横浜市泉区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と立地の関係

2026年3月10日

【結論】泉区の借地権売却は「契約の古さ」と「住宅地としての立地条件」が噛み合わないと一気に難しくなる

横浜市泉区で借地権付き戸建て・アパートなどの売却を検討する際、多くの方が最初に直面するのは、

そもそも借地権だけで売れるのか
地主（底地所有者）が首を縦に振ってくれない
売り出しても反応が薄く、長期化しやすい

といった「売却の進みにくさ」です。

泉区は、

田園的な住宅地・ニュータウン的開発エリア
昭和〜平成初期に契約された古い借地
駅徒歩圏からバス便エリアまで立地条件にばらつきが大きい

という特徴があり、

契約内容（旧借地法／借地借家法・更新条件・承諾料等）
土地としてのポテンシャル（駅距離・道路付け・周辺環境）

が少しでもかみ合わないと、「借地権として第三者に売る」ハードルが一気に上がります。

この記事では、横浜市泉区の借地権売却がなぜ進みにくいのかを、

地域特性
契約内容
立地条件

という3つの視点から整理しつつ、
ホームワーク株式会社（リフォーム・不動産再生を専門とする会社）の実務視点で、

売却を進めやすくするための契約整理の考え方
泉区で現実的な「出口パターン」

を分かりやすく解説します。

なぜ横浜市泉区の借地権売却は進みにくいのか

理由1：昭和〜平成初期の「旧借地法契約」が多く、条件が複雑化しやすい

泉区には、

戸建てが立ち並ぶ住宅街
農地や山林を宅地化してきたエリア

が混在しており、昭和40〜60年代に締結された借地契約が今も多く残っています。

その結果、

旧借地法が適用される長期借地
契約書が簡易な書式・覚書しかない
更新を何度も重ねているが、条件が口頭で変わってきた

といった「契約内容の見えづらさ」が発生しやすく、

地主・借地人の双方が、正確な権利・義務を把握していない
第三者の買主・買取業者から見ると“リスクが読みにくい案件”になる

ことで、買い手が付きにくく、売却が進まないという事態につながります。

理由2：立地ポテンシャルにばらつきが大きく、「建て替えても合わない」エリアがある

泉区は同じ区内でも、

相鉄いずみ野線・横浜市営地下鉄ブルーライン駅徒歩圏
バス便主体の住宅地
旗竿地・高低差のある土地が点在するエリア

など、立地条件のばらつきが大きい地域です。

借地権を第三者に売る側から見ると、

建て替え前提で購入しても、将来の転売・賃貸ニーズが弱い立地
車がないと暮らしにくく、高齢化が進んでいるエリア

では、**「そこまでして借地権を買うメリットが薄い」**と判断されやすくなります。

結果として、

借地人：売りたい
地主：条件次第で応じてもよい
買主・業者：立地と条件が見合わず、様子見 or 見送り

という構図になり、売却が長期化・停滞しがちです。

理由3：借地権・底地それぞれの「価格期待」がズレやすい

泉区のように、
「都心ほど高額ではないが、一定の地価水準はある」エリアでは、

借地人：
- 長年地代を払ってきた → それなりの対価で売れるはず
地主：
- 土地の所有者としての感覚 → 貸している分ディスカウントされるのは納得しづらい
買主・業者：
- 所有権に比べて流動性が低い → リスクを織り込んで価格を抑えたい

