【結論】底地は「売れる」が、賃借人・権利・収支を整理してから動かないと“安売り”になりやすい
借地人が建物を所有し、その下の土地だけを持っている「底地」は、
- 地代は入るが少額で、固定資産税を払うとほぼ残らない
- 自由に利用・建替えができない
- 売ろうとすると「安くしか売れない」と言われる
といった悩みを抱えやすい不動産です。
結論から言うと、底地は
- 借地人への売却
- 底地専門の投資家・業者への売却
- 借地権とまとめた「一体売却」
など、複数のルートで売却は十分可能です。
ただし、
- 借地契約の内容
- 地代水準
- 借地人との関係性
- 将来の相続・固定資産税の見通し
を整理しないまま
「とりあえず底地業者に見積もりだけ出してもらった」
となると、
- 想定よりかなり低い価格で手放してしまう
- 本当は借地人にもっと有利な条件で売れた
- 本当は「持ち続ける」方が得だった
といった“もったいない決断”になりがちです。
ここから、
- 底地が売りにくいと言われる理由
- 実際にどのように売れているか
- 地主として知っておくべき選択肢と注意点
を、リフォーム・不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の現場感覚も交えながら解説します。
底地とは何か？まず押さえておきたい構造
底地＝「借地権とセットで1つの土地」の“土地側の持分”
借地権付きの土地は、権利関係としては
- 土地の所有権 → 地主（底地権者）
- 借地権（その土地を使う権利） → 借地人
という「二重構造」になっています。
このうち地主が持っているのが「底地」です。
- 地主：土地の所有者だが、借地人がいるため自由に使えない
- 借地人：地代を払い続けることで長期利用できるが、土地自体は所有していない
実務上は、
- 「底地＋借地権」合わせて1つの土地の価値
- それを地主と借地人で“分け合っている”状態
と考えるとイメージしやすくなります。
なぜ底地は「持っていても儲からない」と言われるのか
よくある底地の実情は、
- 課税評価に対して地代が低く、固定資産税・都市計画税を払うとほとんど残らない
- 長年の付き合いから、地代値上げ交渉がしづらい
- 自由に売れない・建て替えられない
というものです。
その一方で、
- 相続税評価はそれなりにある
→ 相続時には“評価が高いのにキャッシュを生まない資産”になりやすい
こうした理由から、
- 「底地は収益性が低いのに、税金だけ重い」
- 「子どもに残すと負担になる“負動産”になりかねない」
という不安を抱く地主さんが増えています。
底地が「売りにくい」と言われる3つの理由
理由① 自由に使えない＝一般の買主には魅力が薄い
底地は、すでに借地人が建物を建てて使っているため、
- 新しい買主が自由に建物を建て替える
- 自分で使う・自宅として利用する
といったことが基本的にはできません。
そのため、
- マイホームとして土地を買いたい人
- 事業用に自由に使いたい人
にとっては、最初から検討外になりやすくなります。
理由② 借地人との関係性・契約内容が「見えづらいリスク」
底地を買う人（投資家・業者）から見ると、
- 借地契約書の内容
- 更新の履歴
- 地代滞納の有無
- 将来の更新時にトラブルになりそうか
といった情報が、価格を決めるうえで非常に重要です。
ところが実際には、
- 契約書が古い・紛失している
- 口頭の約束・慣習で運用してきた部分が多い
- 地主自身も正確な条件を把握しきれていない
というケースが少なくありません。
こうした「不透明さ」は、
- 買い手が“最悪パターン”を想定して評価を下げる原因
- 売却価格が想像以上に低くなる原因
になってしまいます。
理由③ 手放し方・組み立て方で価値が大きく変わる
底地は、
- 借地人に売る
- 第三者（投資家・業者）に売る
- 借地権と一体にして売る
など、組み合わせで価値が変わる資産です。
- 「底地だけ」業者に査定してもらった
