【結論】厚木市の借地権買取は「契約内容の整理」と「地主・借地人の利害調整」ができれば、思ったよりも成立しやすい
厚木市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による借地権買い取り／第三者への売却）を検討するとき、多くの方が最初に戸惑うのは次のような点です。
- 借地権だけを本当に売れるのか
- 地主が高齢・不在で、そもそも話ができるのか不安
- 古い契約（旧借地法）のままでも、買取は成立するのか
厚木市は、
- 昔からの地主さんが多い住宅地（戸室・恩名・旭町など）
- 国道129号・246号沿いの事業用地・工場跡
- 本厚木駅周辺の住宅地・アパート・店舗
など、住宅用借地と事業用借地が混在するエリアです。
そのため、同じ「借地権」といっても、
- 契約書の内容
- 借地期間・地代・更新料
- 建物の状態・用途（自宅／アパート／店舗）
によって、買取の成立しやすさと条件が大きく変わります。
重要なのは、金額の話をする前に、
- 契約書・登記・相続状況など「契約内容の整理」
- 借地人・地主それぞれの「今後どうしたいか」という出口イメージの整理
を行うことです。
この記事では、厚木市で借地権買取を検討する際に押さえておくべき、
- 成立しやすい条件
- トラブルを防ぐための注意点
- 実務的な進め方
を、リフォーム・不動産再生を手掛けるホームワーク株式会社の視点で整理します。
なぜ厚木市の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか
住宅用・事業用・アパート用地が混在している
厚木市の借地は一言で言うと「用途バラバラ」です。
- 住宅用借地
- 戸建て（自宅）
- 親世代が建てた古家付き土地
- 事業用借地
- 店舗・倉庫・工場跡地
- 駐車場用地
- 収益用借地
- アパート・マンション
- 店舗併用住宅
この多様さがあるため、
- 住居として評価するのか
- 収益物件として評価するのか
- 将来の再開発余地で評価するのか
によって、同じ面積でも「買取の前提条件」が変わってきます。
「旧借地法」時代からの契約が多く、書面もバラバラ
厚木市は、昭和40〜60年代に造成された住宅地が多く、
- 契約開始：旧借地法時代
- 契約書：簡単な覚書だけ／コピーが残っていない
- 更新：口頭合意のみ、書面なし
というケースも少なくありません。
この結果、
- 地主：解約や条件変更がしづらい
- 借地人：権利は強いが、処分（売却・買取）がやりづらい
という“身動きの取りにくい状態”になっている例が多く見られます。
この「身動きの取りづらさ」を、契約整理でほぐすことが、買取成立のカギになります。
厚木市で「借地権買取が成立しやすい」典型パターン
まずは、実務上、比較的成立しやすいパターンから押さえておきましょう。
成立パターン① 老朽化した戸建て借地＋借地人は今後住まない
【よくある状況】
- 親世代が借地に建てた戸建て住宅
- 建物は築40年以上で老朽化（雨漏り・設備の不具合など）
- 相続した子世代は本厚木駅近くや別エリアに持ち家があり、借地上の家には住まない
【なぜ成立しやすいか】
- 借地人：
- 将来の修繕・固定資産税・地代の負担をなくしたい
- 更地にして返すより、借地権を現金化したい
- 地主：
- 古家付きのまま返されても活用に困る
- 貸主としてリスク（老朽化・事故など）が増えている
という利害の一致が起こりやすいためです。
【典型的なスキーム】
- 借地人 → ホームワーク株式会社などの業者に借地権を売却
- 業者 → 地主と建替え承諾・条件（承諾料）を調整
- 建物解体 → 新築戸建て用地や賃貸物件として再活用
成立パターン② 借地権付きアパートを相続し、賃貸経営をやめたい
【よくある状況】
- 借地に建つ木造アパート（築30〜40年）
- 親が賃貸経営していたが、相続後は空室が増え修繕費もかさんでいる
- 相続人は本業が忙しく、賃貸業を続ける意欲が低い
【なぜ成立しやすいか】
- 借地人側が「出口」を求めている
- 地主側も「老朽化アパート＋借地契約のリスク」を減らしたいケースが多い
ため、「地主ごとまとめて業者へ売る」案が通りやすくなります。
【典型的なスキーム】
- アパートの借地権＋底地を、ホームワーク株式会社のような再生業者が一括買取
- 必要に応じて解体・再建築・大規模リノベーションを実施
