【結論】住宅ローン返済中でも「売却は可能」。ポイントは“売却代金でローン完済＋抵当権抹消”のシナリオを組めるかどうか
住宅ローンが残っている不動産でも、
- 抵当権（ローンの担保）が付いたままでも
- 正しい手続きを踏めば
売却することは可能です。
大事なのは、
- 売却代金でローンを完済し、抵当権を外せるか
- 足りない場合、自己資金や別ローンで“完済までの道筋”を描けるか
を、事前に冷静にシミュレーションしておくことです。
これを理解しないまま進めると、
- 「売却価格よりローン残高の方が多い（オーバーローン）」と途中で判明
- 売買契約後に銀行が抵当権抹消を認めず、取引が白紙になりかける
- 慌てて親族から借金・カードローン…といった“苦しい穴埋め”になる
といったトラブルにつながりかねません。
以下で、リフォーム・不動産再生を多く扱うホームワーク株式会社の視点から、
- 抵当権の基本
- ローン完済前売却の具体的な流れ
- 「売れるケース・売り方を工夫すべきケース」の見極め方
を整理して解説します。
抵当権とは何か？売却にどう関わるのか
抵当権の基本
抵当権とは、
- 住宅ローンを貸す銀行などの金融機関が
- 「返済ができなくなったときに、不動産を売って貸したお金を回収するための権利」
です。
ポイントは：
- ローンを借りると、通常は不動産に金融機関の抵当権が設定される
- 抵当権がついたままでは、「完全に自由な所有権」とはいえない
- 売却時には、原則として抵当権を外した状態（抹消）で引き渡す必要がある
買主からすれば、
- 抵当権付きのままでは、最悪「前のローンのために自分の家が差し押さえられる」リスクが理屈上ある
→ 通常の売買では、決済と同時に抵当権を抹消してもらうのが前提になります。
ローン完済と抵当権抹消の関係
抵当権は基本的に、
- ローン残高を完済することで
- 金融機関から「抹消してよい」という書類（解除書・抹消書類）が発行され
- 司法書士が法務局で抵当権抹消登記を行う
という流れで外れます。
つまり、
- 「売却代金＋自己資金などでローン完済」
- 「完済と同時に抵当権抹消」
- 「抵当権のついていない状態で買主に引き渡し」
というシナリオが描ければ、ローン完済前でも売却は可能ということです。
ローン完済前の売却はどう進む？6つのステップ
ステップ① ローン残高と売却相場の「現状把握」
まず行うべきは、
- 現時点での住宅ローン残高
- 物件の売却相場（いくらくらいで売れそうか）
を確認することです。
【やること】
- 金融機関からの「返済予定表」やネットバンキングで残高確認
- 不動産会社に査定を依頼（机上査定 → 必要に応じて訪問査定）
- 管理費・修繕積立金・固定資産税など、売却時に精算する項目も確認
【ここで分かること】
- 売却想定価格 ＞ ローン残高
→ 「アンダーローン」：原則、売却代金で完済できるゾーン - 売却想定価格 ≒ ローン残高
→ 手数料・諸費用をどう工面するか要検討ゾーン - 売却想定価格 ＜ ローン残高
→ 「オーバーローン」：完済までの追加資金が必要なゾーン
まずは「どのゾーンにいるか」の把握が最重要です。
ステップ② 不動産会社・金融機関に「売却前提」で相談する
現状感覚をつかんだら、
- 不動産会社
- 金融機関（住宅ローンを借りている銀行）
それぞれに「売却を検討している」と伝えたうえで、話を進めます。
【不動産会社との相談内容】
- 現実的な売出価格と、売却期間の見込み
- 売却時にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用・税金など）
- 売却と同時にリフォームする場合の投資対効果
【金融機関との相談内容】
- 完済時の正確な残高
- 繰上げ返済の手数料の有無
- オーバーローンの場合の対応（不足分を他のローンに組み替え可か 等）
ここで「銀行に言いづらい」と感じて先送りすると、
後の段階で「そんな条件は認められません」と止まるリスクが高まります。
ステップ③ 売却価格と返済計画のシミュレーション
ホームワーク株式会社のような会社や不動産会社では、次のような表を作ります。
- 想定売却価格（パターン：高め／標準／やや低め）
- そこから差し引く費用
- 残ローン
- 仲介手数料
- 登記費用
- 税金（譲渡所得税が出る場合）
- 手元に残る金額（or 足りない金額）
これにより、
- 「いくら以上で売れれば、自己資金を出さずに済むか」
- 「どこまでの価格なら、自分の許容範囲か」
- 「不足する場合、どのくらいの資金をどう準備するか」
が明確になります。
ステップ④ 売却活動と「決済日の調整」
