【結論】「知らないふり」が一番危険。土壌汚染の“疑い段階”から事実整理と専門家相談を始めれば、売却の選択肢は残せる
工場跡地・クリーニング店跡地・ガソリンスタンド跡地・資材置き場など、
土壌汚染の可能性がある土地の売却では、
- 「本当に汚染されているのか分からない」
- 「調査をしたら余計に売れなくなるのでは？」
- 「浄化費用がいくらかかるか想像もつかない」
といった不安から手が止まりがちです。
しかし、実務の世界では
- 「疑いを放置して売る」
→ あとから判明して契約解除・損害賠償のリスク大 - 「必要以上に怖がって何もしない」
→ 土地としての価値を自分でゼロにしてしまう
という両極端の失敗がよく起きます。
重要なのは次の3点です。
- 「疑いがある」状態のまま売るのか、事前にどこまで調べて開示するのかを決める
- 汚染の有無・範囲・影響を“数字と図面”で見える化する（段階的な調査）
- 「現状有姿で売る」「用途を限定して売る」「浄化前提で売る」など、複数の売り方を比較検討する
こうしたプロセスを踏めば、
- 必要以上に安売りしなくて済む
- 後からのトラブルを最小限にできる
- 買主にとっても「リスクの見通しが立つ土地」として検討してもらえる
可能性が高まります。
以下で、
土壌汚染が疑われる土地を売却する際に押さえるべきポイントを
ホームワーク株式会社（不動産の再生・活用を手がける会社）の視点から整理します。
なぜ「疑い段階」の対応が重要なのか
「知らなかった」は言い訳になりづらいケースがある
土地の売買では、売主には
- 契約の判断に影響する重要事項を説明する義務（説明義務）
- 隠れた瑕疵についての責任（契約不適合責任）
があります。
土壌汚染については、
- 過去の利用状況（工場・クリーニング・金属加工等）
- 周辺一帯が、行政から要注意エリアとされている事実
- 以前から近隣住民に指摘されていた事実
などから
「普通なら汚染の可能性を疑って、調べるか少なくとも説明すべきだった」
と判断されることもあります。
「知らないふり」をして売却してしまうと、
あとから汚染が発覚した際に
- 買主からの損害賠償請求
- 契約解除・価格減額請求
につながりかねません。
一方で「すぐフル調査・フル浄化」が正解とも限らない
土壌汚染対策は、
- 調査費用：数十万〜数百万円
- 対策費用：数百万円〜数千万円単位 になることも珍しくありません。
土地の価値や想定売却価格に対して
- どこまでの調査・対策を今やるべきか
- 買主側に委ねる前提で価格を調整すべきか
を見極めないまま、
- 不要に広い範囲を詳細調査
- 過剰なレベルの浄化工事を先に行ってしまう
と、「やり過ぎて赤字」というケースもあります。
土壌汚染が疑われる土地で、まず確認すべきこと
1. 過去の土地利用履歴
- これまで何に使われていたか
- 工場（メッキ・印刷・化学薬品・金属加工など）
- ガソリンスタンド・整備工場
- クリーニング店・染色工場
- 農薬・薬品・廃材等の保管・処理場
- いつ頃から、どのくらいの期間使われていたか
- 地中にタンクや埋設物を入れていなかったか
これらは
- 登記簿の過去の所有者
- 航空写真（自治体や国の公開データ）
- 古い地図・住宅地図
- 近隣の聞き取り
などから、ある程度たどることができます。
2. 行政上の指定・記録の有無
- 都道府県・政令市が公表している「土壌汚染状況調査・指定区域」のリスト
- 旧工場跡地の調査結果が公開されていないか
- 都市計画・開発行為の際に、土壌汚染リスクを指摘された履歴がないか
自治体によっては、
- その土地や周辺が過去に「土壌汚染対策法」の調査対象になっている
- 何らかの行政指導・調査記録がある
場合もあるため、
不動産会社・専門家を通じて確認する価値があります。
3. 現在の利用状況と今後の想定用途
- 現在は更地か、建物付きか
- 誰が何の目的で使っている（いた）のか
- 将来の買主は、住宅用・事業用・駐車場など何に使いそうか
土壌汚染のリスクは、
- 「その場所にどの程度、長時間いるか」