- 一棟マンション・戸建て分譲・駐車場などに再生
成立パターン③ 地主が相続対策で底地を整理したいケース
【よくある状況】
- 底地（貸している土地）を多数持つ地主
- 地代収入はあるが、評価が高く相続税負担が重い
- 将来の相続を見据え、貸している土地の一部を処分したい
【なぜ成立しやすいか】
- 借地人が高齢化し、「いずれ処分したい」と考えている
- 地主側も、地代収入より「現金化」を優先するタイミングにある
という場合、借地権・底地を同時に買い取る業者が入ることで話がまとまりやすくなります。
厚木市の借地権買取で「成立しにくくなる」要因
逆に、次のような条件が重なると、買取が難航しやすくなります。
① 地主の意向が不明・連絡が取れない
- 地主が遠方在住・高齢・相続未登記で相続人多数
- 誰と話をすればいいのか分からない
- そもそも地主側が動く気がない
このような場合、借地権だけを市場に出しても、
建替えや名義変更が難しいため、買い手がつきにくくなります。
→ 専門家を通じて地主側の相続・連絡先を調べるなど、
「交渉の入り口づくり」から始める必要があります。
② 権利関係が複雑（共有名義・未登記・借地人が多数）
- 借地権者が兄弟で共有しているが、一部と連絡が取れない
- 建物が未登記で、誰の持ち物かはっきりしない
- 1つの土地に複数棟が建ち、複数の借地人がいる
こうしたケースでは、事前の権利整理だけで時間・コストがかかるため、
買取のハードルが上がりやすくなります。
③ 建物の用途・再建築性に制約が大きい
- 再建築不可の土地に立つ建物
- 用途地域・接道条件から、将来の活用パターンが限定される
- 土地が細分化されすぎて、実用的なプランが取りにくい
厚木市でも、狭い路地奥や昔ながらの住宅街の一部に、
こうした制約の強い土地が存在します。
この場合、「買取はできるが、価格はかなり抑えられる」という判断になることが多いです。
借地権買取を有利に進めるための「契約整理」のポイント
成立しやすいか・しにくいかを分ける最大の要素が、「契約整理」です。
契約整理① 借地契約書・覚書・更新履歴の洗い出し
まず、手元にある書類をすべて出してみます。
- 元の借地契約書
- 更新時の覚書・合意書
- 地代改定の通知・合意書
- 建て替え・増改築の承諾書
ポイント
- 古くてボロボロでも、内容が分かれば十分役に立つ
- 契約書が見つからない場合、地主側が保管していることも多い
- 「一番新しい合意書」が、実務上のルールになっているケースが多い
契約整理② 契約条件の整理（期間・地代・更新料・承諾料）
- 契約期間（いつから・いつまで／自動更新の有無）
- 現在の地代（月額／年額）
- 更新料の有無と過去の支払い履歴
- 名義変更・建て替え時の承諾料の取り決め
これを一覧にすることで、
- 地主側が「現状維持」を望む理由
- 借地人側が「今の条件を変えたい」理由
が見えやすくなり、条件交渉のベースになります。
契約整理③ 登記・相続の状況確認
- 借地権者（建物所有者）の名義は誰か
- 地主（底地）の名義は最新か（相続未登記になっていないか）
- 共有名義者がいるかどうか
ありがちな厚木市のケース
- 借地人：住んでいるのは子世代だが、名義は亡くなった親のまま
- 地主：名義が祖父母のままで、相続人が全国に散らばっている
この場合、
「売却（買取）」の前に「名義の整理」が必要になり、
司法書士・弁護士・税理士などの専門家と連携して進めていくことになります。
契約整理④ 建物の状態と再利用可能性のチェック
- 築年数・構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
- 老朽化状況（雨漏り・シロアリ・傾き）
- 再建築の可否（用途地域・接道条件・建ぺい率・容積率）
ホームワーク株式会社のようなリフォーム・再生の専門会社が入ると、
- 解体前提なのか
- リノベーションして再利用できるのか
- 一部残して活用する案があるのか
など、「建物の活かし方」まで含めて評価できるため、
買取の条件が前向きになりやすくなります。
厚木市の借地権買取で注意すべきポイント
注意点① 「地主に黙って借地権だけ売る」はトラブルの元
古い借地契約では、契約書に「地主の承諾なく借地権を譲渡してはならない」と記載されていることがほとんどです。
これを無視して第三者に売ってしまうと、
- 契約違反を理由にトラブルになる
- 将来の建て替え承諾や名義変更で揉める
