【結論】定期借地権付き不動産も売却は可能。ただし「残存期間」と「出口条件」を理解していないと期待より安くなる
定期借地権付き不動産（いわゆる「定借マンション・定借戸建て」など）は、
- 土地は借り物
- 期限が来たら更地にして返還
- 更新や建物買取請求権はない（原則）
という、普通の所有権付き不動産とはまったく違うルールで動きます。
そのため、
- 売ろうとしたら思ったより安い査定だった
- 「ローンが付きにくい」と言われた
- 定期借地の仕組みを自分でもよく分かっていない
というご相談が非常に多くあります。
ポイントは次の2つです。
- 「売れるか・売れないか」よりも、「いくらで・誰に・どんな前提で売るか」
- 土地ではなく、「残り期間付きの利用権＋建物」に、どんな価値があるかを冷静に見ること
これが整理できれば、
- 期待しすぎてガッカリする
- 逆に「定借だから無理だ」と諦めてしまう
といった極端な失敗を避けることができます。
以下で、定期借地権の基本と、
売却時に必ず押さえておきたい「期限と価値の考え方」を、
リフォーム・不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点から解説します。
定期借地権付き不動産とは？まず仕組みを整理
定期借地権の基本：期限が来たら“必ず終わる”借地
定期借地権は、借地借家法で定められた「期限付きの借地権」です。
代表的なタイプは次の3つです。
- 一般定期借地権
- 期間：50年以上
- 用途：主に住宅
- 原則更新なし・期間満了時は更地返還
- 事業用定期借地権
- 期間：10〜50年
- 用途：店舗・事務所・倉庫など事業用
- 更新なし・建物買取請求権なし
- 建物譲渡特約付借地権 など（やや特殊な形）
共通しているのは、
- 契約で決めた期間が来たら、借地権は終了
- 原則として更新なし
- 一般的な定期借地権では「建物買取請求権」もナシ
- 借地人は建物を壊して更地にして地主へ返すのが原則
という点です。
つまり定期借地権付き不動産の売買では、
- 「いつまで使える権利なのか」
- 「満了時にどうしなければならないのか」
を前提にした価格・条件設定が必要になります。
売れるのは「土地」ではなく「残存期間付きの権利＋建物」
定期借地権付きのマンションや戸建てを売るとき、
実際にやり取りされるのは、
- 土地の定期借地権（残り◯年使える権利）
- その上に建っている建物（鉄筋コンクリート・木造など）
です。
- 土地そのものの所有権は売れない
- 期限付きの「利用権」としていくらの価値があるか
という視点で考える必要があります。
なぜ定期借地権付き不動産は「普通より売りにくい」のか
1. 残存期間が短いほど、銀行ローンが付きにくい
住宅ローンを組む金融機関は、
- 返済期間中、その不動産にどれくらい価値が残るか
を重視します。
定期借地権の場合、
- 残り期間が少ない
→ ローンの完済前に権利が消滅するリスクが高い
→ 「担保」として見づらい
という理由で、
- ローン返済期間を短く制限される
- 金利条件が悪くなる
- そもそも融資対象外とされる
といったケースが出てきます。
【ざっくりしたイメージ】
- 残り30年以上：金融機関によっては通常ローンの対象
- 残り20年前後：ローン期間が制限されるなど、条件が厳しくなる
- 残り15年以下：ローンが難しく、現金購入者が中心になる
（※実際の基準は金融機関ごと・商品ごとに異なります）
2. 満了時に「更地返還」が必要という重い前提
定期借地権は原則として、
- 期間満了時に建物を解体して更地にし、地主に返還
という義務があります。
買主側から見ると、
- 権利がなくなるだけでなく、解体費という“出口コスト”も負担
- 「最後にお金がかかる不動産」として受け止めざるを得ない
ので、
- その分現在価値（売買価格）を低く見積もる
- 「いつまで・いくらで住める（使える）のか」を冷静に見る
ようになります。
3. 将来の資産価値・売却可能性が限定的
- 土地を所有していない
- 一定期間後には建物も価値がほぼゼロになる可能性
という定期借地権は、
- 「資産として将来値上がりを期待する」より
- 「一定期間、所有するのとほぼ同じ感覚で使える権利」
という色合いが強くなります。
そのため将来の買い手候補は、
- 同じように「期間付きのマイホーム・事務所」として使いたい人
- 期限を理解したうえで利用する投資家
に限られ、普通の所有権物件に比べると市場が狭くなりがちです。
定期借地権付き不動産の「価値」はどう決まるのか
1. 残存期間：あと何年使えるかが最重要
