。

岩槻区の借地権売却を前に進めるための準備

準備① 契約書・覚書・更新履歴を「とにかく全部」集める

最初にやるべきことは、
「売れるかどうか」を考える前に「何がどう決まっているのか」を確認することです。

最初の借地契約書
更新時の覚書・合意書
地代改定に関する書類
建て替え・名義変更時の承諾書

手元にあるものをすべてかき集め、
足りないものは地主側に確認しながら、時系列で並べてみることが重要です。

これだけでも、

旧借地法か借地借家法か
更新の仕方・期間の考え方
承諾料や更新料の取り扱い

が見えてきます。

準備② 名義と相続関係の「棚卸し」

借地権名義人
建物名義人
地主（底地所有者）の名義
相続未登記の有無

を一覧化し、

誰の同意・署名が必要か
相続登記がどこまで必要か

を専門家と一緒に洗い出します。

この段階で、

相続人同士の意向
誰が窓口として動くか

も整理できると、その後の交渉が格段に進めやすくなります。

準備③ 立地と建物の「客観評価」をしてもらう

ホームワーク株式会社のような、
借地・戸建て・土地を扱い慣れている会社に、

住所・敷地形状・用途地域・接道条件
建物の状態・築年数・再建築の可能性

を見てもらい、

実需向けに売るとしたらどんな買主像・価格帯か
投資家・業者向けに売るとしたら、どこまでが現実的か
借地権だけ／底地と一体／買取、どの方向性があり得るか

を一度整理してもらうことが大切です。

ここまでできて初めて、「地主と何をどう話すか」「どんな売却戦略を取りうるか」が見えてきます。

岩槻区の借地権売却で避けたい進め方

NG① 「とりあえず地主に『買ってくれませんか』だけ言いに行く」

準備なしにいきなり、

「借地権を買い取ってほしい」
「底地ごと一緒に売りませんか」

と伝えても、

地主側も判断材料がなく返答に困る
感情的に「無理」「考えていない」と言われて話が止まる

ことが多くなります。

地主に話を振る前に、

借地権としての評価
売却・買取の方向性案（いくつか）
地主側にとってのメリット・デメリット

を整理したうえで、「相談」として話を切り出すのが現実的です。

NG② 「情報を不動産会社に丸投げして、言われるままに値付けする」

借地権は、所有権の戸建て・土地以上に「条件の個別差」が大きい不動産です。

借地に慣れていない不動産会社
岩槻区の借地事情に不案内な会社

に丸投げすると、

所有権の土地相場と同じ感覚で価格設定してしまう
結果として反響が少なく、値下げを繰り返すだけになる

ことが少なくありません。

借地権・底地の取扱い経験
借地で実際に成約した事例を説明できるか

といった点も含めて、相談先を選ぶ必要があります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市・岩槻区周辺で借地・底地・再生リフォームを多数手がける会社）

「さいたま市岩槻区の借地権売却が進まないご相談を受けるとき、
実際に現場で感じるのは、

『売れない借地』というより、
『準備が足りずに“売れる形”になっていない借地』

がとても多いということです。

契約書・覚書・相続関係・立地条件を一つひとつ整理していくと、

この条件なら第三者への売却が現実的
ここまで整理すれば、地主さんとの共同売却も検討できる
売却ではなく、リフォーム・賃貸・活用の方が合理的

といった“出口の選択肢”が、少しずつ見えてきます。

私たちが最初にやるのは、『いくらで売れるか』を当てにいくことではなく、

この借地は法的にどういう位置づけなのか
岩槻区の中で、立地としてどんなポジションにいるのか
地主さん・借地人さん・ご家族が、それぞれどうしたいと思っているのか

を一緒に棚卸しすることです。

『借地だから売れないのでは』『地主が難しそうだから無理では』と決めつける前に、
まずは“何がネックになっているのか”を一緒に言葉にしていくところから、
お手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. さいたま市岩槻区の借地権は、そもそも売却できますか？
A. 条件次第ですが「売却自体は十分に可能」です。
契約内容・名義・立地・建物の状態・地主の意向などを整理したうえで、

第三者への借地権売却
借地権＋底地をまとめた売却
地主への借地権売却
など、複数のパターンを検討していきます。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも相談できますか？
A. 相談は可能です。
地主が契約書を保管している場合もありますし、
固定資産税・地代の領収書・更新時のやり取りなどから、ある程度の内容は推測できます。
まずは手元の資料を洗い出し、「何が分かっていて、何が分からないか」を整理するところから始めます。

Q3. 地主が高齢で、話を切り出しにくいです。どうすればいいですか？
A. 専門家に同席・仲介してもらうことで、

感情的な衝突を避ける
最初からお金の話にせず、「将来どうしたいか」の話から始める
といった進め方がしやすくなります。
委任状などの手続きを通じて、直接のやり取りを最小限にすることも可能です。

Q4. 再建築不可かもしれない借地でも売れますか？
A. 立地・建物・賃貸需要などによっては、投資家や業者が購入するケースもありますが、
価格水準は「再建築可能な借地権」に比べて大きく下がるのが一般的です。
まずは本当に再建築不可なのか、建築士・不動産会社と一緒に確認することが重要です。

Q5. 借地権割合（路線価）から、だいたいの売却価格は分かりますか？
A. 借地権割合は“理論的なベース”として参考になりますが、
実務では

契約内容（旧借地法かどうか、条件）
立地（駅距離・用途地域・接道）
建物の状態・再建築性
地主・借地人の意向
によって、実際の売却価格は上にも下にも動きます。
「机上の目安」として捉え、必ず現地条件を加味した評価が必要です。

Q6. 地主との関係が悪く、承諾が得られそうにありません。それでも売却は不可能ですか？
A. 難易度は上がりますが、完全に不可能とは限りません。
契約内容や法的枠組みによっては、裁判所の許可を得る「借地権譲渡許可」の道もあります。
ただし、時間・コスト・関係悪化のリスクがあるため、
まずは第三者を通じて話し合いの余地がないかを探るのが現実的です。

Q7. 借地権を売らずに、リフォームして賃貸に出す方が良い場合もありますか？
A. あります。