【結論】「立地が悪いから仕方ない」と諦める前に、“原因の分解＋数字での再設計”をしないと、空室はいつまでも埋まらない
空室が埋まらない低稼働マンションのオーナー様からは、
- 「家賃を下げても反応が薄い」
- 「募集はかけているのに、問い合わせ自体が少ない」
- 「管理会社からは“市況が悪い”としか言われない」
という声がよく聞かれます。
ただ、同じエリア・同じ築年数でも、
- しっかり満室近くを維持できているマンション
- いつも空室が目立つマンション
がハッキリ分かれているのも現実です。
この差を生んでいるのは、多くの場合、
- 「立地のせい」にして原因分析を止めてしまっている
- 家賃・募集条件・部屋の中身が「今の入居者ニーズ」とズレたまま
- 収支のシミュレーションをせず、場当たり的な対策になっている
という点です。
空室が続くマンションほど、
- 一見「打つ手がないように見える」
- 実は「やっていない基本」が多い
というケースが非常に多くあります。
以下で、リフォーム・賃貸再生を数多く手がける
ホームワーク株式会社の現場経験をもとに、
- 低稼働マンションが埋まらない本当の理由
- 見直すべきポイント（家賃・部屋・募集・運営）
- 「この先どうするか」を決めるための具体的なステップ
を整理してお伝えします。
なぜ空室が埋まらないのか？まず押さえるべき3つの視点
1. 「家賃と部屋の中身」がエリアの競合と合っていない
低稼働マンションでまず確認すべきは、
- 「今の家賃」で
- 「その内装・設備」で
- 「周りの競合物件」と比べて
本当に選ばれるだけの理由があるか？ です。
よくあるパターン：
- 周辺の新しめの物件より、家賃がほとんど変わらない
- 内装は10〜20年前のまま、水回りも古い
- それなのに「前の入居者がこの家賃で入っていたから」と家賃を維持
この状態では、
- 内見の時点で「同じ家賃なら、あっちの新しい方にしよう」と言われる
- 結果として、内見数はそこそこあるのに決まらない
というパターンになりがちです。
2. 募集の「見せ方・出し方」が時代に合っていない
最近の入居者の多くは、
- スマホでポータルサイトの一覧を見て、
- 写真と家賃と立地で「候補に入れる／外す」を決め、
- 気になる物件だけ内見する
という流れで部屋探しをしています。
ここで、
- 写真が暗い・少ない・古い
- コメントがほとんどなく、情報も薄い
- 募集そのものが、ポータルでほとんど露出していない
と、「検討の土俵」にすら乗らないまま埋もれてしまいます。
3. マンション全体としての「コンセプト」がぼやけている
空室が目立つマンションほど、
- 「誰向けの物件なのか」が決まっていない
- 間取り・設備・デザインがバラバラ
- ペット・SOHO・高齢者など、ターゲット層が不明確
というケースが多く見られます。
一方、よく埋まっているマンションは、
- 単身者向け・ファミリー向け・共働き向け など、
想定入居者像がハッキリしている - その層が喜ぶ仕様・設備がきちんと揃っている
という「選ぶ理由」が明確です。
低稼働マンションの現状を整理する4つのチェックポイント
「この先どうするか」を決めるには、まず現状把握が不可欠です。
1. 稼働率と家賃水準のチェック
- 現在の入居率（戸数ベース・賃料ベース）
- 空室が続いている部屋の共通点（間取り・階数・向き・設備）
- 各タイプごとの家賃と、周辺競合の家賃
ここで重要なのは、
- 「マンション全体の空室率」だけでなく、
- 「どのタイプのどの位置の部屋が特に埋まっていないか」
を具体的に見ることです。
2. 物件スペック・設備のチェック
- 築年数・構造（RC／鉄骨／木造）
- 専有面積・間取りのバランス
- 設備グレード
- バストイレ別か／3点ユニットか
- 室内洗濯機置き場の有無
- オートロック・宅配ボックス・インターネット環境
- 共用部の状態
- エントランスの印象
- 廊下・階段・ゴミ置き場の清潔感
入居者は「建物に入った瞬間」にかなりの部分を判断します。
玄関・廊下・ゴミ置き場の印象が悪いマンションは、それだけで決まりづらくなります。
3. 募集・管理の運用チェック
- 現在募集を任せている管理会社の体制・反応
- ポータルサイトへの掲載状況と内容
- 仲介会社への周知・営業状況（いわゆる“客付けの強さ”）
- 入居者からのクレーム対応・修繕スピード
「管理会社・客付け会社を変えた途端に埋まり始めた」というケースも多く、
運用の良し悪しが稼働率を大きく左右します。
4. 収支シミュレーションの確認
- 現在の年間家賃収入
- 管理費・修繕費・ローン返済・税金などの支出
- 満室になった場合の潜在収入とのギャップ