定期借地権付き不動産の価値を考えるうえで、
もっとも重要なのが「残存期間」です。
- 残り40年以上：
- 多くの人にとって、人生の大半で使える期間
- 所有権より安く、好立地に住める利点が強く出る
- 残り20〜30年：
- 住宅ローンの組み方・返済期間に制限が出始める
- 家族構成やライフプランによって評価が分かれる
- 残り10〜20年：
- 老後までの“期間限定の住まい”としてはアリ
- 一般層には売りづらく、価格も大きく下がりやすい
- 残り10年未満：
- 価値の多くが「建物」というより「今の使用権」
- 現金で、かつ近い将来の解体コストも見込める人が対象
というイメージになります。
2. 建物の状態・耐用年数とのバランス
残存期間と合わせて見るべきなのが、
- 建物の構造（RC／SRC／木造など）と
- 築年数・老朽化の進み具合
です。
- 残り期間 ＞ 建物の実質的な寿命
→ 「建物を使い切れる」安心感がある - 残り期間 ＜ 建物の寿命
→ 「まだ使えるのに、壊さないといけない」もったいなさ
このバランスによっても、買い手の心理と価格水準は変わります。
3. 地代・更新料などの条件
- 毎月・毎年支払う地代の額
- 更新料・一時金の有無
- 管理組合のルール（マンションの場合）
なども、トータルでの「ランニングコスト」として評価されます。
- 所有権物件より安く買えても、
地代が高すぎると総支出ではあまり変わらない
というケースもあるため、
- 「購入価格＋地代＋管理費・修繕積立金」の合計で
近隣の所有権マンションと比較する
という見方が一般的です。
売却の現実：いつ・誰に・どう売るか
売却タイミング：残存期間が“まだあるうち”ほど選択肢は広い
- 残り期間が長い＝買主のローン選択肢が多い＝買い手の層が広い
- 残り期間が短い＝現金や短期ローン前提＝買い手の層が狭い
という構図になるため、
- 「そろそろ手放すかもしれない」と感じた段階で一度査定
- 残存期間が30年を切る前後で、将来プランを検討
という動き方が現実的です。
「期限が近づいてから考えればいい」と先送りすると、
- 思ったより安い査定しか出ない
- 売りたくても売れない（買い手がかなり限られる）
という状況になりやすくなります。
売却ターゲット：実需か、投資家か
定期借地権付き不動産の買い手は主に2タイプです。
- 実需（自分・家族が住む人）
- メリット：相場より安く、好立地に住める
- デメリット：土地が自分のものにならない・期限付き
- 投資家（賃貸運用を考える人）
- メリット：初期投資を抑えて家賃収入を狙える
- デメリット：出口（満了時の扱い）を見ながら運営が必要
売却時には、
- どちらの層を狙うか
- それぞれにとって「魅力」と「リスク」が何か
を整理しておくと、価格戦略・募集方法が決めやすくなります。
売却パターン
- 一般市場で通常の仲介売却
- 定借に詳しい不動産会社・投資家へのピンポイント売却
- ホームワーク株式会社のような再生も視野に入れる会社への買取検討
などがあります。
リフォーム会社の視点：リフォームは「やりすぎ注意」
定期借地権付き不動産のリフォームは、
所有権物件以上に「投資バランス」が重要です。
残存期間とリフォーム投資額のバランス
- 残り30年以上＋RC造マンション
→ 所有権マンションに近い感覚で、
しっかりしたリフォームが資産価値・売却価値に反映されやすい - 残り20年前後
→ 水回り・内装など「入居者の満足度」に直結する部分を中心に
ポイントを絞ったリフォームが有効 - 残り10年前後
→ 大型の投資は回収しづらく、
原状回復＋最低限の印象改善にとどめる判断も多い
ホームワーク株式会社では、
- 残存期間
- 建物状態
- 想定売却価格・家賃
- 工事費用
をセットでシミュレーションし、
- どこまで直せば、どのくらい価格に反映されそうか
- 「売る前提」「貸す前提」で投資判断が変わるか
を数字ベースでご提案しています。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（定期借地権付き物件・築古マンションの再生を手がけるリフォーム会社）
「定期借地権付き不動産のご相談で多いのは、
- 『普通のマンションより安く買えたけど、売るときはどうなるのか不安』
- 『不動産会社に“定借だから安くなります”と言われてショックだった』
というお話です。
定期借地は、その性質上、
- 土地が自分のものにならない
- 期限がある
という“マイナス面”が目立ちますが、一方で、
- 所有権より安く、良い立地・広さを選べる
- 税金・初期費用の負担を抑えられる