- 借地人には何も声をかけずに話を進めた
という進め方だと、
- ベストな組み合わせを探さないまま
- 「一番安いパターン」で決めてしまう
という結果になりかねません。
底地の主な売却ルートと特徴
ここからは、底地を「どう売るか」の代表的な3パターンを整理します。
パターン① 借地人に底地を売却する（もっとも“筋が良い”方法）
地主側にとって、もっとも自然で合理的なのは、
- 現在その土地を使っている借地人に、底地を買ってもらう
という方法です。
【メリット】
- 借地人側：土地・建物を一体で所有できる
→ 売却・建替え・融資などの自由度アップ - 地主側：
- 地代収入がなくなる代わりに、まとまった売却代金を得られる
- 将来の相続・管理・トラブルリスクを整理できる
【価格のイメージ】
- 一般的には、「更地価格 × 持分調整（底地割合）」がベース
- 借地権と合体することで、土地全体の価値を引き出せる
→ 「底地だけ業者に売るより高くなる」ケースも少なくありません。
【注意点】
- 借地人に資金力がない場合、ローン利用が必要
- 銀行の評価・借地契約の内容によっては、融資ハードルがある
- 借地人の家族事情（相続・代替わり）も踏まえた提案が必要
パターン② 底地をそのまま専門業者・投資家に売却する
借地人側では購入が難しい、
あるいは借地人に売る意思がない場合、
- 底地専門の投資家・不動産会社
- 「借地権・底地の調整」をビジネスにしている業者
に売却するパターンがあります。
【メリット】
- 借地人との直接交渉を避けながら、早期に現金化しやすい
- 相続前に“厄介な資産”を整理できる
- 将来の地代滞納や更新トラブルを、次のオーナーに引き継げる
【デメリット】
- 一般的な土地価格と比べると「かなり安い」金額になりがち
- 買主はプロなので、地代水準・契約リスクを厳しく査定
- 一社だけの査定で決めると、相場より低くなる恐れ
【使いやすいケース】
- 借地人との関係性が難しく、自分では調整が難しい
- 相続人が遠方にいて、今後の管理が現実的でない
- 地代が低すぎて、これ以上保有を続ける意味が薄い
パターン③ 借地権とセットで「一体売却（底地＋借地権）」する
- 地主と借地人が協力して
- 底地と借地権を1つの“不動産”としてまとめて売る
ことができれば、
- 買主は「普通の所有権付き土地」として購入できる
- 価格も、底地単独売却・借地権単独売却より有利になりやすい
というメリットがあります。
【メリット】
- 地主・借地人の双方が、“バラバラでは出せない価値”を共有できる
- 買主のターゲットが一気に広がる（自己居住・建売業者・投資家など）
【ハードル】
- 双方が「売る」という意思を持ち、歩調を合わせる必要
- 売却代金の配分（誰がいくら受け取るか）の合意形成
- 契約・税務・登記など、専門家を交えた調整が必須
【現実的な進め方】
- まず地主・借地人の双方で「売却の方向性」に合意
- 不動産会社・司法書士・税理士などとチームを組んで進行
- 売却か保有か、複数パターンを試算してから最終決定
実例で見る：底地の売却・整理パターン
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例①：相続が心配な高齢地主が、借地人へ底地を売却（都内）
- 状況
- 都内住宅街の底地
- 地代は戦後の水準からほぼ据え置きで、評価に対してかなり低い
- 地主は高齢で、子どもは遠方在住
【悩み】
- 「このまま相続すると、子どもが地代交渉や管理に苦労しそう」
- 「自分の代で“きれいに整理”しておきたい」
【対応】
- 近隣の土地相場を調査し、「更地としての価値」を把握
- 借地権割合・底地割合を考慮し、底地としての“理論価格レンジ”を算出
- 借地人に
- 土地建物一体所有のメリット
- 相続・融資のしやすさ
を丁寧に説明
- 金融機関とも相談し、借地人がローンで底地を購入する形に
【結果】
