【結論】築古ビルは「空室」と「修繕」をセットで“10年シミュレーション”しないと、持ち続けても売っても失敗しやすい
築20〜30年、40年クラスの収益ビル（テナントビル・雑居ビル）をお持ちのオーナーが
今いちばん悩まれているのは、
- 空室が埋まらない・賃料を下げても決まりにくい
- 共用設備や外壁・屋上防水など、大きな修繕の必要性を感じている
- ローンはまだ残っているが、この先も持ち続けて良いのか不安
といった「空室」と「修繕」が同時に押し寄せている状況だと思います。
築古収益ビルでやってはいけないのは、
- 空室は空室、修繕は修繕と“別々に”場当たり対応する
- 「今は黒字だから」と、将来の大規模修繕をきちんと織り込まない
- 感覚だけで「もう少し持つ／そろそろ売る」を決めてしまう
ことです。
重要なのは、
- 直近の空室・賃料推移と、これから10年の修繕コストを一度「数字」で見える化する
- そのうえで、
- 持ち続けて再生する
- 一部または全部を売却する
- 用途変更（コンバージョン）を検討する
といった複数シナリオを比較する
ことです。
以下で、築古収益ビルの空室・修繕問題について、
何から整理し、どんな選択肢があるのかを、
リフォーム・再生を得意とするホームワーク株式会社の視点から解説します。
築古収益ビルで起きている「現実」とは
空室が増え出すタイミングは“築年数だけ”では決まらない
- 築20年でも、立地・コンセプトが合っていれば満室のビルもある
- 一方で、築30年～40年になると、
周辺に新築オフィス・商業施設・マンションが増える中で
「古さ」が一気に目立ち始める
よくある変化は、
- フロアの分割が柔軟にできず、成約しやすいサイズではない
- エントランス・共用部の古さから第一印象が悪い
- 空調・トイレ・エレベーターなどの共用設備が時代遅れ
といった要因から、
- 退去 → 新規テナントが決まりにくい
- 賃料を下げてようやく決まるが、利回りが悪化する
という“ジリジリとした悪化”が増えていきます。
修繕問題は「気づいたときにはまとめて来る」
築古ビルで一気にコストが膨らむのは、
- 外壁改修・タイル補修
- 屋上・バルコニーの防水工事
- エレベーター更新・ポンプ類・給排水設備の交換
- テナント入れ替え時の原状回復＋新規内装
などが、似たタイミングで重なったときです。
- 1件ずつは「なんとかなる額」でも、
- 数年のあいだにまとめて発生すると、キャッシュフローを一気に圧迫します。
「空室で収入が減っているタイミング」と
「修繕の山場のタイミング」が重なると、
資金繰り上のストレスは非常に大きくなります。
まず整理すべき「築古ビルの現在地」5つのポイント
売る／持つ／直すを考える前に、
次の5点を冷静に棚卸ししておくことが重要です。
1. 空室率と賃料の“ここ5年”の推移
- 現在の空室率（総貸室面積 or 区画数ベース）
- この3〜5年で、賃料単価・成約スピードがどう変化したか
- 退去理由の傾向（賃料以外の理由が多いかどうか）
ここで見るのは「今の数字」ではなく、
- トレンドが下り坂か
- 横ばいか
- 手を入れれば上向く余地がありそうか
です。
2. 将来10年で想定される修繕・更新コスト
- 外壁・タイル・シーリングの状態
- 屋上・バルコニー防水の状態
- エレベーター・受水槽・ポンプ類・空調など共用設備の年数
- 配管（特に老朽化による漏水・詰まりの履歴）
これらを洗い出し、
- 「近い将来、どのくらいの工事が必要になりそうか」
- 「ざっくり総額でいくら規模になりそうか」
を把握しておく必要があります。
ここは、リフォーム会社・設備業者・管理会社など、
複数の専門家の見立てを組み合わせるのが安全です。
3. 立地と“競合との差”
- 最寄駅からの距離・バス利便性
- 同エリアの新築・築浅ビルとの比較（賃料・仕様・専有部の設備）
- 周辺の空室率・成約事例
「エリア全体が沈んでいる」のか、
「自分のビルだけが見劣りしている」のかで、
- フル再生して戦う価値があるか
- そもそもエリアからの“撤退（売却）”を考えるべきか
の判断が変わります。
4. ローン残高・金利・返済年数
- 現在のローン残高
- 金利・返済期間
- 元金・利息の年間返済額
これを、
- 現在のネット収入（家賃収入 − 諸経費）
- 将来10年の修繕費シミュレーション
とセットで見ると、
- 持ち続けた場合、資金繰り上“どのラインまで耐えられるか”
- 売却した場合、どのくらい手元に残るか
がおおよそ見えてきます。
5. オーナー自身の状況（年齢・相続・資産構成）
- オーナーの年齢・健康状態・他の収入源
- 後継者（子どもなど）がビル経営を引き継ぐ意向があるか
- 他の資産（現金・金融資産・他の不動産）のバランス
築古ビルの扱いは、
- 「ビルの損得」だけでなく
- 「オーナー家全体の人生設計・相続設計」
とも強く関わります。
築古収益ビルの主な選択肢と、それぞれのポイント
ここからは、よくある4つの方向性を整理します。
選択肢① 最低限の修繕で“延命運用”し、ローン完済を目指す
【概要】