といった“プラス面”も確かにあります。
売却を考える際に大切なのは、
- 『所有権マンションと同じ感覚で期待しないこと』
- 『残り何年を、どういう価値として次の人にバトンを渡すか』を整理すること
だと考えています。
私たちはリフォーム会社として、
- 建物としてあと何年、どの程度の状態で使えそうか
- いくらかけて直せば、どのくらい売却価格・賃料に反映されそうか
- 売却・賃貸・自分で住み続ける、どの選択肢が一番“損をしないか”
を、数字と現場感覚の両面からお伝えする役割を担っています。
『定借だからダメだ』『もう価値がない』と決めつける前に、
一度、残存期間・建物状態・市場状況を整理してみるだけでも、
選択肢はかなりクリアになります。
将来の相続やライフプランも含めて、
“いつ・どう出口を取るのが良さそうか”を一緒に考えていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 定期借地権付きマンション・戸建ても、普通に売却できますか？
A. 売却自体は可能です。ただし、
- 残存期間
- 地代などの条件
- ローンが付きやすいかどうか
によって、買い手の層や価格は大きく変わります。所有権物件と同じ水準を期待するのは現実的ではありません。
Q2. 残り何年くらいあれば、まだ“売りやすい”と考えられますか？
A. 目安としては、
- 30年以上残っていれば、金融機関のローンも含め比較的売りやすい
- 20年前後から、ローン条件や買い手の層がやや絞られてくる
- 10年を切ると、現金購入者中心で価格も下がりやすい
というイメージです。ただし、金融機関や物件条件によって異なります。
Q3. 満了時に建物をそのまま買い取ってもらえることはありますか？
A. 一般的な定期借地権では、「建物買取請求権」は原則として認められていません。
契約で特別な定めがない限り、借地人側で解体し、更地として返還するのが前提です。
契約書の「定期借地権の種類」と「満了時の扱い」を必ず確認してください。
Q4. リフォームしてから売った方が得ですか？
A. 残存期間と建物の老朽度合いによります。
- 残り期間が長く、建物もしっかりしている → リフォームが価格アップにつながりやすい
- 残り期間が短い → 大掛かりな投資の回収は難しく、最低限に抑えた方が良いことも多い
ホームワーク株式会社では、「リフォームして売る」「現状のまま売る」の両方をシミュレーションして比較するご提案をしています。
Q5. 定借物件は、将来値上がりすることはありますか？
A. 土地の所有権を持たないため、「資産価値として値上がりを狙う」という性質は弱いです。
立地や建物人気によって一時的に価格が上がることはあっても、
長期的には「残存期間が減る」分、価値は少しずつ目減りしていくと考えるのが安全です。
Q6. 定借かどうか、契約内容をきちんと把握していません。どこを見れば分かりますか？
A.
- 売買契約書
- 定期借地権設定契約書
- 重要事項説明書
に、「定期借地権」である旨や期間・満了時の取り扱いが記載されています。
不動産会社や司法書士に依頼して、契約書・登記内容の確認から始めることも可能です。
Q7. 満了が近い定借物件は、売らずに賃貸に出した方がいいですか？
A. ケースバイケースです。
- 賃貸に出しても、募集しづらい・家賃が低い場合
- 解体・原状回復のタイミングとの兼ね合い
などを踏まえ、
「あと何年貸せばどれくらい手取りか」「今売ればいくらか」を比較して判断する必要があります。
Q8. 何から相談すればいいか分かりません。最初に伝えるべきことは？
A. 次の4点が分かれば、初回相談には十分です。
- 物件の種類（マンション／戸建て／その他）
- おおよその所在地（市区町村・最寄り駅）
- 定期借地権の残り期間（分かる範囲で）
- 「売るか・貸すか・住み続けるか」で今迷っているポイント
この情報をもとに、ホームワーク株式会社では、
- 残存期間と建物状態の整理
- 売却・賃貸・リフォームそれぞれのシミュレーション
- 将来の相続・ライフプランもふまえた出口戦略の方向性
を一緒に整理していくことができます。
定期借地権付き不動産は、「仕組みを知っているかどうか」で判断と結果が大きく変わります。
不安を感じた段階で早めに現状を見える化し、
“自分にとって納得できる出口”を考えていくことをおすすめします。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
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