- 地主は、従来の数十年分の地代に相当するまとまった売却益を得た
- 借地人は、土地・建物を完全所有とでき、将来の建替え・売却の自由度が大きく向上
- 双方とも、「もっと早く相談していればよかった」との声
事例②：借地人が高齢・資金余力もなく、底地を業者へ売却（郊外）
- 状況
- 郊外の古い戸建ての底地
- 借地人も高齢で、新たなローンは現実的でない
- 地代も長年据え置き、地主側の収支はほぼトントン
【対応】
- 借地契約書・更新履歴・地代状況を整理し、業者が評価しやすい資料を作成
- 底地専門の複数業者から買取査定を取得
- オーナーの希望条件（スピード重視か、価格重視か）を踏まえて比較
- 条件と安心感でバランスの良い業者に、一括売却
【結果】
- 地主は、収益性の低い資産を現金に換え、老後・相続資金として整理
- 借地人は、そのまま契約条件を維持したまま、相手だけが“プロの地主”に変わる形に
- 将来の更新・地代交渉は、新しいオーナーに任せることができた
底地を「売るべきか・持つべきか」判断するためのチェックポイント
1. 収支・税金のバランス
- 年間の地代収入
- 固定資産税・都市計画税
- 登記・管理・更新の手間やコスト
→ 「手元にどれくらい残っているか」を数字で確認します。
2. 借地契約・借地人の状況
- 契約書の有無・内容
- 期間・更新方法・地代改定条項・建替え条件 など
- 借地人の属性・家族構成・今後の見通し
- 地代滞納や建替えを巡るトラブル歴の有無
→ 将来的に「揉めそうか・そうでもなさそうか」の肌感覚も重要です。
3. 自分と家族のライフプラン・相続の見通し
- 自分の年齢・健康状態・他の資産とのバランス
- 子ども・相続人が底地を引き継ぐ意思・能力があるか
- 他にも不動産を持っているか、底地の比重はどのくらいか
→ 「相続した人がどう感じるか」を具体的にイメージしてみることが大切です。
リフォーム会社が底地に関われる場面とは？
「底地」と聞くと、
リフォーム会社とは無関係のように見えるかもしれませんが、実はそうでもありません。
ホームワーク株式会社のような再生系リフォーム会社は、
- 底地＋古い建物の一体整理・再生
- 借地権付き古家のリノベーション → 借地人の出口（売却・賃貸）づくり
- 底地・借地権をまとめた開発・建替えの企画
などに関わるケースが増えています。
例えば、
- 「借地人が高齢で建物の維持が難しくなっている」
- 「古家をどうするかで、地主・借地人双方が悩んでいる」
といった状況で、
- 建物の状態診断
- リフォーム・建替え・解体それぞれのコスト試算
- 底地・借地権一体売却案の収支比較
などをセットで行うことで、
- 「底地＋古家」を“問題”から“現金 or 新しい資産”に整理
するお手伝いができます。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（借地権・底地・老朽不動産の再生を多数手がけるリフォーム会社）
「底地のご相談でいちばん多いのは、
- 『毎年税金を払っているのに、ほとんど手元に残らない』
- 『子どもにこのまま引き継がせるのはかわいそうだ』
というお声です。
一方で、
- 『長く借りてくれている借地人さんとの関係を壊したくない』
- 『値上げ交渉や売却の話を、自分から切り出しづらい』
というお気持ちもよく分かります。
私たちが大切にしているのは、
- 地主さんと借地人さんの関係をなるべく傷つけないこと
- それぞれの立場にとって“納得できる落としどころ”を一緒に探すこと
です。
そのために、
- まずは“底地としての現状”を数字と契約内容で見える化し
- 『持ち続ける場合』『借地人に売る場合』『業者に売る場合』
それぞれのメリット・デメリットを整理し - 必要に応じて、建物の再生・解体・一体売却などの選択肢も含めて検討する
というプロセスを踏みます。
『底地は安くしか売れない』『どうにもならない負動産だ』と決めつける前に、