という三者三様の感覚の違いが、そのまま「価格条件のねじれ」になりやすく、
交渉がまとまりにくくなります。

泉区の地域特性から見る「借地権売却のハードル」

住宅地としては魅力がある一方、投資・再開発の視点では慎重になりやすい

横浜市泉区は、

緑が比較的多く、落ち着いた住宅環境
ファミリー層には暮らしやすい街並み
大規模再開発よりも“既存住宅の更新”がメイン

といった「生活の場」としての魅力を持っています。

しかし、第三者が借地権を購入する際に重視するのは、

将来的な資産価値・流動性
賃貸需要・転売需要の厚さ
建て替え後の出口（売る・貸す）がどれだけ見込めるか

といった「投資目線のメリット」です。

その意味で、

駅距離が遠い
坂や高低差がきつい
接道条件が弱い（細い道路・旗竿地など）

といった土地は、

たとえ借地条件が良くても、買主が付きにくい
解体〜建て替えコストに対し、リターンが見合わない

となり、借地権としての売却が難しくなります。

「借地権として売る」より「リフォームして住み続ける／底地と一体化」のほうが合理的なケースも多い

泉区では、
借地権を売るよりも、

リフォーム・リノベーションで延命し、自分たちで住み続ける
地主と交渉して底地ごと買い取り、「完全所有権」にまとめる
借地人・地主の双方が同意の上で、第三者に完全所有権として一括売却する

ほうが、トータルで合理的なケースも少なくありません。

そのため、

「借地権だけ」を売ることを前提に考えすぎる
それがうまくいかず、「泉区の借地権は売れない」と感じてしまう

という「選択肢のミスリード」が起こりがちです。

契約内容が泉区の借地権売却に与える具体的な影響

ここからは、借地契約の中身が、
泉区での売却のしやすさにどう影響するかを具体的に見ていきます。

① 旧借地法か・借地借家法か（契約開始時期と更新の経緯）

旧借地法（1992年以前に締結された契約が中心）
- 借地人保護色が強く、更新によって契約が長期化しやすい
- 地主側から見ると「解約しづらい」と感じることも多い
借地借家法（現行法）
- 期間や更新ルールが比較的明確
- 定期借地など、多様なスキームが存在