売却活動自体は、通常の不動産売却とほぼ同じ流れです。
- 売出価格の決定
- 広告・内覧対応
- 買主の申込・条件交渉
- 売買契約締結
ここで重要なのは「決済・引き渡し日」を、
金融機関との手続きが間に合う日程に設定することです。
【よくある流れ】
- 売買契約締結
→ 金融機関へ「◯月◯日に一括返済・抵当権抹消したい」と連絡
→ 必要書類の準備（金融機関・司法書士との段取り）
→ 決済日に、- 買主から売主へ売買代金入金
- そのうち一部（or 全額）を金融機関へ一括返済
- 抵当権抹消書類を受領し、その場で司法書士が抹消・所有権移転を申請
この「ワンデー決済（同日完結）」が、ローン付き不動産売却の基本です。
ステップ⑤ 決済日：売却代金でローン完済＆抵当権抹消
決済当日は通常、
- 売主
- 買主
- 金融機関担当者（または書類事前準備のみ）
- 司法書士
- 不動産会社担当者
が同席し、
- 売買代金の振込
- ローン完済（残高一括返済）
- 抵当権抹消・所有権移転の申請書類への署名捺印
- カギの引き渡し
までをまとめて行います。
【重要なポイント】
- 買主のローン実行（入金）
- 売主のローン完済
- 抵当権抹消書類の受け渡し
- 所有権移転登記の申請
が、同じ流れの中で矛盾なく行われることです。
これにより、
- 売主：ローンから解放される
- 買主：抵当権がついていないきれいな名義で取得できる
という状態が保証されます。
ステップ⑥ 売却後の精算・税金の確認
決済・引き渡し後は、
- 固定資産税・管理費などの清算
- 住宅ローン控除を使っていた場合の年末調整・確定申告への影響
- 売却益が出た場合の譲渡所得税の有無
などを確認します。
特に、売却益が出た場合でも、
- 住み替え特例
- 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
などで、税負担を軽減できるケースも多いため、
税理士や不動産会社と一度シミュレーションしておくと安心です。
「売却可能なケース」と「工夫が必要なケース」
アンダーローン：売却代金で完済できるケース
【状況】
- 売却想定価格 ＞ ローン残高＋諸費用
→ 売却代金で完済＆諸費用をまかなえる
【ポイント】
- 価格設定・販売戦略をしっかり組めば、比較的スムーズに売却できる
- 住み替えの場合は、新居のローン審査・引き渡し時期の調整がカギ
ほぼトントン：自己資金で諸費用を出すケース
【状況】
- 売却価格 ≒ ローン残高
→ 仲介手数料・登記費用などは自己資金で負担が必要
【ポイント】
- 売出価格の設定がシビアになる（高すぎると売れない・安すぎると持ち出し増）
- 「諸費用用に◯十万円の現金を用意できるか」が判断材料
オーバーローン：追加資金・別ローンが必要なケース
【状況】
- 売却価格 ＜ ローン残高
→ 売却時にローンを完済できない
【代表的な対処パターン】
- 不足分を自己資金で穴埋め
- 貯蓄でカバーできるなら、最もシンプル
- 不足分を無担保ローン・別のローンに借り換え
- 金利・返済期間と自分の収支をよく見ながら判断
- 金融機関とリスケジュールや任意売却を相談
- 支払い困難・返済遅延リスクがある場合の“最後の選択肢”
【注意点】
- 無理な借り換え・カードローン多用は、かえって家計を圧迫しがち
- 「今すぐ売るべきか」「しばらく持ち続けて返済を進めるか」の比較も必要
リフォーム会社視点：売却前リフォームは本当に必要か？
ローン完済前に売る場合、
- 「リフォームしてから売るべきか」
- 「現状のまま売るべきか」
で悩む方も多くいます。
ホームワーク株式会社としては、次のように整理します。
売却前リフォームが効果的なケース
- 立地は良く、築年数もそこまで古くない
- 売却相場とローン残高の差に、ある程度の余裕がある
- 内装の傷み・古さが「内見でのガッカリ要因」になっている
この場合、
- クロス・床の張り替え
- 水回り設備の入れ替え
- 一部リフォーム＋ホームクリーニング
など、費用対効果の高い範囲でのリフォームが、
- 売却スピードの向上
- 「価格の底割れ」の防止
につながることがあります。
現状売りを優先した方がよいケース
- オーバーローンで、そもそも資金に余裕がない
- 建物がかなり古く、大規模リフォームなしに印象改善が難しい
- 立地や市場環境から見て、「リフォームしても回収しづらい」
この場合は、
- リフォーム費用をかけず、
- 価格設定と販売戦略に集中する
方が、トータルで見てリスクが小さいことも多いです。
ホームワーク株式会社では、
- リフォーム「あり」の売却シミュレーション