一度、現状の整理と選択肢の確認だけでもしてみてください。
地主さん・借地人さん・ご家族にとって、“一番後悔の少ない選択”を一緒に考えていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 底地は本当に売れるのですか？
A. 売れます。ただし、
- 一般のエンドユーザーよりも
借地人・専門投資家・底地業者が主な買い手 - 契約内容や地代水準によって価格は大きく変動
します。
「普通の宅地」と同じイメージで価格を期待しないことが重要です。
Q2. まずは借地人に声をかけた方がいいですか？
A. 多くの場合、最初の候補として借地人への売却検討は価値があります。
ただし、いきなり価格を提示するよりも、
- 土地全体の相場
- 底地としての理論値の目安
を不動産会社・専門家と整理してからお話しする方が、
お互いに納得しやすくなります。
Q3. 借地契約書が古くて、内容もよく分かりません。それでも売却できますか？
A. 売却自体は可能ですが、契約内容が不明確だと、
- 買い手がリスクを見込んで価格を下げる
- そもそも検討対象から外される
恐れがあります。
まずは司法書士・弁護士・不動産の専門家と一緒に、
契約内容・更新履歴・地代状況の「棚卸し」から始めることをおすすめします。
Q4. 借地人との関係が悪く、話し合いが難しいです。それでも底地を売れますか？
A. そのようなケースこそ、第三者（専門業者・買取会社）への売却が現実的です。
- 地主さんと借地人さんの間に立つ形で調整してくれる会社
- トラブル含みの底地を引き受けてビジネスにしている業者
も存在します。
ただし、その分価格は保守的になりがちです。
Q5. 底地を売るより、持ち続けたほうが得な場合もありますか？
A. あります。
- 地代収入が税金・コストを十分に上回っている
- 立地が良く、将来の一体売却・再開発の可能性が見込める
- 相続人が底地運用に前向きで、承継体制も整っている
といった場合は、売らずに保有し続ける選択も十分合理的です。
売る前提だけでなく、「持つ場合」のシミュレーションもしておくと安心です。
Q6. 建物がかなり古い借地ですが、底地を売る前にリフォームすべきですか？
A. 底地の価値そのものは、建物の状態より「土地・契約・地代」が中心です。
ただし、
- 借地人と一体売却を検討する
- 借地人が建物をリフォーム・建替えする前提で底地を買う
といったケースでは、建物の再生可能性を把握しておく価値があります。
ホームワーク株式会社では、建物診断＋底地の整理をセットで行うことも可能です。
Q7. 底地を売った場合の税金（譲渡所得税）が心配です。
A. 底地の売却も、不動産の譲渡として
- 譲渡所得税
- 住民税
の対象となります。
取得費や保有期間（長期か短期か）、他の資産売却との損益通算などにより
負担額は大きく変わりますので、
税理士・不動産に強い専門家と事前に試算しておくことが重要です。
Q8. 何から相談すればいいか分かりません。最初に準備しておくと良いものは？
A. 次の4点を用意いただけると、初回相談がスムーズです。
- 底地の場所（市区町村・地番・おおよその位置）
- 借地契約書（手元にある分だけ）
- 現在の地代と、これまでの更新・交渉の経緯
- 「売りたい理由」と「いつ頃までにどうしたいか」という希望
この情報をもとに、ホームワーク株式会社や提携専門家が、
- 現状の課題整理
- 「売る・持つ・一体化して整理する」選択肢の洗い出し
- 概算レベルの価格・税金・スケジュール感
を一緒に整理していくことができます。
底地は「分かりにくさ」が価値を下げやすい資産です。
まずは“見える化”から始めるつもりで、早めにご相談いただくことをおすすめします。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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