古い賃貸借契約が残る物件、売却が難しい理由とは

2026年2月9日2026年2月10日

【結論】「古い契約」が残る物件は、“条件が読めない・変えにくい”から買主が慎重になる。まずは中身の「見える化」が必須

古い賃貸借契約が残っている物件は、

入居者は長く住んでくれている
家賃もちゃんと入ってきている

一見「安定した良い物件」のように見えます。

しかし、いざ売却しようとすると、

投資家から「リスクが読めない」と警戒される
実需（自分で住みたい人）はそもそも候補にしづらい
金額を下げてもなかなか決まらない

といった“売りづらさ”が表面化しがちです。

その原因の多くは、

古い契約書の条件が今の法律・相場とかみ合っていない
年月の中で「口頭の約束」だけが積み重なり、書面が追いついていない
オーナー自身も、正確な権利関係を把握しきれていない

という「契約の不透明さ」にあります。

売却を成功させるためには、

古い賃貸借契約の「内容」と「履歴」を整理して見える化する
そのうえで、「そのまま引き継いで良い買主」を明確にする
必要に応じて、覚書・再契約・条件調整などで“今の時代用”に整える

といったステップが欠かせません。

以下では、リフォーム・賃貸再生を多数手がけるホームワーク株式会社の現場感覚もふまえながら、

なぜ古い賃貸借契約が売却を難しくするのか
オーナーが事前に整理しておくべきポイント
実際にどう整え、どう売っていくべきか

を解説します。

古い賃貸借契約が売却を難しくする主な理由

理由① 契約内容が「今の法律・実務」とずれている

10年、20年前に結んだ契約書には、

法改正前の条文や表現
現在は好まれない一方的な条項
曖昧な解約・更新・原状回復の定め

が、そのまま残っているケースがよくあります。

買主（特に投資家）からすると、

解約・更新・明渡しの条件が、法的に見てどうなのか
後から「その条文は無効」と主張されるリスクがないか
原状回復トラブルで、余計な費用負担が発生しないか

が読みづらく、慎重にならざるを得ません。

「昔はこれで普通だった」は、
今の売買市場では通用しづらいのが現実です。

理由② 更新・家賃変更が「口頭」で積み重なっている

現場で非常に多いパターンがこれです。

契約当初だけ書面を交わし、その後の更新契約書は作っていない
家賃の増減や駐車場の追加・解約などを口頭でやり取りしてきた
賃借人との信頼関係で長年回してきた結果、書類が追いついていない

オーナーにとっては「お互いよく分かっている関係」でも、
第三者である買主にとっては、

何が正式な合意事項なのか
過去にどんな約束をしているのか

が不明瞭な状態です。

この「見えないリスク」を嫌って、

金額をかなりディスカウントしないと買ってもらえない
金融機関の融資評価も厳しくなる

といった結果を招きがちです。

理由③ 家賃が相場から大きく外れている（安すぎる・高すぎる）

長期入居でよくあるのが、

当初の相場のまま家賃を据え置き → 現在の相場よりかなり安い
バブル期や好況期の水準がそのまま → 現在の相場より高すぎる

というケースです。

家賃が安すぎる場合：

利回りが出づらく、投資家にとって魅力が薄い
将来の値上げ交渉は、関係性・法律面からもハードルが高い

家賃が高すぎる場合：

今後の更新や入れ替わりのタイミングで、
大きく家賃を下げざるを得ない可能性がある
将来キャッシュフローが悪化するリスクを、買主が警戒する

つまり、「現在の家賃水準」と「周辺相場」、「今後の修正可能性」を整理せずに売りに出すと、

表面利回りだけでは判断できない“不透明物件”扱いになりやすい

のです。

理由④ 敷金・保証金・原状回復のルールが曖昧

古い契約書では、

「原状回復の範囲」があいまい
「経年劣化」と「借主負担」の区別が不明確
敷金や保証金の扱い（償却・返還条件）がはっきりしない

といったケースが多く見られます。

買主側からすると、

将来の退去時に、いくら原状回復費を負担することになるか
敷金からどこまで充当できるのか
借主とのトラブルに発展しないか

が読めず、「隠れた将来負債」のように感じられてしまいます。

売却前にオーナーが必ず整理しておくべきポイント

古い賃貸借契約が残る物件を売る前に、
最低限、次の3つは整理しておくべきです。

1. 契約書・更新履歴・現在の合意内容の「棚卸し」

最初の賃貸借契約書（原本・コピー）
その後の更新契約書・覚書・追加契約
家賃が変わったタイミングと、その理由
駐車場・倉庫など付随契約があるかどうか

これらを時系列で整理し、

現在有効な「契約条件」を一枚の紙にまとめておく

ことが重要です。

【ポイント】

書面がない「口頭合意」がある場合は、
- いつ頃
- どんな趣旨で
- お互いどう理解しているか
  をメモレベルでも構わないので整理しておくと、
  後で専門家が形にしやすくなります。