泉区に多い「旧借地法時代の契約」は、

地主・借地人ともに、何となくの感覚で続いている
書面化されていない取り決めが多い

などの理由から、第三者にとっては「読みづらい契約」とみなされがちです。

→ 契約の種類と更新履歴を整理し、「今、有効なルール」を明らかにすることが、売却の第一歩になります。

② 地代・更新料・承諾料の条件

地代が地域相場と比べて極端に安い／高い
更新料の金額・算定方法が曖昧
増改築・名義変更・譲渡時の承諾料が明文化されていない

といったケースでは、

地主：これを機に条件を是正したい
借地人：今までの条件を維持したい

という「思惑の対立」が生じやすくなります。

第三者の買主の立場から見ると、

条件の見直しを前提にしないと採算が合わない
しかし、地主がどこまで応じるか不透明

という状態となり、**「積極的に買いにくい案件」**になります。

③ 権利関係（名義・相続）の未整理

泉区でもよくあるパターンとして、

借地権者：名義が親のまま／相続未登記
地主側：名義人が既に亡くなっており、相続人が多数

という「名義と実態がズレている状態」があります。

この場合、売却前後に、

相続登記
持分調整（共有持分の整理）

などの手続きが必要となり、

手続きに時間と費用がかかる
関係者全員の合意を取る難易度が高い

ため、これも売却の進みにくさに直結します。

泉区の借地権売却で現実的に取りうる出口パターン

横浜市泉区で、ホームワーク株式会社が実務上よく検討する主なパターンは次の4つです。

パターン① 借地権を第三者にそのまま売却

【成立しやすい条件】

駅徒歩圏など、立地ポテンシャルが高い
建て替え・リフォームで十分に再生可能な建物
契約内容が比較的明快で、地主も譲渡に前向き

【ポイント】

事前に「地主の承諾を得られるか」の見通しを立てる
建て替え・再販を前提としたシミュレーションを行う

泉区でも人気のある駅徒歩圏では、このパターンでの成立事例があります。

パターン② 地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる

【向いているケース】

地主が将来の活用（売却・建築）を考えている
借地人側は居住予定がなく、現金化を優先したい
立地的には今後も一定の需要が見込める場所

【メリット】

地主・借地人の利害が整理しやすい
完全所有権になれば、将来の売却・活用の自由度が高い

【注意点】

買い取り価格の基準（借地権割合・路線価等）の擦り合わせが必要
借地人の期待値と地主の感覚がズレていると交渉が長期化する

パターン③ 借地人・地主が合意し、第三者に「所有権として」一括売却

【イメージ】

借地権＋底地をセットで第三者（エンドユーザー or 業者）に売却
売却代金を借地人・地主で配分する

【特徴】

買主から見ると「普通の所有権の土地」として扱えるため、需要が広がる
価格も「所有権ベース」で考えられるため、総額としては高くなりやすい

【難しさ】

借地人・地主間での配分率の決定
双方の相続人・共有者が多い場合の合意形成

ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、
シミュレーション・調整役を担うことで、成立に至るケースがあります。

パターン④ 売却ではなく「リフォーム＋住み続ける／相続対策前提で維持」

【向いているケース】

駅距離が遠く、第三者への売却ニーズが限定的
ご家族の中に、将来住み続ける可能性のある方がいる
地主との関係が良好で、条件を大きく変える必要がない

【ポイント】

建物の延命（耐震・設備更新）をリフォームで図る
相続時の借地権の扱い（評価・承継）を事前に確認する
「売る・買う」以外の選択肢として、冷静に比較検討する

泉区の借地権売却を進めやすくするための実務的ステップ

ステップ① 目的整理：「売却しかない」と決めつけない

いつまでに何をしたいのか（売却／整理／相続対策など）
誰が将来その土地・建物を使う可能性があるのか
「お金」「手間」「時間」のどれを優先したいのか

を整理します。

この段階で「売却前提」ではなく、

売る
持つ（リフォーム・建て替え）
一旦整理してから再検討

という複数のシナリオを並べて考えることがポイントです。

ステップ② 契約書・登記・現況の情報収集

借地契約書・覚書・更新時の書面
借地権・底地の登記情報
固定資産税の納税通知書や建物図面

など、手元にある資料を集めます。

不足分は、

地主側に契約書の控えがないか
法務局で登記情報を取得する
必要に応じて測量・建物状況調査を行う

など、専門家と一緒に補っていきます。

ステップ③ 「契約内容×立地条件」で売却の現実性をチェック

ホームワーク株式会社のような借地に慣れた不動産・リフォーム会社に依頼し、

契約条件（期間・地代・承諾料など）の整理
立地条件（駅距離・道路付け・周辺相場）の評価
建物の再生可能性（リフォーム or 建て替え）の検討

を行ったうえで、

借地権単体売却の可能性
地主買い取り・一括売却の可能性
売却ではなく維持・活用のほうが合理的かどうか

を、数字とシミュレーションで確認します。

ステップ④ 地主・借地人とのコミュニケーション設計

借地人からの相談であれば → 地主にどう話を切り出すか
地主からの相談であれば → 借地人にどう提案するか

を、第三者と一緒に考えます。

ポイントは、

いきなり「値段の話」から入らない
互いの事情・将来像を共有したうえで、選択肢を提示する
感情的になりやすい話だからこそ、「中立的な同席者」を置く

ことです。

ステップ⑤ スキームの選択と条件調整

誰が何を買い取り、何を手放すのか
いくらで・どの費用を誰が負担するのか
どのタイミングで現金化（決済）するのか

を明確にし、具体的なスキームを決めていきます。

この段階では、

売買契約書・合意書の作成
必要に応じた弁護士・司法書士・税理士の関与

も検討します。

ステップ⑥ 契約・決済・その後のリフォーム・活用

契約締結・代金決済・登記手続き
地代の精算・借地契約の終了または継続条件の明文化
建物の解体・リフォーム・新築などの実行

までを、スケジュールに沿って進めます。

ホームワーク株式会社では、
売却や買取だけでなく「その後のリフォーム・解体・活用」まで見据えた計画を立てることで、
**「売ったら終わりではない安心感」**を重視しています。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地、老朽住宅の再生に強みを持つリフォーム＆不動産会社）