などのリスクが高くなります。
→ 実務上は、地主の承諾を得るか、承諾を前提としたスキームを組むことが欠かせません。
注意点② 「更地にして返せばいい」は必ずしも正解ではない
借地をやめる場合、
- 建物を解体して更地で返す
- 建物ごと借地権を買い取ってもらう
の2パターンがあります。
厚木市では、
**更地にすると「固定資産税が上がる」「新たな借地人がつきにくい」**といった理由から、
地主が更地返還を望まないケースもあります。
→ 更地にする前に、
「更地返還」と「借地権買取」の両方をシミュレーションして比較するのがおすすめです。
注意点③ 「借地権割合・路線価＝実際の買取価格」ではない
- 路線価
- 借地権割合
はあくまで“税務上の評価”であり、
実際の買取価格は、
- エリアの人気度
- 建物の状態・用途
- 地主・借地人の事情
- 再活用のしやすさ
などを踏まえて個別に決まります。
→ 「路線価と借地権割合をかけた金額とだいぶ違う」と感じても、
その理由を専門家に説明してもらいながら検討することが重要です。
厚木市の借地権買取の進め方（6ステップ）
① 自分の目的と家族の意向を整理する
- いつまでに整理したいのか
- できるだけ高く売りたいのか、早く終わらせたいのか
- 将来、子どもたちに引き継がせたいのか、ここで区切りをつけたいのか
「なぜ今、借地を動かしたいのか」を明確にしておくと、
取るべき選択肢が絞りやすくなります。
② 契約書・登記情報・現況を集める
- 借地契約書・覚書・更新時の書類
- 建物の固定資産税通知書・図面
- 借地・底地の登記簿謄本
「全部揃っていなくても構いません」。
足りない情報は、ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に補っていけます。
③ 専門家に「成立しやすさ」と方向性の意見をもらう
- 借地人の立場から見た選択肢
- 地主が取りうる選択肢
- 業者（買取・再生側）から見た活用可能性
を整理し、
- 借地権だけ売る
- 借地権＋底地を同時に整理する
- しばらく賃貸やリフォームで活かしてから考える
など、複数パターンの可能性を把握します。
④ 地主・借地人それぞれの意向をすり合わせる
- 借地人側からの相談 → 地主の意向確認
- 地主側からの相談 → 借地人の将来希望の確認
第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、
- 感情的なやり取りを避けやすい
- 金額・条件を「相場」や「法的ルール」を根拠に話しやすい
というメリットがあります。
⑤ 具体的な買取条件・スキームを決める
- 誰に売るか（業者・第三者・地主・借地人など）
- 価格の目安
- 解体・測量・登記の費用負担
- スケジュール（いつ現金化できるか）
などを決めていきます。
ホームワーク株式会社であれば、
- 「現況のまま買取」
- 「一部リフォーム・解体を前提とした買取」
- 「借地権＋底地の同時買取」
など、複数スキームを比較しながら選ぶことが可能です。
⑥ 契約・決済・借地契約の整理
- 売買契約書・重要事項説明書の作成
- 決済（代金授受）・所有権移転登記
- 借地契約の終了・新規契約の締結などの手続き
までを完了させます。
厚木市では、近隣との関係も大事になるため、
解体・建て替え・用途変更の際の「近隣説明」まで含めて、
事前にイメージしておくと安心です。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（神奈川県内で借地・底地・老朽化不動産の再生とリフォームを多数手がける会社）
「厚木市の借地権買取は、
『契約が古くて複雑そう』『地主さんとの関係が気まずい』という理由で、
長年“そのまま放置”されているケースがとても多い印象です。
借地・底地の問題は、時間が経てば経つほど、
- 相続人が増える
- 建物が傷む
- 登記や契約の整理が面倒になる
といった意味で、ハードルが上がっていくことがほとんどです。
私たちが大事にしているのは、
最初から“買取ありき”で話を進めるのではなく、
- 借地人・地主それぞれの事情と本音
- 契約書・登記・建物の現状
- 将来、土地・建物をどう活かしたいのか
を整理しながら、
- 売却・買取
- リフォーム・建て替え
- 借地権と底地の一体化
といった“いくつかの出口”を一緒に比較していくことです。