- 大規模なリニューアルではなく、
安全性に関わる部分・機能維持に必要な部分だけを優先的に修繕 - 賃料水準は大きく上げず、現状維持〜やや下げで稼働率を高め、
ローン完済まで“走り切る”イメージ
【メリット】
- 初期投資を抑えながら、現在のキャッシュフローを維持しやすい
- ローン完済後は無借金で家賃収入を得られる可能性
- オーナー世代のライフプランによっては、年金＋家賃での生活も現実的
【デメリット・リスク】
- ビルとしての競争力が徐々に落ち、空室・賃料ダウンが進行する可能性
- 完済時点で、ビル自体が「ほぼ建て替え前提」の老朽物件になっている恐れ
- 将来売却する際の価格が、今より大きく下がっている可能性
向いているのは、
- ローン残高がそれほど多くない
- エリア需要がまだ一定程度ある
- オーナーが高齢で、大規模投資や長期リスクを取りにくい
というケースです。
選択肢② フロア・外観・設備を“戦えるレベル”まで再生して、保有を続ける
【概要】
- エントランス・共用部・外観・トイレなど「印象と競争力」に直結する部分を再生
- 必要に応じて、区画の分割・用途変更（オフィス→店舗・クリニック・SOHO向けなど）も検討
- 中長期（10〜15年）スパンで、空室率・賃料の改善を狙いながら保有
【メリット】
- 賃料・稼働率の改善によって、キャッシュフローの底上げが期待できる
- 将来売却する際にも、「再生済み物件」として評価されやすい
- エリアのポテンシャルを最大限活かせる
【デメリット・リスク】
- 初期の投資額が大きくなりやすい
- 投資回収には一定の時間がかかる
- エリアの需要読みを誤ると、投資に見合う改善が得られない可能性
向いているのは、
- 立地が良く、今後も一定のテナント需要が見込める
- オーナーがまだ比較的若く、中長期運用の余裕がある
- ビル経営を「事業」として続けていく意欲がある
ケースです。
選択肢③ “今のうちに売却”して、資産を組み替える
【概要】
- 現状 or 簡易な修繕後の状態で売却
- 得られた資金を、
- 別の不動産（より安定した物件）
- 金融資産
- 自分や家族の事業・ライフプラン
に振り向ける
【メリット】
- 将来の大規模修繕・空室リスクから解放される
- ポートフォリオ全体を見直し、「守り」の資産構成に変えられる
- 相続前に不動産を整理でき、子どもに“扱いづらいビル”を残さずに済む
【デメリット・注意点】
- 売却価格により、ローン残債との関係で手残りが少ない／ゼロの可能性もある
- 売却益に対する税金（譲渡所得税・住民税）の検討が必要
- エリアやビルの状態によっては、「売りたくてもすぐに買い手が見つからない」こともある
ポイントは、
- 「今売ったらいくら残るのか」
- 「持ち続けた場合の10年トータル手残り」と比較してどうか
を数字で把握することです。
選択肢④ 一部フロアを用途変更（コンバージョン）して価値を作る
【例】
- 上層階をSOHO・住居・サービスアパートメント化
- 一部をクリニック・福祉・スクール・コワーキングなどに転用
- 物販系からサービス・オフィス系へのシフト など
【メリット】
- 「通常のオフィス・店舗需要」が弱くなっているエリアでも、
別のニーズ（医療・介護・教育・シェアオフィスなど）を取り込める - テナント構成が多様化し、安定度が増す可能性
- うまくはまれば、賃料単価アップが見込める
【デメリット・注意点】
- 法規（用途地域・建築基準法・消防法など）のチェックが必須
- 設備（給排水・防音・避難経路など）を追加するコストが発生
- 需要を読み違えると、投資に見合わない結果になるリスク
この選択肢は、
- 単純に「古いオフィスビル」として戦うのが難しい
- 立地的には“人が集まる理由”がまだ残っている
といった物件で検討する価値があります。
ホームワーク株式会社が関わった築古収益ビルの事例（要約）
※プライバシー保護のため、場所や条件は一部加工しています。
事例①：駅近・雑居ビル（築35年）を「外観＋共用部リニューアル」で再生
- 場所：首都圏・ターミナル駅徒歩5分
- 状況：
- 5階建て雑居ビル（飲食・物販・サービス系テナント）
- 築35年、ここ数年は空室フロアが2〜3つ継続
- エントランスが暗く、看板も乱立して雑然とした印象
【対応】
- 建物診断・テナントヒアリング
- 大規模構造補強は不要
- ただし、外観・サイン計画・共用部照明の印象が集客を阻害していると判明
- リニューアルプラン
- ファサード改修（外壁塗装・サイン一体設計）
- エントランスの床・壁・照明を刷新
- 各階共用廊下の照明・壁装材更新
- 予算は数千万円規模としつつ、
- 1〜2フロアの賃料アップ＋満室稼働で回収可能なラインに設計
【結果】
- 工事完了後1年以内に、空室フロアすべてに成約
- 賃料単価も一部フロアで1〜2割アップ
- 数年後、「安定稼働中の駅近ビル」として評価され、
売却査定額がリニューアル前より上昇
事例②：地方都市の築古オフィスビル（空室50％）を“現状売却”で整理
- 場所：地方中核都市・駅徒歩圏
- 状況：