2. 現在の家賃・共益費と周辺相場の比較

現在の月額家賃・共益費・駐車場代
周辺の同種物件（築年数・広さ・立地が近いもの）の賃料相場
過去10年ほどの賃料推移（上げた／下げたタイミングがあればその理由）

これを整理することで、

現行家賃が「市場から見てどうか」
将来の家賃見直しの余地があるのか／ほとんどないのか

の感触がつかめます。

買主に対しても、

「安いけれど、その分長期入居で安定しています」
「やや高めですが、◯年後の入れ替え時に相場へ調整する想定です」

といった説明ができるかどうかで、評価は大きく変わります。

3. 建物状態・修繕履歴・今後の修繕見通し

過去に行った主な修繕（屋根・外壁・防水・設備など）の記録
現在の劣化状況（外観・共用部・専有部）
近い将来に必要になりそうな工事の見込み

これらが整理されていれば、

買主は「将来の出費」をある程度織り込んで検討できる
逆に何も分からないと、最悪パターンを想定して評価を下げる

という差が出ます。

「古い契約のまま」売る場合と、「整えてから」売る場合の違い

そのまま引き継いで売る場合（ミニマム対応）

【メリット】

契約内容を大きくいじらないため、賃借人との関係が変わりにくい
オーナー側の手間・初期コストが少ない

【デメリット】

買主のターゲットが「リスクを許容できる投資家」に限られる
契約の不透明さを理由に、価格交渉で不利になりやすい

【向いているケース】

そこまで大きな歪みがない（家賃水準や契約条件が極端におかしくない）
物件価格自体がそれほど高額ではない
入居者との関係性を最優先したい

覚書・再契約などで「今の時代用」に整えてから売る場合

【メリット】

契約内容が明瞭になり、買主・金融機関からの評価が上がりやすい
将来のトラブルリスクをある程度“前倒しで処理”できる

【デメリット】

賃借人との協議が必要で、時間と手間がかかる
再契約の内容によっては、拒否・難色を示される可能性もある

【向いているケース】

物件規模が大きく、きちんと整えることで価格・評価に与える影響が大きい
契約の曖昧さがあまりに大きく、このままでは売却が難しいと判断される
賃借人とコミュニケーションが取れており、協力してもらえる可能性がある

ホームワーク株式会社が見た「古い契約が足を引っ張った」実例

※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。

事例①：20年以上契約書なしで更新してきたマンション一室（都内）

状況
- 当初1年契約の書面はあるが、その後20年以上更新契約書なし
- 家賃は当時のまま。相場より約3割安い
- オーナー：「高齢で管理が不安。売って整理したい」

【問題点】

法的には「期間の定めのない賃貸借」と解釈される可能性
解約や家賃交渉の余地が、実務上かなり小さい
投資家から見て、「とても長く出て行かなさそう・家賃も上がりにくい」物件

【対応】

賃借人に事情を丁寧に説明し、
- 現在の条件を明文化する「確認書」
- 将来の原状回復・解約時期に関する最低限のルール
  を覚書として取り交わし
そのうえで、
- 「長期安定入居者付き・家賃は安いが空室リスク小」
  として投資家向けに販売

【結果】

実需層には向かないが、
長期安定を重視する個人投資家に買い手がつき、
オーナーの想定範囲で成約
「最低限の整備＋ターゲット選定」で、古い契約の不透明さを吸収したケース

事例②：古い一棟アパートで、契約ごとに条件がバラバラ（郊外）

状況
- 8世帯中、契約書の書式も条件もバラバラ
- 礼金・敷金ゼロの部屋、敷金3ヶ月の部屋、家賃もまちまち
- 原状回復の取り決めも部屋によって違う

【問題点】

将来の退去・リフォーム・賃料見直しを、
部屋ごとに判断せざるを得ない
一棟としての収支予測が立てにくく、投資家が敬遠しがち

【対応】

各契約の内容を一覧表にして「現状把握シート」を作成
法律的に問題のある表現や、明らかに現実と合っていない条項を洗い出し
再契約や一斉見直しは行わず、
- 「今後入れ替わる部屋から順次、新しい標準契約に切り替えていく」
  という方針を整理
その「計画」自体を投資家に提示し、
- 「現状こうだが、◯年かけてこう整えていくと、この収支になります」
  という形で販売

【結果】

すべてを完璧に整えてから売るのではなく、
「整え方の筋道」を示したことで、
再生型の投資家からの関心が高まり、
想定を上回る条件で売却に成功

リフォーム会社が関わる意味：建物だけでなく「契約と収支」もセットで見る

ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が、
古い賃貸借契約が残る物件に関わるとき、
単に室内や共用部を直すだけではありません。

建物の現状 → どこまで手を入れれば、何年持つのか
家賃水準 → リフォーム後、どこまで家賃を上げられる可能性があるか
コスト → 工事費、将来の修繕費、空室期間のリスク