『借地だから売れない』『とにかく安く手放すしかない』と決めつける必要はありません。
厚木市のエリア特性も踏まえながら、
現状と選択肢を一度“見える化”するだけでも、気持ちがかなり楽になるはずです。
今すぐ売るかどうか決めていない段階でも構いませんので、
まずは“うちの借地、何から手を付けたらいいのか”というところから、気軽にご相談ください。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 厚木市の借地権は、必ず地主にしか売れませんか？
A. いいえ、ケースによっては第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入することもあります。ただし、契約内容や地主の意向によっては、地主の承諾が必須になるため、「誰に・どの条件で売るのが現実的か」を事前に整理する必要があります。
Q2. 借地契約書を紛失しました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。地主側が契約書を保管している場合や、更新時の領収書・覚書・地代の記録から、ある程度の契約内容を推定できることもあります。まずは、手元にある情報をベースに現状整理から始めましょう。
Q3. 地主との関係が悪く、直接話をしたくありません。それでも進められますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、代理人として交渉や調整を進めることで、直接顔を合わせずに話を進めることもできます。委任状などの手続きが必要になりますが、負担はかなり軽くなります。
Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態・用途・再利用可能性によっては、「現況のまま」買い取るケースもあります。解体費用を先にかけるべきかどうかは、現況買取と更地買取の両方をシミュレーションしてから判断するのが安全です。
Q5. 底地（地主側）だけを先に売却することはできますか？
A. 借地人の状況や契約内容によりますが、底地だけを投資家や業者に売却する事例もあります。ただし、その後の借地契約の相手が変わるため、借地人との信頼関係や将来の方針も含めて慎重な検討が必要です。
Q6. 借地権を売った場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得価格・相続の有無・特例の適用状況によって税額は変わるため、具体的な金額は税理士に試算してもらうのが確実です。
Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売るのと、どちらが得ですか？
A. 「得・損」は、
- 残りの借地期間
- 今後の地代・更新料・承諾料の負担
- 建物の老朽化スピード
- ご家族のライフプラン（何年住む前提か）
によって変わります。ホームワーク株式会社では、リフォーム案と売却・買取案を並べて数字と将来像を比較しながら、一緒に検討していくことができます。
Q8. 借地権割合や路線価は、どの程度参考になりますか？
A. 借地権割合・路線価は「評価の考え方」を整理するうえでの基準として有用ですが、そのまま実勢の買取価格になるわけではありません。実際の価格は、契約条件・用途・建物の状態・再活用のしやすさなどを踏まえて個別に決まります。
Q9. 厚木市以外（海老名市・伊勢原市など）の借地でも相談できますか？
A. はい、周辺エリアも含めて対応可能です。エリアごとに地価水準や需要構造が違うため、「地域特性＋契約内容」の両方を踏まえて検討していきます。
Q10. まずは何から相談すればいいか分かりません。
A. 「住所」「だいたいの土地面積・建物の種類（戸建て／アパートなど）」「いつ頃から借りて（貸して）いるか」が分かれば十分です。
そこから、
- 必要な資料の洗い出し
- 契約・登記の整理ポイント
- 買取の可能性と大まかな方向性
を一緒に確認していけます。
「今すぐ売るつもりではないが、将来に備えて知っておきたい」というご相談も多いので、まずは現状の棚卸しから始めてみてください。
不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
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