- 「地下水や野菜など、口に入る形で接するか」
によっても評価が変わります。
住宅地として長時間滞在する用途か、
短時間の事業用・工業用かによって、
求められる安全確保レベルも違ってきます。
法律面の基本：土壌汚染対策法と「自主調査」
いつ「法的に」調査が義務になるのか
土壌汚染対策法では、主に次のような場合に「指定調査機関」による調査が必要になります。
- 有害物質使用特定施設（メッキ工場・化学工場など）の廃止時
- 一定規模以上の土地造成・形質変更（掘削・盛土等）を行うとき
- 行政が健康被害の恐れなどから必要と判断したとき
ただしこれは「法律上の義務」であって、
- 法的義務がない＝調査しなくてよい（説明しなくてよい）
という意味ではありません。
土地売買で現実的なのは「自主調査」の位置づけ
売主側の判断で行う“自主的な調査”には、段階があります。
- スクリーニング的な簡易調査
→ 表層の採取・一部の項目のみをチェック - ボーリング等を伴う詳細調査
→ 深度ごとの汚染範囲・濃度を把握
全ていきなり詳細調査をするのではなく、
- 疑いのレベル
- 土地の規模・用途
- 想定売却価格
を踏まえ
- 「まずは簡易調査で大きな問題がないか確認」
- 「必要があれば一部エリアだけ詳細調査」
といった 段階的アプローチ を検討するのが現実的です。
売却パターン別：どんな戦略がありうるか
パターン① 調査前提で「現状有姿（げんじょうゆうし）」で売る
【考え方】
- 売主側では大規模な対策は行わず、
- 土壌汚染の可能性・調査結果（あれば）を買主に開示したうえで
- 「現況のまま」引き渡す
【ポイント】
- 「疑いがある／過去に工場だった」ことを、契約前に明示する
- 調査をしている場合は、その結果・範囲・検査項目を全て開示する
- 契約条項で「売主の責任範囲」を明確にする
（契約不適合責任の期間・範囲を限定する特約など）
【メリット】
- 売主は、大規模な浄化費用を事前に負わずに済む
- 土地の将来用途・対策は、専門性の高い買主（デベロッパー・工場等）に委ねられる
【デメリット】
- 一般の住宅購入希望者はかなり敬遠しがち
- 買主の選択肢は事業者・投資家が中心になり、価格も抑えられやすい
パターン② 一定レベルまで「調査＋対策」を行って売る
【考え方】
- 売主側である程度調査・浄化を実施し、
- 「住宅用として一定の安全性が確保されている」状態にして売却
【ポイント】
- 調査・対策の範囲とレベルを、用途に応じて専門家と設計する
- 行政の確認や「汚染の除去完了」の証明が取れるかを事前に確認
- 調査＋対策費用を、売却価格でどこまで回収できるかシミュレーションする
【メリット】
- 一般の住宅地としても売りやすくなり、買主の層が広がる
- 情報開示がしやすく、売却後のトラブルリスクを抑えやすい
【デメリット】
- 調査・対策の費用が先に発生する
- 対策レベルと市場価格が合わないと、投下資金を回収しきれない可能性
パターン③ 用途を限定した売却（事業用・駐車場用など）
【考え方】
- 「住宅用地」としてではなく、
- 倉庫
- 工場
- 資材置き場
- 駐車場
など、「滞在時間が短い用途」や「土壌と日常的に接しない用途」を想定した売却
【ポイント】
- 契約書・重要事項説明で、想定用途・土壌リスクを明確に記載
- 必要に応じて、「用途制限」に関する特約（住宅用に転用する場合の追加調査義務など）を設ける
- 将来の用途変更・開発時に、誰が追加調査・対策を負担するかのルールを決めておく
【メリット】
- 調査・対策レベルを一定程度抑えながら売却しやすい
- リスクを理解したうえで活用する事業者には、価格次第で魅力的な土地になりうる
【デメリット】
- 買主の層はさらに限定される
- 将来の用途変更時にトラブルにならないよう、契約設計が重要
「何もしないで売る」が招くリスク
典型的なトラブルパターン
- 売却前に特に調査もせず、
- 過去の工場利用歴や近隣からの指摘も十分に説明せずに売却
- 買主が造成・建築の際に重機で掘削 → 汚染土が見つかる
- 買主：「そんな話は聞いていない」として、