ここを整理しておかないと、
- 「どこまでリフォームにお金をかけて良いか」
- 「家賃をどこまで下げても黒字を維持できるか」
が見えず、判断がすべて「勘」になってしまいます。
空室が埋まらないときに見直すべきポイント
見直し① 家賃と条件の“ポジション”を決める
- 競合物件との比較表を作る
- 家賃
- 専有面積
- 築年数
- 最寄り駅・徒歩分数
- 設備グレード
- そのうえで、
- 「家賃を相場に合わせる」
- 「家賃は維持し、内装・設備で差別化する」
- 「家賃を少し下げてでも、稼働率を優先する」
ポイントは、
- “なんとなく”で家賃を決めないこと
- 家賃と中身のバランスを、競合の中での立ち位置として決めること
です。
見直し② 部屋の中身（ハード）を「いまの入居者基準」に合わせる
ホームワーク株式会社の現場感覚では、
- 「家賃を1割下げる」より、
- 「ポイントを押さえた内装・設備改善」の方が、
中長期的には収支が良くなるケースが非常に多くあります。
【効果の出やすい改善例】
- 3点ユニット → バストイレ別（可能な場合）
- 室外洗濯機置き場 → 室内置き場への変更
- 古いキッチン → コンパクトでも新しいキッチンへ交換
- 壁紙・床材の全面張り替え（古い柄 → シンプル・明るいものへ）
- 照明・スイッチ・コンセントカバーの交換で「古さ感」を減らす
- ネット無料・Wi-Fi導入
「全部フルリノベ」は必須ではありません。
“ガッカリポイント”を潰すピンポイント改善が効きます。
見直し③ 共用部の第一印象を整える
- エントランスまわりの清掃・植栽の手入れ
- 廊下・階段の汚れ・クモの巣・落ち葉の除去
- ゴミ置き場の整理・ルール表示の見直し
- 古い案内板・ポストの劣化補修
これらは比較的低コストながら、
- 内見者の「ここには住みたくない感」を大きく減らす
- 既存入居者の満足度を上げ、退去率を下げる
という効果があります。
見直し④ 募集戦略・管理会社の「顔ぶれ」を見直す
- 募集図面・ポータル掲載の写真をプロレベルに引き上げる
- キャッチコピー・コメントで「誰向けの物件か」を明確化する
- 客付け力のある仲介会社との関係を再構築する
- 必要であれば、管理会社・募集会社を見直す
「管理会社を変えるだけで入居率が大きく改善した」事例は珍しくありません。
「この先どうするか」を決める3つのシナリオ
低稼働マンションを抱えるオーナーが最終的に考えるのは、
- 維持・改善して保有を続ける
- 再生（リノベ）して収益改善を狙う
- どこかのタイミングで売却・出口を取る
の3つです。
シナリオ① 改善しながら長期保有する
- ローン残債が少ない
- 立地自体は悪くない
- 将来的にも賃貸需要が見込めるエリア
であれば、
- ポイントリフォーム＋募集戦略の見直し
- 入居者ニーズに合わせた小規模リノベ
- 管理体制の改善
で稼働率を引き上げ、
長期保有で安定キャッシュフローを狙う選択肢があります。
シナリオ② 大規模リノベ・コンセプト変更で再生する
- 物件が古く、現状のままでは競争力が弱い
- 立地・構造的にはまだポテンシャルがある
- エリアの需要に合わせた「コンセプトづくり」ができそう
という場合は、
- 外壁・エントランス・共用部のデザイン改修
- 間取り変更・用途変更（例：ファミリー→コンパクト、SOHO対応など）
- サービス付きマンション・サブスク型賃貸など、新しい運営モデル
といった「再生投資」を検討する価値があります。
この場合、
- 自分で投資する
- ホームワーク株式会社のような会社に一度売却して、再販後の姿に期待せず離脱する
など、オーナーがどこまでリスクを取るかの判断も重要です。
シナリオ③ 一定の改善 or 現状のまま「出口」を取る（売却）
- ローン・修繕費の負担が重く、これ以上リスクを取りたくない
- 相続・ライフプラン上、今のうちに整理しておきたい
- エリアの将来性が読みにくく、長期保有に不安がある
という場合は、
- 現状のまま低価格で投資家・再生業者に売却
- 最低限の改善だけして、少しでも条件を良くして売却
- 一棟ごと買取再販業者に渡し、早期にリセット
といった「出口戦略」を組み立てることになります。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（低稼働マンション・空室の多い賃貸物件の再生を多数手がけるリフォーム会社）
「空室が埋まらないマンションのご相談で多いのは、
- 『昔は満室が当たり前だったのに…』
- 『家賃を下げても決まらないのは、もう立地のせいですよね？』
という“あきらめ半分”のお気持ちです。