これらをまとめて、

「この条件のまま売るとこう」
「ここまで整えて売るとこう」
「買取再販にするとこう」

という複数シナリオの数字を出すことができます。

古い契約が残る物件は、

契約だけ見ても分からない
建物だけ見ても分からない

「複合的な判断」が必要なため、
リフォーム会社・不動産会社・司法書士・弁護士などの連携が
特に重要になる分野です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（賃貸物件の再生・買取再販を多数手がけるリフォーム会社）

「古い賃貸借契約が残る物件のご相談では、

『入居者さんとは長い付き合いだから、あまり契約に口を出したくない』
『でも、このままでは売れない気がして不安』

というお話をよく伺います。

私たちがまずお伝えするのは、

すぐに契約を“いじる”必要はない
ただし、“今どうなっているか”を紙の上で整理することは避けて通れない

ということです。

そのうえで、

契約の曖昧さが“致命傷”なのか、“工夫でカバーできるレベル”なのか
オーナー様自身が再生・保有を続けるべきか、どこかのタイミングでバトンを渡すべきか
入居者さんを極力不安にさせずに、どこまで整えられるか

を一緒に検討していきます。

古い契約があるからといって、
『売れない』『どうしようもない』と決めつける必要はありません。

大事なのは、

現状を“見える化”する
売却・保有・再生・買取といった選択肢を数字で比べる
オーナー様の年齢・家族構成・将来のライフプランもふまえて方向性を決める

というステップを踏むことです。

『契約書も古いし、建物も古いし、正直どこから手をつけていいか分からない』
という段階でも大丈夫です。
そこから一緒に整理を始めるのが、私たちの役割だと考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 契約書が見つかりません。この状態でも売却できますか？
A. 売却自体は可能ですが、リスクが見えない分だけ買主からの評価は厳しくなります。
まずは、

入居時期・家賃・更新時のやり取り
敷金の額・これまでのトラブル有無
などを整理し、可能であれば入居者と話し合いながら「現状の合意内容」を書面に落とすことから始めるのがおすすめです。

Q2. 古い契約を「全部新しくしないと」売れませんか？
A. 必ずしもそうではありません。
リスクの大きさ・物件規模・売却価格などを踏まえ、

最低限の覚書だけ作る
整え方の「方針」だけ示してそのまま売る
など、段階的なやり方もあります。
どこまで整えるべきかは、専門家と一緒に見極めるのが現実的です。

Q3. 家賃が相場よりかなり安いのですが、売る前に値上げしたほうがいいですか？
A. 無理な値上げはトラブルの原因になります。

まずは周辺相場と差額を把握
入居者との関係性・入居年数・生活状況も考慮
したうえで、「今、値上げをする合理性があるか」を慎重に検討する必要があります。
場合によっては、“安い＝長期安定”として評価してくれる投資家に、そのまま売る方がスムーズなこともあります。

Q4. 退去してもらってから売ったほうが高く売れますか？
A. 好立地のファミリー物件などでは、「空室にして実需向けに売った方が高い」ケースもあります。
ただし、立退きには

立退料
交渉の時間・精神的負担
失敗リスク
が伴います。
立退き前提で動くかどうかは、「数字」と「現実的な成功可能性」の両方を見て判断すべきです。

Q5. サブリース（家賃保証）に出している部屋も、古い契約だと問題になりますか？
A. サブリース契約自体の内容（期間・賃料改定・中途解約条件など）が重要です。
古い契約でオーナー側に極端に不利な条件が残っている場合、

買主がその条件のまま引き継ぐことを嫌がる
融資評価が厳しくなる
といった形で売却に影響する可能性があります。

Q6. リフォーム会社に相談しても、契約の整理なんてしてもらえるのですか？
A. ホームワーク株式会社では、司法書士・弁護士・不動産会社と連携しながら、

契約内容の棚卸し
建物状態と収支のシミュレーション
「売る・保有・再生・買取」の比較検討
をセットでお手伝いしています。
契約そのものの法的判断は専門士業が行いますが、
現場感覚と数字をつないで整理するのが、私たちの役割です。

Q7. 何から相談すればいいか分かりません。最初に準備すべきものは？
A. 次の3つが揃えば、初回相談には十分です。

物件の所在地と種類（区分／一棟／戸建＋賃貸部分など）
手元にある賃貸借契約書・更新書類（あるものだけでOK）
現在の家賃・入居開始時期・これまでの大きなトラブルの有無

この情報をもとに、

古い契約がどの程度ネックか
どこまで整えれば売却しやすくなるか
リフォーム・再生・買取など、どんな選択肢がありそうか

をホームワーク株式会社と一緒に整理していくことができます。

「古い契約があるから売れない」と思い込む前に、
まずは現状の“見える化”から始めてみてください。

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