- 原状回復費用の賠償
- 売買代金の減額
- 場合によっては契約解除
を求めてくる
このような状況になると、
- 汚染範囲・原因・責任の分担を巡る争い
- 長期の交渉・場合によっては訴訟
に発展しがちです。
リスクを減らすために最低限すべきこと
- 過去の土地利用や周辺状況から「疑う理由」がある場合は、必ず不動産会社・専門家へ共有
- 行政に記録がないか、専門家を通じて確認
- 必要に応じて、最低限のスクリーニング調査を検討
- 調査の有無・結果・分からないことを含めて、契約前に買主へ説明
「全てを完璧にする」のは難しくても、
“知り得る事実を隠さない・調べる努力はした” というプロセスが重要です。
ホームワーク株式会社が関わった実例（概要）
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例①：元クリーニング工場跡地の売却（首都圏近郊）
- 状況
- 元クリーニング工場 → 現在は更地
- 近隣から「昔、薬品臭がしていた」との話があり、売主も不安
- 行政上の指定・指導は特になし
【対応】
- 土地利用履歴と周辺状況を整理し、汚染リスクの可能性を評価
- 専門業者による簡易的な土壌調査を実施
→ 表層と地下数メートルで複数地点をチェック - 結果：基準値超過は見られず、詳細調査の必要性は低いと判断
- 調査報告書を添付のうえ、土地の説明書面を作成し、
「過去の用途」「実施した調査」「結果」「残る不確実性」をまとめて開示 - 住宅用の買主に対し、建築会社・金融機関にも情報提供しながら売却活動
【結果】
- 一般の住宅購入希望者に売却が成立
- 調査費用はかかったものの、
- 「疑いあり・調査なし」の状態より
- 高い価格かつ短期間での成約につながったケース
事例②：元資材置き場で一部汚染が見つかった土地（地方都市）
- 状況
- 長年の資材置き場として利用
- 整地中に廃材・油を含む土壌が一部から発見
- 全面の浄化には高額費用がかかる見込み
【対応】
- 専門業者と連携し、汚染が集中している範囲を特定
- 全面浄化ではなく、「高濃度エリアの撤去＋封じ込め」など、
リスク低減を目的とした現実的な対策案を複数作成 - 事業用用途（倉庫・物流関連）に絞った売却戦略に切り替え
- 「このレベルの対策を行った前提での売却価格」と
「現況のまま現状有姿で売る価格」を比較し、
売主と一緒にどこまで対策するかを決定
【結果】
- 一部の対策を実施したうえで、物流会社に事業用地として売却
- 売主は、
- 対策費用を含めても、現状有姿より高い最終手取り
- 「やれるだけの対策はした」という心理的な安心感
を得ることができた
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（土地活用・老朽不動産・訳あり物件の再生を多数手がける会社）
「土壌汚染が疑われる土地のご相談で一番多いのは、
- 『調査したら売れなくなるのではないか』
- 『何も知らないまま売ってしまった方が良いのかもしれない』
という、“調べること自体が怖い”というお気持ちです。
私たちが現場で感じるのは、
- 本当に怖いのは『知らないふりをして売ること』であり
- “疑いがある”段階で立ち止まり、事実を整理した売主さんほど
結果的にトラブルも少なく、手取りも悪くない
という現実です。
大切なのは、
- いきなりフル調査・フル浄化を考えないこと
- 『その土地の価値』『想定用途』『リスクレベル』を踏まえて
どこまで調べるか・どこまで対策するかを設計すること - 調査結果がどうであれ、“分かった事実を正しく開示する”覚悟を持つこと
です。
ホームワーク株式会社では、
- 土地利用履歴の整理
- 調査の要否と“段階的な調査メニュー”の検討
- 調査結果を踏まえた売却・活用プラン（住宅用／事業用／現状有姿 など）の比較
を、土壌専門の調査会社・弁護士・不動産会社と連携して行っています。
『もしかしたら汚染があるかも…』と感じた段階が、
実は一番選択肢が多いタイミングです。