- リフォーム「なし」の売却シミュレーション
を数字で並べて比較し、どちらが現実的にメリットが大きいかを一緒に検討しています。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（住み替え・ローン返済中の売却を含む不動産再生を多数手がけるリフォーム会社）
「『ローンが残っている家は売れないと思っていました』
というご相談は、本当に多くいただきます。
実際には、
- ローン返済中でも売却は可能で、
- 大切なのは『いくらで売れそうか』と『ローンがいくら残っているか』を
早い段階で“見える化”することです。
私たちが現場で感じるのは、
- 『売ると決めてから慌てて動く』より、
- 『売るかもしれない段階で一度“状況確認”しておく』
方が、
結果として選べる選択肢も、手元に残るお金も、
良い方向に振れやすいということです。
ホームワーク株式会社では、
- 現在のローン残高と物件価値の整理
- 売却前リフォームの要否と概算費用
- 『売る・貸す・残す』を含めたシミュレーション
を、不動産会社・司法書士・税理士と連携しながらまとめてご提案しています。
『ローンが残っているから動けない』と抱え込まず、
まずは“数字と条件の整理”から、一緒に始めていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. ローンが残っている状態でも、本当に売却できますか？
A. できます。
ポイントは、
- 売却代金＋自己資金などでローンを完済できるか
- 金融機関が抵当権抹消に同意する形で段取りを組めるか
の2点です。不動産会社・金融機関・司法書士が連携して進めます。
Q2. 売却価格よりローン残高が多い（オーバーローン）の場合は？
A. 不足分を
- 自己資金
- 別ローン（無担保ローンなど）
で補って完済する形が一般的です。
資金的に難しい場合は、任意売却やリスケジュールなど、金融機関との個別相談が必要になります。
Q3. 抵当権を外さずに、そのまま売ることはできますか？
A. 通常の売買ではほぼありません。
買主側が大きなリスクを負うため、
- 決済と同時にローン完済
- 抵当権抹消
が前提になります。
Q4. 売却前に繰上げ返済をしておいた方がいいですか？
A. ケースバイケースです。
- 繰上げ返済でローン残高が減れば、売却後の手取りは増えますが
- 手元資金が減ることで、住み替えや急な出費に対応しづらくなることも
トータルの資金計画を見ながら判断する必要があります。
Q5. 住みながら売却することはできますか？
A. 可能です。
- 内覧対応が必要
- 決済・引き渡し日までに新居へ転居するスケジュール調整
などがポイントになります。
住み替え先の確保とローン審査も含め、不動産会社と綿密に段取りを組むことが重要です。
Q6. 売却益が出た場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 所有期間や金額によりますが、
マイホームの売却には「3,000万円特別控除」などの優遇制度があります。
- いくら利益が出そうか
- どの特例が使えそうか
を事前にシミュレーションすると安心です。
Q7. 売却前にリフォームするか迷っています。相談してもいいですか？
A. もちろんです。
ホームワーク株式会社では、
- リフォームあり／なしそれぞれの売却予想額
- リフォーム費用とのバランス
を比較し、「どこまで手を入れるのが合理的か」を数字でご提案しています。
Q8. 何から話せばいいか分かりません。最初に伝えるべきことは？
A. 次の4点が分かれば、初回相談には十分です。
- 物件の所在地・種類（戸建て／マンション）
- 現在のローン残高（おおよそでOK）
- 築年数と、最近の修繕・リフォームの有無
- 「売る・住み替える・貸す」など、現時点で考えている方向性
この情報をもとに、
- 現状の整理
- 売却の可否とパターン
- リフォームの必要性
をホームワーク株式会社や提携専門家と一緒に整理していくことができます。
「ローンがあるから動けない」ではなく、
「ローンがいくら残っていて、どう動けるか」を知るところから始めるのがおすすめです。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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ホームグラウンド三軒茶屋
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