- 築40年超・中小オフィスビル
- 大口テナント退去後、空室が埋まらず約半分が空き
- 今後の外壁改修・設備更新コストが重荷になると懸念
【対応】
- 将来10年の収支シミュレーション
- 大規模修繕を実施した場合
- 最低限の修繕で延命した場合
- 今売却した場合
- エリアの賃貸需要を調査
- オフィス需要は頭打ち
- 住居・ホテル・福祉施設など、別用途としてのニーズは一定数あり
- 「再開発・コンバージョンを視野に入れるデベロッパー・投資家向け」に
現状のまま売却する戦略にシフト
【結果】
- 期待していた金額よりは低い価格での売却だったが、
将来の修繕リスク・空室リスクから解放 - 売却資金の一部で、より安定した小型住居系物件へ組み替え
→ 「ビル単体での最大化」ではなく、
「オーナー全体の資産ポートフォリオ最適化」を優先したケースです。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（築古収益ビル・雑居ビル・店舗ビルの再生・リフォーム・売却サポートを多数手がける会社）
「築古の収益ビルについては、
『空室が増えてきたけれど、修繕に踏み切るには勇気が要る』
『売るにも、いくらで売れるのか、そもそも買い手がいるのか不安』
といったご相談を毎日のようにいただきます。
私たちが大事にしているのは、
- “今の空室率”だけで判断しないこと
- “今すぐ必要な修繕費”だけでも判断しないこと
です。
見るべきなのは、
- このビルが、今のエリアで『どのポジション』にいるか
- これから10年で、どんな修繕・設備更新がどのくらい必要になりそうか
- 売る・持つ・直す・用途変更、それぞれの“数字で見た損得”
だと考えています。
ホームワーク株式会社では、
- 建物診断（外装・設備・耐久性のチェック）
- リニューアル・コンバージョンのプランニング
- 不動産会社・金融機関・士業との連携による出口戦略作り
を通じて、
『この先どうするべきか分からない』状態から、
『納得して、持つ or 手放すを選べた』という状態への橋渡しをすることを目指しています。
築古収益ビルの判断は、どうしても感情と数字の両方が絡みます。
一人で抱え込まず、“選択肢の棚卸し”から一緒に始めていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 空室が多い築古ビルは、やはり売れにくいのでしょうか？
A. 一般のオフィス需要が弱いエリアでは売れにくくなりますが、
- 価格設定
- 買主ターゲット（投資家・デベロッパー・事業者など）
- 現状渡しか、一定の再生後に売るか
を戦略的に組めば、成約の可能性は十分あります。
「誰に何として売るか」を最初に決めることが重要です。
Q2. 先に大規模修繕をしてから売ったほうが高く売れますか？
A. 場合によります。
- 修繕費用
- 修繕後に期待できる賃料・空室率の改善
- 売却単価への上乗せ幅
を比較して判断すべきです。
投資額に対して売却価格の上昇が見合わないと判断される場合は、
「現状売却＋割安価格」の方が合理的なこともあります。
Q3. ローンが残っている状態でも、売却は可能ですか？
A. 可能です。
売却価格でローン残債を完済し、
差額が手元に残る形が一般的です。
もし売却価格が残債を下回る場合でも、
自己資金等で不足分を補えば売却はできます。
まずは「現状いくらで売れそうか」と「ローン残高」の把握が第一歩です。
Q4. 使用中のテナントがいる状態でも、ビルを売却できますか？
A. できます。
多くの収益ビルは、テナント入居中のままオーナーチェンジで売買されています。
賃貸借契約の条件（賃料・更新・原状回復など）を整理し、
買主が収益性を評価しやすい資料を準備しておくことが重要です。
Q5. 築古ビルを住居やSOHOにコンバージョンするのは難しいですか？
A. 法規・設備条件をクリアできれば、十分現実的な選択肢です。
- 用途地域
- 建築基準法（採光・避難・防火など）
- 給排水・換気・防音の対応
などを建築士・リフォーム会社がチェックした上で、
プランを作る必要があります。
Q6. まずは何から相談すればよいでしょうか？
A. 次の3つが分かれば、初回相談には十分です。
- ビルの所在地・規模（階数・延床面積・おおよその築年数）
- 現在の入居状況（何区画中、何区画が空室か／主なテナント属性）
- 直近で気になっている不具合（外壁・設備・雨漏りなど）とローン残高のイメージ
この情報をもとに、ホームワーク株式会社が
- 建物状態と修繕の優先度
- 再生した場合／現状で売った場合のシミュレーション
- 売却・保有・用途変更などの選択肢
を一緒に整理していくことができます。
「築古ビルの空室と修繕、そろそろきちんと向き合わないと…」と感じた今が、
見直しを始めるのにちょうど良いタイミングです。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
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