不安な気持ちのまま先送りせず、“事実の見える化”から一緒に始めていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 土壌汚染の調査をすると、必ず行政に報告しなければいけませんか？
A. 土壌汚染対策法に基づく「法的義務のある調査」の場合は、
指定調査機関が行政に結果を報告する仕組みがあります。
一方、「自主調査」の場合でも、濃度や状況によっては行政への相談・報告が必要になるケースがあります。
どのレベルの調査を行うかは、事前に専門家と方針を決めることが重要です。
Q2. 調査をした結果、汚染が見つかったら必ず浄化しなければいけませんか？
A. 用途や濃度、汚染の広がり方によります。
- 健康リスクが低い
- 地下深くに留まっていて、日常利用に支障がない
といった場合は、
「掘り返さない」「封じ込める」といった管理対策で足りる場合もあります。
ただし、住宅地として販売するか、工場・倉庫用とするかなど、用途により必要な対策レベルは変わります。
Q3. 土壌汚染がある土地は、もう価値がないのでしょうか？
A. 「価値ゼロ」ではありません。
- 住宅用地としての価値は下がる
一方で、 - 事業用地・倉庫用地・駐車場用地などとしてなら十分活用できる
ケースも多くあります。
重要なのは、「用途をどう設計するか」と「リスクを踏まえた価格設定」です。
Q4. 調査しないで売ることは違法ですか？
A. 「土壌汚染対策法上の義務がない」のに調査しなかったこと自体が、
すぐに違法となるわけではありません。
ただし、
- 過去の用途や近隣状況から汚染の可能性が高いのに
- その事実を買主に伝えず売却した場合
は、のちに契約不適合責任を問われるリスクがあります。
「知り得た情報はきちんと伝える」ことが非常に重要です。
Q5. 売却前に全面浄化するか、現状のまま売るか、どちらが良いですか？
A. 一概には言えません。
- 土地の規模・場所・価格帯
- 想定される買主（住宅購入者か、事業者か）
- 調査・対策の見込み費用
を踏まえ、「全面浄化」「部分対策」「現状有姿」の3パターンで
収支・リスクを比較する必要があります。
ホームワーク株式会社では、その比較シミュレーションをお手伝いできます。
Q6. 土壌汚染がある土地は、銀行ローンが付きませんか？
A. 金融機関によって対応は異なります。
- 汚染の有無・程度・対策内容
- 用途（住宅／事業用）
などを総合的にみて判断されます。
「調査していない土地」よりも、「調査済みでリスクと対策が整理されている土地」の方が、
ローン審査上評価されやすい傾向にあります。
Q7. リフォーム会社に相談してもいい話ですか？
A. 土地単体の話にも見えますが、
- その上に建っている建物をどうするか（解体／再生）
- 将来どのような建物を建てられそうか
も密接に関わるテーマです。
ホームワーク株式会社では、土壌の専門家・不動産会社・建築士と連携し、
「土地＋建物＋用途」のセットでご相談をお受けしています。
Q8. 何から話せばいいか分かりません。最初に伝えるべきことは？
A. 次の4点を教えていただければ十分です。
- 土地のおおよその場所（市区町村・最寄り駅）
- 過去と現在のおおまかな利用状況（例：元◯◯工場→今は更地）
- 土壌汚染を疑うきっかけになった情報（近隣の話／役所からの指摘など）
- 「最終的にどうしたいか」（売却したい／活用したい／まずはリスクだけ知りたい 等）
この情報をもとに、
- 調査の要否と段階
- 想定される対策レベル
- 売却・活用の選択肢
を、ホームワーク株式会社や提携専門家と一緒に整理していくことができます。
「疑わしいから触りたくない」と感じたときこそ、
一度立ち止まって“事実の見える化”を進めることが、
結果的に売主・買主・地域にとって一番安全な一歩になります。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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