私たちが現場で感じるのは、
- “立地が原因の部分”は確かにある
- でも、“立地以外の努力で改善できる余地”を使い切っていないことが多い
という現実です。
大切なのは、
- まず現状を数字と事実で整理すること
- どのタイプが埋まっていないか
- 競合と比べて何が足りないか
- どこを直せば、いくらで貸せそうか
- 次に、「どこまでお金をかけて、どのシナリオを目指すか」を決めること
- 長期保有で再生を狙うのか
- 最低限のテコ入れで出口を取るのか
です。
ホームワーク株式会社では、
- 建物診断
- リフォーム・リノベのプランと概算
- 賃料見込み・投資回収シミュレーション
- 必要に応じて買取・売却の比較
までをワンセットで考え、
『この先どうするか』の判断材料を揃えるお手伝いをしています。
“空室が埋まらないマンション”は、
放っておくほど建物も数字も悪化していきます。
『そろそろ本気で考えないと』と思った段階が、一番良いスタートタイミングです。
手遅れになる前に、一緒に現状整理から始めていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 家賃をどれくらい下げれば決まるようになりますか？
A. 「いくら下げれば決まる」という絶対値はありません。
周辺競合との比較で、
- 今の内装・設備のままならこの水準
- ポイントリフォームを入れたらこの水準
といった形で、家賃と中身をセットで設計する必要があります。
単純な値下げだけだと、「安いけれど魅力がない部屋」のままになりがちです。
Q2. 全部フルリノベーションしないと、空室は埋まりませんか？
A. 必ずしもそうではありません。
- バストイレ別化
- 室内洗濯機置き場の新設
- 壁紙・床の刷新
- キッチン交換 など
“入居者が一番気にするポイント”だけを押さえた部分リフォームで、
十分に効果が出るケースも多くあります。
Q3. 管理会社を変えると、本当に入居率は変わりますか？
A. 変わることがあります。
- ポータル掲載の質・量
- 仲介会社とのネットワーク
- 募集条件の提案力
- 反響へのレスポンス速度
などで差が出ます。
ただし、管理会社だけの問題と決めつけず、
物件側（家賃・内装・設備）の見直しも同時に行うことが重要です。
Q4. 空室対策として、インターネット無料は有効ですか？
A. 単身者・若年層がメインターゲットのマンションでは、
非常に有効な施策のひとつです。
ただし、
- その費用分を家賃にどう乗せるか
- 他の設備投資との優先順位
も踏まえて検討する必要があります。
Q5. すでに築30年以上で、これからお金をかける価値があるか不安です。
A. 築年数だけで「もうダメ」とは言い切れません。
- 立地（駅距離・生活利便性）
- 構造（RCかどうか）
- 競合物件の状況
を踏まえ、 - 何年スパンで回収するか
- 何年まで保有するつもりか
を決めたうえで、投資額と回収可能性をシミュレーションすることが大切です。
Q6. 一部の部屋だけリノベして、他は現状のままでも大丈夫ですか？
A. 可能ですし、よくある手法です。
まず空室が多いタイプ・階層から「モデルルーム的に」リノベを行い、
反応を見ながら他の部屋にも展開していくやり方が、
リスクを抑えた現実的な方法です。
Q7. 最終的に売却も視野に入れています。リフォームしてからの方がいいですか？
A. ケースバイケースです。
- リフォームでどれくらい家賃・稼働率を改善できるか
- その結果として物件価格にどれくらい上乗せが見込めるか
- 自分がその期間保有し続けるリスクを取れるか
を比較して判断します。
ホームワーク株式会社では、「リフォーム＋保有」と「このまま売却」の両方を数字で並べて検討することができます。
Q8. 何から相談すればいいか分かりません。最初に伝えるべきことは？
A. 次の4点を教えていただければ、初回相談には十分です。
- マンションの場所（市区町村・最寄り駅）
- 総戸数と、現在の空室戸数
- 築年数と構造（RC／鉄骨など）
- 現在の家賃帯と、「特に埋まらない部屋」の特徴
この情報をもとに、
- 現状の課題整理
- 改善の優先順位
- 「保有・再生・売却」それぞれの方向性
を、ホームワーク株式会社と一緒に整理していくことができます。
「低稼働が続いている今」が、見直しのベストタイミングです。
問題が大きくなる前に、一度しっかり棚卸ししてみてください。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
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