「横浜市泉区の借地権売却が進みにくい一番の理由は、
『借地権を売ること』自体をゴールにしてしまいがちな点にあると感じています。

実際の現場では、

契約内容が整理されていない
立地的に第三者への売却ニーズがそれほど強くない
地主・借地人の期待値に大きなギャップがある

といった事情が重なっているケースが多く、
“売れない”のではなく、“売り方とゴール設定が合っていない”ことがほとんどです。

私たちが泉区で借地のご相談を受けたときは、

まず『売る・持つ・まとめる』の3つの方向性を整理し
契約内容と立地の両面から、現実的なパターンを数字で比較し
そのうえで、地主様・借地人様それぞれのご事情をお聞きしています。

『泉区の借地権は売れない』と結論づける前に、

何がボトルネックになっているのか
どこまで整理すれば選択肢が広がるのか

を一緒に見える化するだけでも、判断はぐっと楽になります。
“今すぐ売るかどうか決めていない”段階からでも、遠慮なくご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 泉区の借地権は、そもそも第三者に売れるのでしょうか？
A. 立地と契約条件によります。駅徒歩圏・再建築がしやすい土地・契約内容が整理されている借地は、第三者への売却が成立するケースもあります。一方、バス便エリアや再開発ニーズが限定的な場所では、「売却よりもリフォーム・底地との一体処理」が現実的な選択肢になることも多いです。

Q2. 地主さんに借地権の売却を相談したら、急に条件を見直したいと言われました。どうすれば良いですか？
A. 借地の売却話をきっかけに、地代や更新料の見直しが持ち上がることは珍しくありません。感情的に対立する前に、第三者（ホームワーク株式会社など）を交えて、

地域相場
法的なルール
双方の事情
を踏まえた「落としどころ」を一緒に探ることをおすすめします。

Q3. 借地契約書が見つかりません。泉区でも相談できますか？
A. 相談自体は可能です。地主側に原本や控えが残っているケースも多く、また登記情報や固定資産税資料、過去の領収書などから、ある程度の契約内容を推定できる場合もあります。まずは分かる範囲の情報から整理していきましょう。

Q4. 泉区の借地権付き戸建てを相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態や立地によっては、「現況のまま」買取や売却が成立することもあります。解体費用は数百万円単位になることもあるため、

解体前の価値
解体後の土地としての価値
を比較してから判断するのが安全です。

Q5. 借地権だけでなく、底地（地主側）も一緒に整理したいのですが可能ですか？
A. 借地人・地主双方の合意が前提になりますが、借地権＋底地をまとめて第三者に売却するスキームは泉区でも実務上よく使われます。この場合、完全所有権として扱えるため、買主ニーズが広がり、結果的に条件が良くなることもあります。

Q6. 借地権売却でどれくらい税金がかかるのか心配です。
A. 借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得価格・相続の有無・所有期間・各種特例（居住用財産の特例など）によって税額は大きく変わるため、具体的な試算は税理士への相談をおすすめします。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売るのとではどちらが得ですか？
A. 「得・損」は、

残りの借地期間
地代・更新料・承諾料などの条件
立地の将来性（高齢になっても住みやすいか）
ご家族のライフプラン
によって変わります。ホームワーク株式会社では、リフォーム案と売却案を並べてシミュレーションし、金額だけでなく「住み心地」「相続時の負担」まで含めて比較することが可能です。

Q8. 泉区外（戸塚区・旭区など）の借地権でも同じような考え方ですか？
A. 基本的な考え方（契約内容×立地で売却のしやすさが決まる）は同じですが、駅勢圏・地価水準・開発の状況などによって「出口の取りやすさ」は変わります。周辺区でも対応可能ですので、エリアごとの事情を踏まえて個別に整理していきます。

Q9. 地主さんとの関係を悪くしたくありません。第三者に間に入ってもらえますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社のような立場が間に入ることで、